Договор безвозмездного пользования земельным участком в 2026 году: особенности составления и регистрации

В 2026 году договор безвозмездного пользования земельным участком остается востребованным инструментом передачи прав на землю без взимания арендной платы. Такой формат сделки позволяет ссудополучателю использовать надел без финансовых обязательств перед собственником, однако накладывает на него ряд обязанностей по содержанию и сохранности имущества. Правильное оформление письменного договора с детальным описанием условий пользования защищает интересы обеих сторон и предотвращает споры.

Особенности договора безвозмездного пользования

Правовые отношения, связанные с передачей земельных участков в безвозмездное пользование, регулируются Гражданским кодексом РФ (глава 36, статьи 689–701) и Земельным кодексом РФ (статья 39.10). Гражданский кодекс устанавливает общие правила договора ссуды, а Земельный кодекс конкретизирует нормы применительно к земельным участкам.

Отличительная особенность договора безвозмездного пользования (ДБП) — отсутствие встречного предоставления со стороны ссудополучателя. Собственник передает участок без взимания платы, что отличает ДБП от договора аренды. Согласно статье 689 ГК РФ, по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Важный нюанс: договор безвозмездного пользования земельным участком сроком до одного года не требует обязательной государственной регистрации в Росреестре. Если срок превышает 12 месяцев или ссудополучателем является юридическое лицо, регистрация обязательна (пункт 2 статьи 651 ГК РФ, статья 26 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015). Отсутствие регистрации означает, что обременение не отражается в ЕГРН, что несет риски для покупателей недвижимости при смене собственника.

Критерий	Договор безвозмездного пользования	Договор аренды
Плата за пользование	Отсутствует	Обязательна (арендная плата)
Регистрация в Росреестре	Обязательна при сроке более 1 года или если ссудополучатель — юрлицо	Обязательна при сроке более 1 года
Налог на имущество	Не уплачивается ссудополучателем	Уплачивается арендатором (земельный налог)
Возможность передачи третьим лицам	Только с согласия собственника	Возможна субаренда (если не запрещено договором)

Форма договора

Согласно статье 689 ГК РФ, договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом должен быть заключен в письменной форме. Устная договоренность не имеет юридической силы. Документ составляется в двух экземплярах (по одному для каждой стороны), а при необходимости регистрации — в трех (третий экземпляр остается в Росреестре).

В тексте договора подробно описываются:

• данные сторон (ФИО, паспортные данные физических лиц или реквизиты юридических лиц);
• предмет договора (характеристики земельного участка);
• права и обязанности сторон;
• срок действия договора;
• ответственность за нарушение условий;
• порядок передачи и возврата участка.

Кто может заключать договор

Сторонами договора безвозмездного пользования являются ссудодатель (собственник или законный владелец земельного участка) и ссудополучатель (лицо, получающее участок в пользование). В качестве сторон могут выступать физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели.

Ограничения установлены для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно статье 39.10 ЗК РФ, такие участки могут передаваться в безвозмездное пользование только определенным категориям лиц:

• органам государственной власти и местного самоуправления;
• государственным и муниципальным учреждениям;
• казенным предприятиям;
• религиозным организациям;
• общинам коренных малочисленных народов;
• гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения, выпаса скота (в случаях, предусмотренных законом).

Земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании государственных или муниципальных учреждений, казенных предприятий, могут передаваться этими организациями в безвозмездное пользование третьим лицам с согласия собственника (пункт 1 статьи 20 ЗК РФ).

Обязательные пункты договора

Договор безвозмездного пользования земельным участком может содержать любые условия, согласованные сторонами, но существует перечень обязательных пунктов, без которых документ может быть признан незаключенным.

Предмет договора

Предмет договора — земельный участок, передаваемый в безвозмездное пользование. Его характеристики должны быть описаны максимально подробно:

• кадастровый номер (обязательно, позволяет однозначно идентифицировать участок);
• адрес (местоположение) участка;
• площадь (в квадратных метрах или гектарах);
• категория земель (например, земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения);
• вид разрешенного использования (например, для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства);
• основание права собственности ссудодателя (реквизиты правоустанавливающего документа: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);
• наличие обременений (залог, арест, сервитут и др.) — ссудодатель обязан указать, что участок свободен от прав третьих лиц или раскрыть существующие обременения.

Если на участке расположены здания, сооружения, многолетние насаждения, их наличие и состояние также фиксируются в договоре.

Стороны договора

Для физических лиц указываются:

• фамилия, имя, отчество;
• дата рождения;
• паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан);
• адрес регистрации по месту жительства.

Для юридических лиц указываются:

• полное и сокращенное наименование организации;
• ОГРН, ИНН;
• юридический адрес;
• данные руководителя (ФИО, должность);
• реквизиты документа, подтверждающего полномочия (устав, доверенность).

Если договор подписывается представителем стороны, в тексте указываются реквизиты нотариальной доверенности, подтверждающей его полномочия.

Права и обязанности сторон

Обязанности ссудодателя:

• передать земельный участок ссудополучателю в установленный срок в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;
• предупредить ссудополучателя о правах третьих лиц на передаваемый участок (сервитут, право пожизненного наследуемого владения и др.);
• не препятствовать пользованию участком в соответствии с договором.

Права ссудодателя:

• осуществлять контроль за использованием и содержанием участка (право на периодический осмотр);
• требовать возврата участка по истечении срока договора или при нарушении его условий;
• продать или передать участок в аренду третьим лицам (при этом права и обязанности по договору безвозмездного пользования переходят к новому собственнику).

Обязанности ссудополучателя:

• использовать участок в соответствии с его целевым назначением и условиями договора;
• поддерживать участок в исправном состоянии, включая текущий ремонт и уход;
• нести расходы на содержание участка (коммунальные платежи, если применимо);
• не передавать права пользования третьим лицам без письменного согласия ссудодателя;
• вернуть участок в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа, по окончании срока договора.

Права ссудополучателя:

• пользоваться участком в соответствии с его назначением и условиями договора;
• требовать от ссудодателя возмещения расходов на неотделимые улучшения участка (если это предусмотрено договором);
• досрочно расторгнуть договор при обнаружении недостатков участка, препятствующих пользованию.

Ответственность сторон

Ссудополучатель несет ответственность в следующих случаях:

• использование участка не по целевому назначению (например, использование участка для ИЖС под коммерческую деятельность);
• передача прав пользования третьим лицам без согласия собственника;
• причинение ущерба участку по вине ссудополучателя (порча почвы, уничтожение насаждений, возведение незаконных построек);
• несвоевременный возврат участка.

Ссудодатель несет ответственность:

• за несвоевременную передачу участка;
• за передачу участка в ненадлежащем состоянии (если это не было оговорено в договоре);
• за непредоставление информации о правах третьих лиц на участок.

Стороны могут предусмотреть в договоре конкретные меры ответственности: неустойку, штрафы, возмещение убытков. В случае спора применяются нормы Гражданского кодекса РФ (глава 25 «Ответственность за нарушение обязательств»).

Срок действия договора

Срок действия договора — существенное условие, которое должно быть четко определено. Договор может быть заключен:

• на определенный срок (например, на 11 месяцев, 3 года, 5 лет);
• до наступления определенного события (например, до окончания трудовых отношений, если участок предоставлен работнику организации);
• без указания срока (в этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок и может быть расторгнут любой стороной с предварительным уведомлением).

Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды (и по аналогии — безвозмездного пользования) недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. На практике большинство договоров безвозмездного пользования заключаются на срок до 11 месяцев с последующей пролонгацией, чтобы избежать обязательной регистрации.

Для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сроки установлены статьей 39.10 ЗК РФ:

• религиозным организациям — на срок до 50 лет;
• для сенокошения и выпаса скота — на срок не более чем до 1 года;
• для ведения огородничества — на срок не более чем до 5 лет.

Акт приема-передачи земельного участка

Акт приема-передачи — обязательное приложение к договору безвозмездного пользования, фиксирующее фактическую передачу участка от ссудодателя к ссудополучателю. Документ составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами в момент передачи участка.

Акт должен содержать:

• дату и место составления;
• ссылку на договор безвозмездного пользования (номер, дата);
• характеристики участка (кадастровый номер, адрес, площадь);
• описание состояния участка на момент передачи (наличие построек, насаждений, коммуникаций, дефектов);
• отсутствие претензий сторон друг к другу;
• подписи сторон.

Аналогичный акт составляется при возврате участка по окончании срока договора. Это защищает ссудополучателя от необоснованных претензий о порче имущества, а ссудодателя — от попыток удержания участка.

Нужно ли платить налоги при безвозмездном пользовании

Согласно статье 388 Налогового кодекса РФ, плательщиками земельного налога признаются лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Ссудополучатель по договору безвозмездного пользования не является плательщиком земельного налога — эта обязанность сохраняется за собственником участка.

Данная позиция подтверждена письмом ФНС России от 04.03.2020 № БС-3-21/1740@: «Лица, владеющие земельными участками на основании договора безвозмездного пользования, не являются плательщиками земельного налога».

Однако ссудополучатель может нести расходы на содержание участка (вывоз мусора, коммунальные услуги), если это предусмотрено договором.

Регистрация договора в Росреестре

Государственная регистрация договора безвозмездного пользования земельным участком требуется в следующих случаях:

• срок договора составляет один год и более;
• ссудополучателем является юридическое лицо (независимо от срока).

Для регистрации необходимо подать в Росреестр (МФЦ) следующие документы:

• заявление о государственной регистрации;
• договор безвозмездного пользования (3 экземпляра);
• акт приема-передачи;
• правоустанавливающие документы на участок (выписка из ЕГРН);
• паспорта сторон (для физических лиц) или учредительные документы (для юридических лиц);
• квитанцию об уплате госпошлины (2000 рублей для физических лиц, 22000 рублей для юридических лиц).

Срок регистрации — 7 рабочих дней с момента подачи документов (при подаче через МФЦ — 9 рабочих дней).

Расторжение договора безвозмездного пользования

Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, по инициативе одной из сторон или в судебном порядке.

Основания для расторжения по инициативе ссудополучателя (статья 698 ГК РФ):

• обнаружение недостатков участка, препятствующих пользованию, о которых ссудодатель не предупредил при заключении договора;
• выявление прав третьих лиц на участок, о которых ссудополучатель не был уведомлен;
• несвоевременная передача участка ссудодателем;
• невозможность пользования участком по независящим от ссудополучателя причинам.

Основания для расторжения по инициативе ссудодателя (статья 699 ГК РФ):

• использование участка не по целевому назначению;
• передача участка третьим лицам без согласия ссудодателя;
• существенное ухудшение состояния участка по вине ссудополучателя;
• невыполнение обязанностей по содержанию участка;
• возникновение у ссудодателя непредвиденной нужды в участке.

При расторжении договора ссудополучатель обязан вернуть участок в течение срока, указанного в уведомлении о расторжении (обычно 30 дней). Если договор был зарегистрирован в Росреестре, факт расторжения также подлежит регистрации.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли заключить договор безвозмездного пользования земельным участком на неопределенный срок?

Да, законодательство не запрещает заключение договора без указания конкретного срока. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, уведомив другую сторону за три месяца (статья 699 ГК РФ). Однако для договоров с участием государственных или муниципальных земель сроки установлены императивно статьей 39.10 ЗК РФ.

Нужно ли регистрировать договор безвозмездного пользования земельным участком сроком на 6 месяцев?

Нет, если договор заключен на срок менее одного года и ссудополучателем является физическое лицо, государственная регистрация не требуется. Достаточно письменной формы договора и акта приема-передачи. Регистрация обязательна только при сроке от 1 года или если ссудополучатель — юридическое лицо.

Кто платит земельный налог при безвозмездном пользовании участком?

Земельный налог уплачивает собственник участка (ссудодатель), так как ссудополучатель не является плательщиком земельного налога согласно статье 388 НК РФ. Это подтверждено письмом ФНС России от 04.03.2020 № БС-3-21/1740@. Однако стороны могут договориться о компенсации расходов на налог, включив соответствующее условие в договор.

Может ли ссудополучатель возводить постройки на участке, переданном в безвозмездное пользование?

Возведение построек возможно только с письменного согласия ссудодателя. Если договор не содержит такого разрешения, ссудополучатель обязан использовать участок без изменения его состояния. При наличии согласия в договоре следует указать, кому будут принадлежать возведенные объекты после окончания срока пользования и кто несет расходы на их создание.

Можно ли расторгнуть договор безвозмездного пользования досрочно?

Да, договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон или в одностороннем порядке при наличии оснований, предусмотренных статьями 698–699 ГК РФ. Ссудодатель вправе требовать возврата участка при нецелевом использовании, передаче третьим лицам без согласия, ухудшении состояния участка. Ссудополучатель может отказаться от договора при обнаружении существенных недостатков участка или прав третьих лиц.

Переходят ли права по договору безвозмездного пользования к новому собственнику при продаже участка?

Да, согласно статье 700 ГК РФ, в случае отчуждения участка (продажи, дарения) права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к новому собственнику. Новый владелец не вправе требовать досрочного расторжения договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Это защищает интересы ссудополучателя при смене собственника.

Какие документы нужны для заключения договора безвозмездного пользования земельным участком в 2026 году?

Для заключения договора потребуются: паспорта сторон (для физических лиц) или учредительные документы (для юридических лиц), правоустанавливающие документы на участок (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности), кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН с характеристиками участка. Если от имени стороны действует представитель — нотариальная доверенность. После подписания договора составляется акт приема-передачи.

Можно ли передать участок, полученный в безвозмездное пользование, третьим лицам?

Передача участка третьим лицам (субссуда) возможна только с письменного согласия ссудодателя (статья 700 ГК РФ). Без такого согласия передача прав является нарушением договора и основанием для его досрочного расторжения по инициативе ссудодателя. Если договор предусматривает возможность субссуды, условия передачи должны быть согласованы с собственником.