Дарение коммерческой недвижимости родственникам: как не платить НДФЛ по позиции ВС РФ

Дарение коммерческой недвижимости между родственниками-предпринимателями долгое время оставалось зоной налоговой неопределённости. Налоговые органы систематически доначисляли НДФЛ, ссылаясь на то, что льгота по п. 18.1 ст. 217 НК РФ якобы не распространяется на имущество, используемое в предпринимательской деятельности. В 2026 году Верховный суд РФ поставил точку в этом споре — разбираем позицию суда, налоговые риски и практические выводы для каждого режима налогообложения.

Что говорит закон: освобождение от НДФЛ при дарении между родственниками

Пункт 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ (часть 2) освобождает от налогообложения доходы в денежной и натуральной форме, полученные от физических лиц в порядке дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. К близким родственникам относятся: супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сёстры (в том числе неполнородные).

До решения ВС РФ налоговые инспекции придерживались позиции: если имущество используется в предпринимательской деятельности, оно выпадает из-под действия п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Суды нижестоящих инстанций нередко поддерживали эту логику, создавая правовую неопределённость для предпринимателей.

Верховный суд в деле № 309-ЭС24-21782 от 17.04.2026 занял принципиально иную позицию: для применения льготы имеет значение только факт близкого родства, а не характер использования имущества или наличие у сторон статуса индивидуального предпринимателя.

Суть дела: мать-ИП подарила дочери-ИП коммерческую недвижимость

Фабула дела проста: мать, зарегистрированная как индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения (ОСН), подарила дочери — также ИП на ОСН — объект коммерческой недвижимости. Налоговая инспекция провела проверку и доначислила НДФЛ, штрафы и пени, сославшись на то, что освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ не распространяется на коммерческое имущество, задействованное в предпринимательской деятельности.

Суды первой и апелляционной инстанций заняли непоследовательную позицию, частично поддержав налоговый орган. Верховный суд отменил эти решения и сформулировал чёткий правовой принцип: статус имущества как «коммерческого» и наличие у сторон статуса ИП не лишают их права на налоговую льготу при дарении между близкими родственниками.

Пошаговая инструкция: как правильно оформить дарение коммерческой недвижимости родственнику

1. Подтвердите степень родства. Подготовьте документы: свидетельства о рождении, свидетельство о браке (при необходимости). Без документального подтверждения близкого родства льгота не применяется. Срок подготовки — до подписания договора.
2. Проверьте систему налогообложения обеих сторон. Льгота по п. 18.1 ст. 217 НК РФ в контексте решения ВС РФ гарантированно работает при ОСН у одаряемого. Если одаряемый применяет УСН — риск признания дохода внереализационным сохраняетя.
3. Оцените НДС-риски дарителя. Если даритель является плательщиком НДС, безвозмездная передача недвижимости может быть квалифицирована налоговым органом как реализация (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Проконсультируйтесь с налоговым юристом до сделки.
4. Составьте договор дарения. Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре. Нотариальное удостоверение обязательно, если объект находится в долевой собственности.
5. Зарегистрируйте переход права в Росреестре. Подайте документы через МФЦ или портал Госуслуг. Срок регистрации — 7 рабочих дней при подаче через МФЦ, 3 рабочих дня при нотариальном удостоверении договора. Основание — ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
6. Подайте налоговую декларацию (при необходимости). Если одаряемый применяет ОСН и является близким родственником дарителя — доход от дарения в декларацию 3-НДФЛ не включается. При УСН — отразите доход в книге учёта доходов и расходов.
7. Сохраните все документы. Договор дарения, выписку из ЕГРН, документы о родстве и переписку с налоговым органом храните не менее 4 лет — это срок налоговой проверки.

Топ-4 налоговых риска при дарении коммерческой недвижимости родственникам

1. УСН у одаряемого — доход облагается налогом. Глава 26.2 НК РФ не содержит прямого освобождения для доходов от дарения между родственниками. Безвозмездно полученная коммерческая недвижимость признаётся внереализационным доходом и облагается по ставке 6% (доходы) или 15% (доходы минус расходы). Исключения — ст. 251 НК РФ, но они применимы не всегда.
2. НДС с дарителя-плательщика НДС. Налоговые органы вправе квалифицировать безвозмездную передачу имущества как реализацию в целях НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Это означает, что даритель обязан исчислить НДС с рыночной стоимости переданного объекта. Риск особенно высок при передаче объектов стоимостью свыше 10 млн рублей.
3. Отсутствие документов о родстве. Если налоговый орган не получит документального подтверждения близкого родства, льгота по п. 18.1 ст. 217 НК РФ не будет применена автоматически. Доначисление НДФЛ по ставке 13% (или 15% с суммы свыше 5 млн руб.) от рыночной стоимости объекта.
4. Притворность сделки. Если налоговый орган докажет, что дарение прикрывает куплю-продажу (например, одновременно был заключён договор займа на сопоставимую сумму), сделка может быть переквалифицирована. Санкции — доначисление налогов, штраф 20–40% от неуплаченной суммы по ст. 122 НК РФ.

Сравнение налоговых последствий по режимам налогообложения

Топ-5 ошибок при дарении коммерческой недвижимости между родственниками

1. Не проверить систему налогообложения одаряемого до сделки. Практика показывает, что большинство споров возникает именно потому, что стороны не уточнили режим налогообложения заранее. Если одаряемый на УСН — налог неизбежен, и его размер может составить от 6 до 15% рыночной стоимости объекта.
2. Игнорировать НДС-последствия для дарителя. Даритель-плательщик НДС обязан исчислить налог с рыночной стоимости передаваемого объекта. Ставка — 20%. Неисполнение этой обязанности влечёт штраф по ст. 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы.
3. Не подтвердить родство документально. Свидетельства о рождении, браке и иные документы должны быть представлены в налоговый орган вместе с декларацией или по его запросу. Отсутствие документов = отказ в льготе.
4. Занизить стоимость объекта в договоре. Налоговые органы вправе применить кадастровую стоимость объекта для расчёта налоговой базы. Если договорная цена ниже кадастровой более чем на 20%, возможно доначисление налога исходя из кадастровой стоимости.
5. Не зарегистрировать переход права собственности. До государственной регистрации в Росреестре право собственности к одаряемому не переходит (ст. 131 ГК РФ). Незарегистрированный договор дарения недвижимости не порождает правовых последствий.

Когда льгота по п. 18.1 ст. 217 НК РФ точно работает, а когда — под вопросом

Какие условия должны быть выполнены, чтобы не платить НДФЛ при дарении коммерческой недвижимости родственнику-ИП

По позиции Верховного суда РФ (дело № 309-ЭС24-21782, 2026 год), для применения льготы необходимо одновременное выполнение двух условий: даритель и одаряемый являются близкими родственниками по Семейному кодексу РФ, и одаряемый применяет общую систему налогообложения. Статус имущества как коммерческого и наличие у сторон статуса ИП значения не имеют.

Что будет если одаряемый родственник применяет УСН — придётся ли платить налог с подаренной недвижимости

Если одаряемый применяет упрощённую систему налогообложения, безвозмездно полученная коммерческая недвижимость признаётся внереализационным доходом в соответствии с главой 26.2 НК РФ. Налог уплачивается по ставке 6% (объект «доходы») или 15% (объект «доходы минус расходы») от рыночной стоимости объекта. Решение ВС РФ по делу № 309-ЭС24-21782 этот вопрос прямо не регулирует — оно касается исключительно ОСН.

Может ли налоговая доначислить НДС дарителю при безвозмездной передаче недвижимости родственнику

Да, такой риск существует. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, передача права собственности на товары (в том числе недвижимость) на безвозмездной основе признаётся реализацией в целях НДС. Если даритель является плательщиком НДС, он обязан исчислить налог с рыночной стоимости передаваемого объекта по ставке 20%. Юристы рекомендуют заблаговременно оценить этот риск и при необходимости рассмотреть альтернативные способы передачи имущества.

Часто задаваемые вопросы

Нет, если вы и ваша мать являетесь близкими родственниками и вы применяете ОСН. Верховный суд в деле № 309-ЭС24-21782 от 17.04.2026 прямо указал: льгота по п. 18.1 ст. 217 НК РФ применяется независимо от того, является ли имущество коммерческим и есть ли у сторон статус ИП. Подайте возражение на требование налогового органа со ссылкой на это решение ВС РФ.

Да, скорее всего придётся. При применении УСН безвозмездно полученное имущество признаётся внереализационным доходом. Налог составит 6% от рыночной стоимости склада. Льгота по п. 18.1 ст. 217 НК РФ в контексте решения ВС РФ 2026 года распространяется на ОСН, но не на УСН. Рекомендуется проконсультироваться с налоговым юристом о возможных альтернативах.

Да, такой риск реален. Налоговые органы вправе признать безвозмездную передачу недвижимости реализацией в целях НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ) и доначислить НДС по ставке 20% от рыночной стоимости объекта. Это отдельный налог, не связанный с НДФЛ одаряемого. Перед сделкой необходимо оценить этот риск.

Да, супруги входят в перечень близких родственников по Семейному кодексу РФ. Если оба супруга применяют ОСН, льгота по п. 18.1 ст. 217 НК РФ применяется в полном объёме. Однако НДС-риски для дарителя-плательщика НДС сохраняются вне зависимости от степени родства.

Нет. Племянники, тёща, тесть, зять, невестка и другие родственники не входят в перечень близких родственников по Семейному кодексу РФ. Дарение в их пользу облагается НДФЛ по ставке 13% (или 15% с суммы свыше 5 млн рублей) от рыночной стоимости объекта вне зависимости от системы налогообложения.

Формально доход, освобождённый от налогообложения по п. 18.1 ст. 217 НК РФ, не подлежит декларированию. Однако юристы рекомендуют приложить к декларации (если она подаётся по иным основаниям) пояснение с документами о родстве и ссылкой на льготу — это снизит риск запроса со стороны налогового органа.

Срок налоговой проверки составляет 3 года, предшествующих году проверки (ст. 89 НК РФ). Если с момента дарения прошло более 3 лет и налоговый орган не проводил проверку, риск доначисления минимален. Однако при наличии признаков умысла срок может быть увеличен до 10 лет. Храните документы о родстве и договор дарения не менее 4 лет.

Продажа по заниженной цене между взаимозависимыми лицами несёт высокий риск налоговых претензий: инспекция вправе доначислить налог исходя из рыночной стоимости. Дарение при соблюдении условий (ОСН, близкое родство) — более безопасный вариант для НДФЛ, но требует анализа НДС-последствий. Оптимальное решение зависит от конкретных обстоятельств сделки.