Закрытие персональных данных в ЕГРН изменило правила проверки контрагентов и ответчиков по спорам о недвижимости. Это не означает, что установить собственника стало невозможно — закон предусматривает несколько рабочих механизмов, каждый со своими сроками, объёмом сведений и основаниями применения. Ниже разобрано, какой способ подходит для конкретной ситуации — от досудебной проверки до судебного процесса.
Что изменилось в законе и что говорит ЕГРН сейчас
Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ закрыл для третьих лиц доступ к персональным данным физических лиц в выписках из ЕГРН (ФЗ № 218-ФЗ) начиная с 1 марта 2023 года. В обычной выписке теперь видно только, что правообладатель — физическое лицо, без указания ФИО, паспортных данных и СНИЛС. Для юридических лиц правило не действует: наименование, ИНН и ОГРН по-прежнему отображаются полностью, этого достаточно для идентификации ответчика по иску.
Если собственник — организация, дополнительно стоит заказать выписку о переходе прав: она показывает всю цепочку сделок по объекту — кто и когда его приобретал, на каком основании. Такая выписка особенно важна при оспаривании сделок и проверке добросовестности приобретателя.
Как действовть если собственник — физическое лицо
Даже «закрытая» выписка информативна: сам факт, что правообладатель — физлицо без указания имени, уже позволяет скорректировать стратегию сбора доказательств. Дальше выбор способа зависит от того, на какой стадии находится спор — досудебной или судебной.
Можно ли попросить собственника самого раскрыть свои данные в ЕГРН
Собственник вправе подать в Росреестр заявление о внесении записи о раскрытии персональных данных третьим лицам. Заявление рассматривается в течение трёх рабочих дней, а запись действует бессрочно — до её погашения по заявлению самого собственника. Альтернативный вариант — собственник просто заказывает выписку сам и передаёт её контрагенту, арендатору или в суд, без внесения записи в реестр. Это два разных действия: внесение записи открывает данные для всех обращающихся, а личная выписка собственника — разовая передача документа. Для досудебной стадии это самый быстрый и бесконфликтный путь.
Как получить данные о собственнике через нотариуса без его согласия
Нотариальное действие «удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН» предусмотрено ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате. Заявитель получает только ФИО, дату рождения и дату возникновения права — паспортные данные и СНИЛС нотариус не выдаёт, это его служебный доступ, а не объём для передачи заявителю.
Основанием для обращения может быть договор подряда, услуг или аренды с этим объектом, предварительный договор отчуждения либо намерение подать иск — например, по приватизации или возмещению вреда. Нотариус проверяет письменные доказательства заявленного интереса и вправе отказать при их недостаточности; отказ можно обжаловать в суд. Заявление рассматривается в день обращения, подать его можно онлайн через личный кабинет ФНП при наличии УКЭП. По данным Федеральной нотариальной палаты (публикация от 27.02.2025), за два года через нотариусов выдано 71,5 тыс. таких выписок — механизм на практике отработан и используется массово.
Что писать в ходатайстве если дело уже в суде, а собственник неизвестен
Если спор уже рассматривается, суд может оказать содействие в получении доказательств, которые сторона не способна получить самостоятельно — на основании ст. 57 ГПК РФ или ст. 66 АПК РФ. Суд при удовлетворении ходатайства вправе истребовать значительно больше, чем даёт нотариус: полную выписку с персональными данными, сведения о переходе прав, копии правоустанавливающих документов.
В ходатайстве нужно указать: какие конкретно документы требуются, какие обстоятельства дела они подтвердят или опровергнут, почему сторона не может получить их сама, и в какой филиал ППК «Роскадастр» суду следует направить запрос (указывается по субъекту РФ, где находится объект). Перед подачей ходатайства полезно показать суду, что попытки самостоятельного получения данных уже предпринимались — например, запросы в управляющую компанию или в ФНС в отношении себя с зафиксированными отказами.
Пример формулировки обоснования: «Без установления личности правообладателя невозможно определить надлежащего ответчика по иску о взыскании убытков, причинённых заливом, либо проверить добросовестность приобретения права».
Косвенные источники информации о собственнике
Когда прямые способы недоступны или их недостаточно, можно опираться на дополнительные источники — но каждый из них имеет ограничения, которые важно учитывать заранее.
| Источник | Что можно получить | Ограничение |
|---|---|---|
| ФНС | Сведения об объектах для налогового администрирования | Налоговая тайна не раскрывается по произвольному запросу (ст. 102 НК РФ), только через судебное истребование |
| Материалы других судебных дел | Выписки ЕГРН и упоминания собственника, приобщённые к делу | В открытых актах (КАД Арбитр, ГАС «Правосудие») ФИО часто сокращены; полный доступ — только у участников процесса |
| Кадастровые инженеры | Сведения, включая адреса правообладателей, для кадастровых работ | Доступ только при выполнении работ по конкретному участку (ч. 16.2 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ), не универсальный способ |
| Правоустанавливающие документы | Данные сторон сделки — договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве | Не гарантирует, что лицо остаётся собственником на текущий момент |
Специальные категории доступа к данным ЕГРН
Закон отдельно прописывает случаи, когда определённые лица получают доступ к персональным данным собственника без его согласия и без внесения записи о раскрытии.
- Супруг правообладателя. По ч. 6 ст. 36.3 ФЗ № 218-ФЗ сведения предоставляются супругу независимо от наличия записи о раскрытии — при предъявлении документа о браке. Это основание доступа к информации, а не подтверждение того, что супруг является сособственником: режим имущества определяется Семейным кодексом РФ отдельно.
- Соседи по коммунальной квартире. Вправе получить данные владельцев других комнат для реализации преимущественного права выкупа своей доли.
- Управляющая организация. Ведёт реестр собственников по ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ без согласия собственников — это исполнение прямой законной обязанности. При этом данные ГИС ЖКХ защищены и третьим лицам не раскрываются; в суде сведения истребуются у УК или оператора ГИС ЖКХ процессуальным порядком.
Чего точно не стоит делать при поиске собственника
Не стоит пытаться получить данные через сторонние сайты, УК или ТСЖ в обход официальных каналов — у них нет прямого доступа к базе Росреестра, а подобные сервисы нередко оказываются мошенническими. Полный доступ к сведениям ЕГРН имеют только уполномоченные лица — Росреестр, нотариус в рамках нотариального действия, суд по ходатайству. Не стоит также полагаться исключительно на косвенные сведения без официальных документов: суд может расценить это как недостаточное доказательство по делу.
Часто задаваемые вопросы
Собственник отказывается раскрывать данные — можно ли обязать его это сделать до суда?Нет, досудебного принуждения к раскрытию данных не существует. До подачи иска доступны только нотариальный запрос (при наличии договорного или иного обоснованного интереса) и косвенные источники. Полное истребование данных без согласия собственника возможно только через суд после возбуждения дела.
Что делать если нотариус отказал в выдаче сведений из ЕГРН?Отказ нотариуса в совершении нотариального действия можно обжаловать в суд в порядке особого производства. Как правило, отказ связан с недостаточностью письменных доказательств заявленного интереса — стоит дополнить пакет документов и обратиться повторно либо сразу обжаловать отказ.
Суд точно удовлетворит ходатайство об истребовании данных о собственнике?Гарантии нет — решение остаётся на усмотрение суда с учётом обстоятельств дела. Но практика по таким ходатайствам устойчива: по данным ФНП, только через нотариальный канал за два года выдано 71,5 тыс. выписок, что говорит об отработанности механизма установления собственника в целом.
Чем выписка о переходе прав отличается от обычной выписки о собственнике?Обычная выписка фиксирует текущего правообладателя на дату запроса. Выписка о переходе прав показывает всю историю сделок с объектом — кто и когда им владел, на каком основании произошёл переход права. Это ключевой документ при проверке добросовестности приобретения и в спорах об оспаривании сделок.
Комментарий редакции: Типичная ошибка в таких спорах — попытка обойтись одним способом вместо комплексного сбора доказательств. Даже получив ФИО собственника через нотариуса, стоит параллельно запросить выписку о переходе прав и правоустанавливающие документы: суд оценивает совокупность доказательств, а не один факт идентификации личности. Если спор сложный — с несколькими сделками или признаками недобросовестности приобретателя — на этом этпе разумно привлечь юриста для разбора конкретной ситуации, поскольку от правильной формулировки судебного ходатайства часто зависит исход дела.
Комментарии (0)
Пока нет комментариев. Будьте первым, кто оставит комментарий!