Налог при продаже земельного участка с домом и без в 2026 году: расчет, сроки, льготы

В 2026 году в России все доходы физических лиц облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Это касается и средств, полученных от продажи недвижимости, включая земельные участки. Согласно нормам главы 23 Налогового Кодекса РФ, после продажи участка, расположенного на территории России, физлица обязаны заплатить НДФЛ (статья 214.10 НК РФ). Рассмотрим порядок уплаты налога, способы его уменьшения и случаи освобождения от налогообложения.

Какой налог платится после продажи земельного участка

Налоговый Кодекс РФ подразделяет всех налогоплательщиков-физлиц на резидентов и нерезидентов (статья 207 НК РФ).

Резидентами являются лица, которые за последние 12 месяцев фактически находились на территории России не меньше 183 календарных дней. Данный период учитывается перед месяцем, в котором состоялась продажа участка. Для резидентов налог составляет 13% от полученного дохода (пункт 1.1 статьи 224 НК РФ).

Нерезидентами являются те, кто за последние 12 месяцев находился на территории России меньше 183 календарных дней. Для нерезидентов налог составляет 30% (пункт 3 статьи 224 НК РФ).

Таким образом, обычный среднестатистический россиянин, выезжающий на месяц за границу в отпуск, остается резидентом и при продаже своего участка заплатит государству НДФЛ 13%.

А вот родственники, постоянно проживающие, например, в Молдавии, решившие продать полученный в наследство от российской бабушки участок где-нибудь на Урале, будут вынуждены заплатить налог в казну России в размере 30%. При этом не имеет значения, что они являются гражданами другого государства — обязанность заплатить налог не зависит от гражданства. Главное — что продаваемый участок территориально расположен в границах РФ.

Когда не нужно платить налог при продаже земли

Налоговый Кодекс предусматривает освобождение от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, в том числе земельных участков. Порядок освобождения установлен статьей 217.1 НК РФ.

Если участок был во владении не меньше 3 лет, то продавец этой земли освобождается от уплаты налога, но должно быть соблюдено хотя бы одно из следующих условий (пункт 3 статьи 217.1 НК РФ):

• участок был подарен или перешел по наследству продавцу от члена семьи или близкого родственника;
• участок ранее перешел в собственность продавцу в результате приватизации;
• участок получен по договору ренты с пожизненным содержанием иждивенца.

Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог, нужно владеть участком не менее 5 лет (пункт 4 статьи 217.1 НК РФ).

Срок владения определяется с даты регистрации права собственности продавца на участок. Дата госрегистрации указана в выписке из ЕГРН. Если же земля перешла к продавцу в порядке наследования, то срок владения определяется с даты смерти наследодателя.

Если участок приобретен до 1 января 2016 года, то он также попадает под освобождение от уплаты налога после трехлетнего владения (пункт 3 статьи 4 Федерального закона №382-ФЗ от 29.11.2014).

Важно: если вы объединили несколько участков в один, минимальный срок владения начнет течь заново с даты регистрации объединенного участка. Например, человек владел двумя смежными участками 6 лет, но после этого срока объединил их. После объединения участков минимальный срок владения начнет течь заново. И при продаже объединенного участка придется платить НДФЛ. А вот если бы собственник продал участки по отдельности, то НДФЛ он бы не заплатил.

Есть ли льготы для пенсионеров и инвалидов

Налоговое законодательство не предусматривает специальных льгот по НДФЛ для пенсионеров, инвалидов и других социально незащищенных категорий граждан при продаже земельных участков. Пенсионеры и инвалиды платят налог на общих основаниях — 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.

Освобождение от налога возможно только при соблюдении минимального срока владения (3 или 5 лет) или при применении налоговых вычетов, о которых речь пойдет ниже.

Особенности налогообложения при продаже земли с домом

Довольно часто граждане сначала приобретают землю, и только потом начинают строить жилой дом. При этом возникает стандартная ситуация, когда, например, в 2016 году был приобретен участок, а сам дом построен и зарегистрирован в ЕГРН только в 2020 году.

Если хозяин решит продать дом с участком в 2026 году, то на дату продажи он будет владеть землей более 5 лет (с 2016 года), а домом — менее 5 лет (с 2020 года). Таким образом, при продаже земли продавец будет освобожден от НДФЛ, а за дом налог придется заплатить.

При продаже земельного участка с домом по одному договору купли-продажи необходимо указать отдельно стоимость земли и стоимость дома. Это позволит правильно рассчитать налогооблагаемую базу для каждого объекта недвижимости.

Как рассчитать налог при продаже земельного участка

Основным и наиболее важным вопросом является определение налогооблагаемой базы, с которой и будет уплачиваться НДФЛ. Здесь возможно два основных случая (статья 214.10 НК РФ).

Первый случай: если доход от продажи участка меньше, чем кадастровая стоимость продаваемой земли, внесенная в ЕГРН, умноженная на понижающий коэффициент 0,7.

В переводе с юридического это значит, что если продавец получил сумму меньше, чем кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7, то ему придется платить налог не с суммы продажи, а с суммы кадастровой стоимости, уменьшенной на коэффициент.

Пример расчета №1:

Участок был продан за 2 миллиона рублей. При этом кадастровая стоимость земли по данным ЕГРН составляет 3,5 миллиона рублей. В этом случае кадастровая стоимость с понижающим коэффициентом 0,7 составит:

3,5 млн × 0,7 = 2,45 млн рублей

Сравним стоимость продажи с полученным значением:

2 млн рублей < 2,45 млн рублей

То есть для расчета налога возьмут не 2 млн, а 2,45 млн рублей.

НДФЛ составит:

2 450 000 × 13% = 318 500 рублей

Второй случай: если доход от продажи участка больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае налогооблагаемой базой будет вся полученная от продажи участка сумма.

Пример расчета №2:

Тот же самый участок был продан за 2,5 млн рублей. В этом случае доход от продажи (2,5 млн рублей) больше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (2,45 млн рублей). Поэтому налогооблагаемой базой, с которой будет высчитываться НДФЛ, будет являться 2,5 млн рублей.

НДФЛ составит:

2 500 000 × 13% = 325 000 рублей

Ситуация	Налогооблагаемая база	Ставка НДФЛ
Цена продажи < кадастровая стоимость × 0,7	Кадастровая стоимость × 0,7	13% (резиденты) / 30% (нерезиденты)
Цена продажи ≥ кадастровая стоимость × 0,7	Цена продажи по договору	13% (резиденты) / 30% (нерезиденты)
Владение 3 года (при наследовании, дарении от родственников, приватизации, ренте)	Освобождение от налога	0%
Владение 5 лет (в остальных случаях)	Освобождение от налога	0%

Налоговые вычеты при продаже земельного участка

Существует возможность легального уменьшения налога путем применения налоговых вычетов (статья 220 НК РФ). Налогоплательщик может выбрать один из двух вариантов:

1. Имущественный вычет в размере 1 млн рублей

Продавец может уменьшить доход от продажи на сумму до 1 млн рублей. Это право можно использовать один раз в год при продаже любого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 220 НК РФ).

Пример: участок продан за 2,5 млн рублей. Применяем вычет 1 млн рублей. Налогооблагаемая база: 2,5 млн - 1 млн = 1,5 млн рублей. НДФЛ: 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.

2. Вычет в размере документально подтвержденных расходов на приобретение участка

Продавец может уменьшить доход от продажи на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого участка (пункт 2 статьи 220 НК РФ).

Пример: участок куплен за 2 млн рублей (есть договор купли-продажи и расписка), продан за 2,5 млн рублей. Налогооблагаемая база: 2,5 млн - 2 млн = 0,5 млн рублей. НДФЛ: 500 000 × 13% = 65 000 рублей.

Очевидно, что второй вариант выгоднее, если расходы на покупку превышают 1 млн рублей и есть подтверждающие документы (договор купли-продажи, расписки, платежные поручения, чеки).

Обязательна ли налоговая декларация в 2026 году

Налоговое законодательство утверждает, что при продаже участка, находившегося в собственности менее минимального установленного срока, продавец должен сам отразить полученные доходы в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ (статья 229 НК РФ).

Если же земля до продажи была в собственности более 5 лет (или 3 лет для строго определенных случаев), то подача этой декларации необязательна.

До какого числа нужно подать декларацию

Декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо подать в ФНС по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения средств от продажи земельного участка (статья 229 НК РФ). Если 30 апреля приходится на выходной или нерабочий праздничный день, то декларация должна быть представлена не позднее ближайшего рабочего дня.

Например: если вы продали участок в 2025 году, то декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года.

Способы подачи налоговой декларации

Существует несколько способов подачи налоговой декларации. По мнению ФНС наиболее удобный способ заполнения декларации и представления её совместно с подтверждающими документами — посредством интернет-сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц». Также можно представить декларацию через портал Госуслуг или МФЦ.

В бумажном виде 3-НДФЛ можно предоставить в ФНС лично или по почте с описью вложения. В последнем случае днем представления декларации считается указанная на почтовом штампе дата отправки почтового отправления с описью вложения.

Также декларацию можно предоставить в ФНС через представителя. Например, такими представителями могут быть родители, усыновители, опекуны, попечители, а также юридические или физические лица, полномочия которых подтверждаются нотариальной доверенностью.

С примером заполнения декларации по форме 3-НДФЛ можно ознакомиться на официальном сайте ФНС России.

Сроки уплаты налога

Налог необходимо уплатить не позднее 15 июля того года, когда в ФНС была подана декларация 3-НДФЛ (пункт 6 статьи 227 НК РФ, пункт 4 статьи 228 НК РФ). По общему правилу уплата налога производится физлицами самостоятельно.

Например: если вы продали участок в 2025 году и подали декларацию до 30 апреля 2026 года, то налог нужно заплатить до 15 июля 2026 года.

Ответственность за неуплату налога

За непредставление налоговой декларации предусмотрено взыскание штрафа в размере 5% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 000 рублей (пункт 1 статьи 119 НК РФ).

За неуплату (неполную уплату) НДФЛ предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. А если это осуществлено умышленно, то сумма штрафа возрастает до 40% (статья 122 НК РФ).

Также в качестве наказания с налогоплательщика за каждый день просрочки будет взыскана пеня, которая определяется в процентах от неуплаченной суммы. При этом процентная ставка пени по НДФЛ составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка (статья 75 НК РФ).

Так как размеры налогов могут достигать сотен тысяч рублей, то данные штрафные санкции в абсолютном выражении весьма значительны.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог при продаже земельного участка, если я владел им 4 года?

Да, нужно. Если участок приобретен по договору купли-продажи (не унаследован, не подарен родственником, не приватизирован), то для освобождения от налога требуется владение не менее 5 лет. При владении 4 года придется заплатить НДФЛ 13%, но можно применить налоговый вычет 1 млн рублей или вычет расходов на покупку.

Можно ли не платить налог, если продал участок дешевле, чем купил?

Если вы продали участок дешевле, чем купили, и можете это подтвердить документами (договор купли-продажи, расписка, платежное поручение), то налогооблагаемая база будет равна нулю или отрицательной. В этом случае налог платить не нужно, но декларацию 3-НДФЛ подать обязательно, если не прошел минимальный срок владения.

Какой налог платят пенсионеры при продаже земельного участка в 2026 году?

Пенсионеры платят налог на общих основаниях — 13% для резидентов РФ. Специальных льгот для пенсионеров при продаже земли не предусмотрено. Освобождение от налога возможно только при соблюдении минимального срока владения (3 или 5 лет) или при применении налоговых вычетов.

Как рассчитать налог, если на участке стоит дом?

При продаже земли с домом по одному договору нужно указать отдельно стоимость земли и стоимость дома. Налог рассчитывается отдельно для каждого объекта с учетом срока владения. Если землей вы владели более 5 лет, а домом менее 5 лет, то налог платится только за дом.

Что будет, если не подать декларацию 3-НДФЛ после продажи участка?

За непредставление декларации взимается штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей. За неуплату налога — штраф 20% от суммы налога (40% при умышленной неуплате), плюс пени за каждый день просрочки по ставке 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ.

Можно ли применить вычет 1 млн рублей при продаже нескольких участков за год?

Вычет 1 млн рублей предоставляется один раз в год на все объекты недвижимости, проданные в течение года. Если вы продали два участка за год, то вычет 1 млн рублей распределяется на оба участка, а не применяется к каждому отдельно.