Как изменить вид разрешенного использования земельного участка в 2026 году — инструкция

В 2026 году каждый земельный участок согласно законодательству относится к определенной категории. Например, выделяют земли населенных пунктов, сельскохозяйственные земли, земли лесного и водного фонда и т. д. Каждая категория имеет определенный набор видов разрешенного использования (ВРИ). ВРИ определяет то, для чего можно использовать данную землю. Участок может иметь несколько видов разрешенного использования: основной, дополнительный (условно-разрешенный) и вспомогательный.

Какие ВРИ можно менять

Градостроительный Кодекс (ГрК) делит все ВРИ (статья 37 ГрК) на основные, условно разрешенные и вспомогательные. И всех их можно менять.

Основные

Основной вид разрешенного использования — это то, что точно можно делать на участке. Собственник вправе выбрать любой основной ВРИ из перечня, установленного для территориальной зоны, в которой расположен участок.

Условно разрешенные

Условно разрешенный вид использования расширяет и дополняет основной ВРИ. Иногда требуется установить дополнительное разрешение для земельного участка, поскольку существующий классификатор не может охватить все возможные случаи.

В этом случае необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в местном органе, занимающемся землепользованием и застройкой. Поэтому получить условно разрешенный вид сложнее. Но все же можно.

Вспомогательные

Вспомогательные ВРИ допускаются только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования. Вспомогательные не могут существовать отдельно и служат только для уточнения основных и условно разрешенных.

Например, вспомогательный вид допускает дополнительно к основным объектам размещение на земле гаража, водонапорной башни, трансформаторной подстанции, забора и тому подобных объектов.

Тип ВРИ	Особенности	Порядок изменения
Основной	Определяет основное целевое назначение участка	Заявление в Росреестр, выписка из ПЗЗ
Условно разрешенный	Дополняет основной ВРИ, требует согласований	Заявление в администрацию, публичные слушания, решение главы
Вспомогательный	Существует только вместе с основным или условно разрешенным	Заявление в Росреестр, добавляется к основному ВРИ

Как изменить ВРИ — пошаговая инструкция

Градостроительным кодексом установлено, что порядок изменения ВРИ земельного участка определяется Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). В ПЗЗ содержатся градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Шаг 1. Узнайте, какие ВРИ разрешены в данной местности

Для того, чтобы изменить ВРИ, в первую очередь, необходимо узнать, приняты ли в населенном пункте, где расположен участок, ПЗЗ. Если приняты, то необходимо обратиться в местную администрацию с ходатайством о выписке из данных правил. Это необходимо, чтобы определиться с возможным видом разрешенного использования в данной местности.

Узнать информацию о территориальных зонах можно также через официальный сайт Росреестра или публичную кадастровую карту.

Шаг 2. Подготовьте заявление и документы

Необходимо составить заявление о смене ВРИ по форме, утвержденной Приложением № 2 к Приказу Росреестра №П/0310 от 19.08.2020 г.

В заявлении нужно указать новый выбранный вид разрешенного использования (основной и (или) вспомогательный), а в качестве документа–основания для внесения таких изменений в ЕГРН — решение об утверждении ПЗЗ для соответствующей территории.

Если в ЕГРН не внесены сведения о территориальных зонах населенного пункта, к заявлению нужно приложить выписку из ПЗЗ, подготовленную местной администрацией.

Шаг 3. Подайте документы в Росреестр

Оформленное заявление с пакетом документов можно направить в Росреестр либо через МФЦ, либо электронно через Госуслуги, либо по почте.

При этом нужно помнить, что нельзя изменить основной вид на вспомогательный. Допускается только добавление вспомогательного вида к основному. Другими словами, правообладатель, выбирая вспомогательный ВРИ, добавляет его к основному виду, и в результате у участка будет два вида разрешенного использования — основной и вспомогательный.

Какие документы необходимы

Для смены основного и (или) вспомогательного вида потребуются:

• Заявление о внесении изменений в ЕГРН;
• Выписка из ПЗЗ (если сведения о территориальных зонах не внесены в ЕГРН);
• Декларация о выбранном ВРИ земельного участка в том виде, как указано в ПЗЗ;
• Паспорт заявителя;
• Документы, подтверждающие право собственности на участок (при необходимости).

Нужно ли что-то платить

Государственной пошлины за данную процедуру не предусмотрено, эта услуга предоставляется бесплатно.

Срок ответа

Срок смены ВРИ составляет 30 дней с момента подачи заявления.

Что выдается по итогу

В итоге заявителю предоставляется выписка из ЕГРН с обновленными сведениями о ВРИ, либо отказ с указанием причин согласно административному регламенту.

Особенности изменения условно разрешенных ВРИ

Изменение условно разрешенного вида регламентируется статьей 39 ГрК РФ. Для этого необходимо:

• Собрать пакет документов и подать его вместе с заявлением о смене условного ВРИ в соответствующий орган местной администрации, занимающийся этими вопросами. Перечень необходимых документов уточняется в администрации.
• Дождаться проведения общественных обсуждений или публичных слушаний, на которых принимается решение о целесообразности внесения изменений. Срок проведения — не менее одного месяца со дня оповещения жителей.
• Результаты обсуждений направляются главе администрации, который в соответствии с рекомендациями, принятыми на общественных обсуждениях, либо предоставляет разрешение на смену условного вида, либо выносит отказ. Решение принимается в течение трех дней.
• Получить из администрации принятое решение.

Только после этого правообладатель вправе использовать свой земельный участок в соответствии с условно разрешенным видом использования. При этом все расходы по организации и проведению общественных обсуждений несет заявитель.

В каких случаях необходима смена ВРИ

Для правообладателей земельных участков знание установленного ВРИ подчас крайне важно. Потому что от этого зависит то, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет.

Несоответствие деятельности разрешенному виду участка может привести к серьезному штрафу по статье 8.8 КоАП РФ. Для граждан штраф составляет от 500 до 1 000 рублей, для должностных лиц — от 1 000 до 2 000 рублей, для юридических лиц — от 10 000 до 20 000 рублей.

Пример 1: Строительство магазина на участке под ИЖС

Человек приобрел участок, у которого установлен вид разрешенного использования — «Под индивидуальное жилое строительство» (или чаще говорят «под ИЖС») с кодом 2.1. Это предполагает (согласно классификатора ВРИ), что на участке может быть расположен индивидуальный жилой дом высотой не выше 20 м и с числом надземных этажей не более 3, а также хозпостройки, гаражи и огород.

Если владелец такого земельного участка решит использовать его под магазин, то расположить его на земле он не сможет. Точнее сможет, но получит за это штраф и предписание устранить нарушение. А устранение будет подразумевать снос магазина и строительство жилого дома.

В такой ситуации (при строительстве магазина на участке под ИЖС) владелец нарушит целевое использование земли: она предназначена для строительства жилья, а он построил на ней объект торговли. Однако если владелец участка изменит ВРИ с кода 2.1 («Под ИЖС»), например, на код 2.7 («Обслуживание жилой застройки»), то его магазин будет законно находиться на участке.

Дело в том, что ВРИ с кодом 2.7 разрешает размещение капитальных строений, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей и не требует установления санитарной зоны.

В частности этот ВРИ допускает размещение на участке капитальных строений, предназначенных для продажи товаров, с торговой площадью не более 5 тысяч кв. м (в код 2.7 входит ВРИ с кодом 4.4 «Магазины»).

Пример 2: Использование участка под спортивную площадку

Смена ВРИ потребуется и при использовании участка под ИЖС в качестве спортивной площадки. В этом случае также придется получать ВРИ с кодом 2.7, который разрешает строительство на земле под ИЖС площадок для занятий спортом (в код 2.7 входит ВРИ с кодом 5.1.3 «Площадки для занятий спортом»).

Основания для отказа в изменении ВРИ

Росреестр или местная администрация могут отказать в изменении ВРИ в следующих случаях:

• Выбранный ВРИ не предусмотрен градостроительным регламентом для данной территориальной зоны;
• Представлен неполный пакет документов;
• Заявление подано неуполномоченным лицом;
• Имеются ограничения или обременения участка, препятствующие изменению ВРИ;
• По результатам публичных слушаний (для условно разрешенных ВРИ) получены отрицательные рекомендации.

Отказ можно обжаловать в вышестоящий орган или в судебном порядке.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли изменить ВРИ земельного участка в 2026 году без согласования с соседями?

Да, если вы меняете основной или вспомогательный ВРИ в рамках разрешенных для вашей территориальной зоны, согласование с соседями не требуется. Однако для установления условно разрешенного ВРИ проводятся публичные слушания, на которых соседи могут высказать свое мнение.

Сколько стоит изменить вид разрешенного использования участка?

Изменение основного или вспомогательного ВРИ через Росреестр бесплатно, госпошлина не взимается. Однако для изменения условно разрешенного ВРИ заявитель несет расходы на организацию публичных слушаний, размер которых зависит от региона и может составлять от 5 до 30 тысяч рублей.

Как узнать текущий ВРИ моего земельного участка?

Текущий ВРИ указан в выписке из ЕГРН, которую можно заказать через сайт Росреестра, МФЦ или Госуслуги. Также информацию можно посмотреть на публичной кадастровой карте.

Можно ли использовать участок не по целевому назначению?

Нет, использование земельного участка не в соответствии с его ВРИ является нарушением земельного законодательства и влечет административную ответственность по статье 8.8 КоАП РФ. Кроме того, построенные с нарушением ВРИ объекты могут быть признаны самовольными постройками и подлежат сносу.

Нужно ли менять ВРИ при переводе земли из одной категории в другую?

Перевод земли из одной категории в другую и изменение ВРИ — это разные процедуры. При переводе земли в другую категорию автоматически меняется перечень доступных ВРИ. После перевода вам нужно будет выбрать новый ВРИ из перечня, установленного для новой категории земель.

Можно ли иметь несколько основных ВРИ на одном участке?

Нет, участок может иметь только один основной ВРИ. Однако к нему можно добавить вспомогательные ВРИ или получить разрешение на условно разрешенный ВРИ, которые будут дополнять основной.