Фасад дома или здания – его внешний облик, лицо сооружения. Строительные и отделочные материалы имеют ограниченный срок службы, износ которых увеличивается под воздействием окружающей среды. Капитальный ремонт – необходимая мера по восстановлению парадного образа сооружения для поддержания не только эстетического вида, но и потребительских свойств для жильцов, путем устранения внешних дефектов.
- Что входит в КР жилых зданий: перечень мероприятий
- По каким правилам выполняются работы?
- Кто должен заниматься программой обновления?
- Периодичность проведения работ
- Продолжительность по нормативам
- Возможные проблемы
- Технические
- Разрушение внешнего слоя стен
- Затягивание сроков
- Сезонность
- Гарантия
- Экономические
- Недостаточное финансирование из-за неуплаты коммунальных взносов
- Необходимость дополнительных действий, превышающих бюджет
- Что относится к текущему обновлению МКД?
Что входит в КР жилых зданий: перечень мероприятий
Нормативный акт СП 368.1325800.2017 – это документ, регламентирующий основные правила проектирования капитального ремонта многоквартирных блочных и панельных жилых домов высотой до 75 м, перечень фасадных работ, входящих в комплекс мероприятий, следующий:
- Теплоизоляция внешних стен и цоколя.
- Изоляция от шума оконных и балконных проемов.
- Установка стеклопакетов на внешние и внутренние балконы.
- Реконструкция внешнего покрытия балконов и лоджий, соединительных перегородок, изоляция от влаги.
- Установка или реконструкция, восстановление навесов над подъездами, балконами, окнами верхних этажей, входами в подвальные и подсобные помещения.
- Ремонтные мероприятия по устранению дефектов фасада, цоколя, пожарных полётов, внешних стен листовых шахт, бетонных покрытий вокруг здания, а также стоков для воды.
По каким правилам выполняются работы?
В Постановлении Госстроя РФ №170 и СП 71.13330.2017 описываются правила и требования, предъявляемые к комплексу мер по восстановлению фасада МКД.
Перед началом работ по отделке фасадов правила устанавливают завершение следующих этапов ремонта:
- Монтаж строительных и защитных конструкций: леса, сетчатое покрытие для защиты от влаги, солнечных лучей и пыли.
- Установка электротехнических сетей освещения, если таковые предусмотрены проектом.
- Устранение межпанельных и межблочных швов предусмотренными составами.
- Остекление оконных проемов и балконных пролетов.
- Устранение щелей между рам оконных и балконных блоков.
- Установка закладных элементов.
- Монтаж гидро- и теплоизоляции, выравнивание поверхностей внешних стен.
- Фиксация креплений для систем водостока.
Все стадии исполняемых мероприятий на фасаде МКД фиксируются в специальном журнале приема работ.
Отделку производят при среднесуточной температуре окружающей среды и основания здания в границах от 5 до 30 градусов. Приступают к деятельности при поддержании таких значений за двое суток до начала работ и семи суток после их окончания.
Если термометр показывает меньше 5 градусов, тогда правила предписывают использовать материалы с морозостойкими компонентами и с повышенной устойчивостью к влаге.
Кто должен заниматься программой обновления?
Исполнителем капитального ремонта фасада домов выступает компания, именуемая региональным оператором или подрядчиком. Согласно Жилищному кодексу и ФЗ от 21.07.2014 №255 таковой признается некоммерческая организация, аккредитованная на выполнение соответствующего комплекса мер, обладающая необходимыми допусками и лицензиями.
Фирмы региональных операторов создаются местными органами государственной власти в рамках программы осуществления капитального ремонта жилого комплекса.
Подрядчика выбирают жильцы на домовом собрании путем голосования. Реквизиты избранной фирмы записывают в протокол. И документ отправляют в управляющую компанию.
Периодичность проведения работ
Периодичность проведения капитального ремонта определяется по сроку нормативной эксплуатации конструкций и элементов фасада (п.1.7, МДС 13-1.99). В документе СП 368.1325800.2017 указаны периоды минимального эффективного использования МКД и элементов до постановки их на капитальный ремонт.
О том, как узнать по адресу, когда планируется капитальный ремонт, читайте в этой статье.
Продолжительность по нормативам
В соответствии с пунктом 5.1 статьи 189 ЖК РФ сроки на проведение мероприятий по восстановлению и ремонту фасада МКД устанавливают жильцы. На собрание приглашаются эксперты, которые оценивают требуемый объем мер в соответствии с нормативами. Учитывая рекомендации специалистов, жильцы проводят голосование и общим решением выбирают срок. Период работ вписывается в протокол, который отправляется управляющей компании.
Нормативный срок проведения капитального ремонта на фасаде здания в зависимости от площади утвержден Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР в “Нормах продолжительности капитального ремонтажилых и общественных зданий и объектов городского благоустройства” и представлен в таблице 1.
Таблица 1 – Сроки восстановительных работ на фасаде
| Площадь фасада здания, м2 | до 500 | 501-1000 | 1001-1500 | 1501-2000 | более 2000 |
| Длительность работы, мес | 0,5 | 1 | 1,5 | 2 | 2,5 |
Возможные проблемы
При проведении капитального ремонта фасада МКД подрядчик может столкнуться с различными проблемами. Практически все приводят к изменению плана принятых мер. Последствиями выступают увеличение затрат на материалы и изменение сроков.
Технические
Разрушение внешнего слоя стен
Мероприятия по устранению глубоких участков отслоения внешнего слоя стен регламентирует Постановление Госстроя РФ №170. Покрытие снимают полностью до основания бетонной плиты или кирпичной кладки. При наличии выпадающих частей, их убирают и производят закладку из новых. Отремонтированные места подлежат дополнительной изоляции от влаги.
Затягивание сроков
Действие подрядчика по исполнение запланированных мероприятий по восстановлению фасада регламентируются ЖК РФ, в котором и предусмотрено обязательное выполнение всех возложенных обязанностей.
За несвоевременное завершение капитального ремонта могут применяться меры административной и гражданской ответственности, возмещение неустойки по решению суда.
Сезонность
Планирование ремонтных работ должно учитывать сезон и климатические условия окружающей среды, так гласят акты Постановлении Госстроя РФ №170 и СП 71.13330.2017. Анализ погоды подкрепляют данными метеослужб. В сметы закладывают соответствующие материалы, способные выдержать агрессивное влияние погоды.
Непредвиденное изменение погоды приводит к увеличению сроков завершения капремонта.
Гарантия
Использование подрядчиком некачественных материалов или неквалифицированных кадров для производства мер по восстановлению фасада приводит к уменьшению срока долговечности проведенного ремонта.
Экономические
Недостаточное финансирование из-за неуплаты коммунальных взносов
Каждый месяц при уплате начислений за коммунальные услуги жители МКД обязаны вносить сумму на капитальный ремонт. Денежные средства аккумулируются на специальных счетах. Подробно о способах формирования счета для капремонта общего имущества МКД и Фонде капитального ремонта мы рассказывали в отдельной статье.
Если к моменту начала деятельности накопленной суммы недостаточно, то жильцами может быть произведен дополнительный сбор денег. Вторым вариантом решения проблемы выступает кредит, который плательщики дома оформляют через управляющую компанию.
Госжилинспекция определяет должников среди плательщиков дома. Список таковых отправляется управляющей компании. Для выплаты задолженности жильцам предоставляется срок равный 2 месяцам. При отсутствии поступления денежных средств, решение о способах взыскания требуемой суммы принимает суд.
Необходимость дополнительных действий, превышающих бюджет
Виды деятельности, не включенные в смету, несут дополнительную нагрузку на бюджет ремонта фасада. Требуемая сумма выплачивается региональным оператором из собственных средств. Но после завершения запланированных мер, на жильцов дома возлагается обязанность возместить остаточные денежные средства в соответствии с пунктом 7, статьи 182 ЖК РФ.
Что относится к текущему обновлению МКД?
Немаловажно знать, что включает в себя текущий ремонт фасада. Согласно постановлению Госстроя №170 это работы, связанные с:
- герметизацией стыков и трещин наружных покрытий;
- устранение дефектов деревянной обшивки;
- покраска фасадов и ликвидация небольших повреждений покрытия.
Текущий ремонт фасада – это мероприятие, проводящееся в зависимости от планового капитального ремонта или физического износа архитектурных элементов (часть 2.3, пункт 4). Продолжительность исполнительных мер регулируется нормативами жилищно-коммунального хозяйства (в чем различия капитального и текущего ремонта в МКД?).
Капитальный ремонт фасада дома – это результат совместной работы жильцов и управляющей компании. При этом материальная нагрузка полностью лежит на лицах, проживающих в доме. План-график проведения комплекса мер определяется региональной программой или инициируется решением большинства жильцов. Законодательными актами регламентируются список, сроки, порядок осуществления мероприятий по капитальному ремонту фасада.
