В каком случае пристройку в МКД признают самовольной и заставят ее снести в 2026 году — пример из судебной практики

Любую постройку на участке многоквартирного дома можно возводить только с общего согласия всех собственников. В 2026 году действует строгое правило: самовольная пристройка, затрагивающая общедомовое имущество, подлежит сносу. Очередное решение Верховного Суда (ВС РФ) лишь подтверждает эту норму.

Начало истории

В трёхквартирном жилом доме один из собственников квартир (назовём его Ф.) возвёл пристройку. В ней он оборудовал ванную комнату для себя. Он попытался узаконить пристройку, но областной департамент строительства ему в этом отказал, поскольку:

• нет согласия от собственников двух других квартир на постройку;
• разрешение на строительство надо было получать заранее.

Ф. заказал экспертизу, которая подтвердила, что постройка безопасна и соответствует строительным нормам. Однако тут уже вмешалась соседка (далее будем называть её Ш.) Она обратилась в суд с требованием обязать Ф. снести пристройку, поскольку нарушена ст. 36 Жилищного кодекса (ЖК) РФ о том, что земельный участок многоквартирного дома – общая собственность всех владельцев квартир. Она сочла нарушенным своё право пользования этим участком, так как из-за новой ванной не может теперь свободно добираться уже до своих сараев, самовольно сделанная канализация привела к тому, что начали подтапливаться и гнить сооружения, расположенные на участке. Иск поддержали два других жильца дома. Сам же Ф. подал встречный иск о признании пристройки законной.

Позиции нижестоящих судов

Районный суд, рассматривавший дело по первой инстанции, согласился с доводами истцов. Он счёл, что самовольная постройка была возведена с нарушениями ст. 36 ЖК РФ, а её эксплуатация нарушает интересы других собственников. Прежде, чем возводить что-то, Ф. должен был получить письменное согласие от всех них. Областной суд, где дело рассматривалось в апелляции, напротив, согласился с ответчиком. Он указал, что согласно заключению экспертизы пристройка полностью безопасна и соответствует всем строительным нормам. Это уже, в силу ст. 222 ГК РФ, даёт возможность её узаконить. Кроме того, суд указал, что требований о письменном согласии закон не содержит – а, как показали свидетели, устно истцы уже согласились на строительство. В результате встречный иск Ф. был удовлетворён. Кассационный суд полностью согласился с апелляционным, оставив его решение в силе. Ш. и другие истцы обратились уже в ВС РФ.

Решение ВС РФ

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ рассмотрела дело и определила следующее. Пристройка была возведена без письменного согласия других собственников земельного участка. Однако наличие устного согласия, подтверждённое материалами дела, не делает постройку незаконной самой по себе. Из заключений экспертиз следует, что построенная Ф. ванная не нарушает строительных, санитарных и пожарных норм. Также нижестоящие суды не учли, что согласно ст. 37 ЖК РФ, запрещено выделять в натуре и отчуждать свои доли в праве собственности на общее имущество дома. А именно это и сделал Ф., фактически выделив часть земельного участка, предназначенного для обслуживания дома. В результате ВС РФ определением по делу №8-КГ21-18-К2 отменил решения апелляционного и кассационного судов и отправил дело на новое рассмотрение по существу снова в областной суд. Судьи должны вынести решение уже с учётом позиции ВС РФ по этому вопросу.

Ключевые выводы из судебной практики

Ситуация	Правовая оценка	Последствия
Пристройка возведена без письменного согласия всех собственников МКД	Нарушение ст. 36 ЖК РФ (общая собственность на земельный участок)	Суд может признать постройку самовольной и обязать снести
Пристройка безопасна, соответствует нормам, но затрагивает общее имущество	Нарушение ст. 37 ЖК РФ (запрет выделения доли в натуре)	Узаконивание невозможно, требуется снос
Устное согласие соседей на строительство	Недостаточно для легализации пристройки	Необходимо письменное решение общего собрания собственников
Пристройка нарушает права других собственников (доступ, подтопление)	Нарушение прав на пользование общим имуществом	Основание для иска о сносе самовольной постройки

Каков порядок создания пристроек в многоквартирном доме, чтобы они не считались самовольными

Исходя из требований закона и судебной практики, можно определить правильный порядок возведения пристроек:

• Сначала надо провести общее собрание всех собственников МКД, на котором будет поставлен вопрос о создании пристройки. Решение собрания нужно оформить в виде письменного документа (протокола), занеся в него результаты голосования по вопросу. Согласно ст. 44 ЖК РФ, решение принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников.
• Подготовить проект помещения, которое будет пристроено, с соблюдением градостроительных, строительных, санитарных и противопожарных норм.
• Обратиться в местный орган надзора (обычно это департамент строительства города или администрация муниципального образования), Роспотребнадзор и пожарный надзор, чтобы получить разрешение на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
• После окончания строительных работ собрать приёмную комиссию, которая подтвердит, что постройка закончена, соответствует плану и нормам безопасности.
• По решению комиссии происходит ввод постройки в эксплуатацию.
• После этого надо обратиться в местное подразделение Росреестра, чтобы поставить новый объект (точнее, изменения имеющегося МКД) на кадастровый учёт и оформить право собственности на пристройку в соответствии с Федеральным законом №218-ФЗ.
• После того, как все данные внесены в ЕГРН (Единый госреестр недвижимости) – процедура закончена, можно открыто и свободно владеть и пользоваться объектом.

Процедура длинная и сложная, однако пропуск любого из шагов в ней может закончиться тем, что объект станет незаконным и будет снесён по решению суда.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли узаконить пристройку к МКД, если она уже построена без разрешения?

Узаконить самовольную пристройку можно только через суд, если она соответствует строительным нормам, не нарушает права других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью (ст. 222 ГК РФ). Однако если пристройка затрагивает общее имущество собственников МКД без их письменного согласия, суд откажет в узаконивании и обяжет снести постройку, как показывает практика ВС РФ.

Достаточно ли устного согласия соседей для возведения пристройки в МКД?

Нет, устного согласия недостаточно. Требуется письменное решение общего собрания собственников помещений в МКД, оформленное протоколом. Только такой документ имеет юридическую силу и может служить основанием для получения разрешения на строительство.

Что делать, если сосед самовольно пристроил помещение к МКД?

Вы вправе обратиться в суд с иском о признании постройки самовольной и её сносе. Основанием будет нарушение ваших прав как собственника общего имущества МКД (земельного участка). К иску приложите доказательства отсутствия вашего согласия на строительство и нарушения ваших прав (ограничение доступа, ухудшение условий пользования участком и т.п.).

Какие последствия грозят за самовольную пристройку к МКД в 2026 году?

Собственник самовольной пристройки может быть обязан снести её за свой счёт по решению суда. Кроме того, возможна административная ответственность за нарушение градостроительных норм (ст. 9.5 КоАП РФ) — штраф от 2 000 до 5 000 рублей для граждан. Если пристройка создаёт угрозу безопасности, возможен штраф до 50 000 рублей.

Сколько времени занимает законное оформление пристройки к МКД?

Процедура может занять от 6 месяцев до 1,5 лет. Это включает проведение общего собрания собственников, разработку проектной документации, получение разрешений от надзорных органов, строительство, ввод в эксплуатацию и регистрацию изменений в Росреестре. Сроки зависят от сложности проекта и загруженности контролирующих органов.

Можно ли пристроить балкон или лоджию на первом этаже МКД?

Да, но только с соблюдением полного порядка согласования: решение общего собрания собственников, проект, разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию и регистрация в Росреестре. Пристройка балкона или лоджии затрагивает общее имущество (земельный участок и фасад здания), поэтому требует согласия всех собственников МКД.