Налоговый вычет при покупке земельного участка в 2026 году: как получить, условия и порядок

В 2026 году государство предоставляет гражданам-резидентам России возможность вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при покупке или строительстве недвижимости. Официально работающие граждане могут вернуть до 260 тысяч рублей с суммы расходов до 2 миллионов рублей. Однако при покупке земельных участков действуют особые правила — вычет предоставляется не всегда и зависит от вида разрешенного использования земли и наличия жилого дома.

Налоговый вычет регулируется статьей 220 Налогового кодекса РФ. Воспользоваться данной льготой можно только один раз в жизни (пункт 11 статьи 220 НК РФ, разъяснения Минфина в письме № 03-04-05/113379 от 24.12.2020).

Особенности получения налогового вычета за земельный участок

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ, налоговый вычет можно получить при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома.

Таким образом, вернуть НДФЛ можно за землю, на которой дом уже построен и на данный дом и участок зарегистрировано право собственности налогоплательщика-покупателя.

Также можно вернуть уплаченные налоги, если куплен «голый» участок под ИЖС, то есть без дома. Но право воспользоваться налоговым вычетом возникнет только после окончания строительства дома и его официальной регистрации. Другими словами, для получения вычета налоговикам необходимо предоставить документ о регистрации права собственности не только на землю, но и на построенный на участке дом.

Можно ли получить вычет за землю без дома

Получить вычет за «голый» участок под ИЖС можно, но только после того, как на нём будет построен и зарегистрирован жилой дом. До момента регистрации права собственности на дом налоговый вычет не предоставляется.

Расходы на приобретение земельного участка включаются в общую сумму расходов на строительство дома, и уже с этой суммы рассчитывается налоговый вычет в пределах установленного лимита в 2 миллиона рублей.

Можно ли получить вычет за земли для садоводства и огородничества

Получить вычет при покупке земель, предназначенных для садоводства и огородничества, как правило, не получится. Статья 220 НК РФ не предусматривает налоговых вычетов для таких земельных участков. Однако здесь имеются некоторые особенности.

Согласно статье 3 Федерального закона № 217-ФЗ о ведении гражданами садоводства и огородничества, на садовых участках разрешается строительство не только садовых, но и жилых домов. А жилые дома, расположенные на участках, попадают под налоговый вычет. А значит, под вычет попадают и сами садовые участки.

Если же в ЕГРН имеется запись, что у купленного участка вид разрешенного использования «садоводство» (без права строительства жилого дома), то получить вычет за этот участок нельзя. Такие земли предназначены для осуществления садоводства, представляющего собой вид сельхозпроизводства, связанного с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур, и строить жилые дома на них нельзя.

При покупке садового участка необходимо очень внимательно смотреть документы, особенно — вид разрешенного использования земли: иногда за землю можно получить вычет, а иногда нет.

Когда нельзя оформить налоговый вычет

В соответствии с пунктом 5 статьи 220 НК РФ нельзя оформить вычет на покупку участка в следующих случаях:

• если покупка осуществлена за счет средств работодателей;
• если использован материнский капитал или другие бюджетные средства;
• если сделка заключена с лицами, являющимися по отношению к налогоплательщику взаимозависимыми.

Взаимозависимыми лицами являются супруги, родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекуны и подопечные (статья 105.1 НК РФ).

Также нельзя воспользоваться вычетом, если ранее гражданин уже использовал эту налоговую льготу в полном объеме (нельзя использовать вычет более одного раза в жизни на сумму свыше 2 миллионов рублей).

Кто имеет право на возврат НДФЛ

На налоговый вычет могут рассчитывать все плательщики НДФЛ, то есть все официально трудоустроенные граждане, в том числе работающие по договору гражданско-правового характера (ГПХ).

Самый простой способ ознакомиться с уплаченными налогами — посмотреть в расчетный листок о зарплате, который работник ежемесячно получает от работодателя. Там обязательно указывается сумма удерживаемого работодателем 13-процентного НДФЛ.

А вот самозанятые и неработающие пенсионеры не смогут рассчитывать на данный налоговый вычет. Самозанятые уплачивают налог на профессиональный доход (НПД), а не НДФЛ. То же самое относится и к пенсионерам: с их пенсии НДФЛ не уплачивается. Поэтому рассчитывать на возврат государством налога, который этими гражданами не уплачивается, нельзя.

Однако если, например, пенсионер официально сдает жилье или получает другие доходы, облагаемые НДФЛ, то он может вернуть уплаченный налог. Также НДФЛ необходимо уплачивать за проценты, которые «набежали» по вкладам в банках (согласно Федеральному закону № 102-ФЗ от 01.04.2020 г.).

Пенсионеры вправе получить вычет не только за последний налоговый период, но и за три года, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток налоговых вычетов (пункт 10 статьи 220 НК РФ). То есть вычет можно получить за четыре года, считая год выхода на пенсию. Например, пенсионер вышел на пенсию в 2023 году. В 2024 году он может подать декларации за 2020, 2021, 2022 и 2023 годы.

Какую сумму можно вернуть

Согласно пункту 3 статьи 220 НК РФ, максимальные расходы, с которых можно получить налоговый вычет, не превышают 2 миллионов рублей. То есть максимум, сколько можно вернуть, составляет:

2 000 000 × 13% = 260 000 рублей

Если, например, участок с домом стоит 3,7 млн рублей, то вроде бы можно вернуть 3 700 000 × 13% = 481 тысячу рублей. Однако это превышает допустимый лимит. Поэтому ФНС вернет все равно только 260 тысяч рублей.

Если же стоимость покупки составляет 1,7 млн рублей, то вернуть можно будет:

1 700 000 × 13% = 221 тысячу рублей

При этом возвращаться будут только реально уплаченные за последний налоговый период налоги.

Например, за 2025 год человек заработал 420 тысяч рублей. С этой суммы он уплатил НДФЛ:

420 000 × 13% = 54 600 рублей

Именно эту сумму он и получит от государства в 2026 году. Остальные «недостающие» 166 400 рублей (из 221 тысячи) налогоплательщик может вернуть в последующие годы.

Причем кроме перенесения остатка на следующие годы остаток можно перенести на другие купленные объекты недвижимости (подпункт 1 пункта 3 статьи 220 НК РФ). Такой порядок действует для недвижимости, приобретенной после 01.01.2014 года.

В нашем случае человек потратил только 1,7 млн рублей. То есть у него осталось еще 300 тысяч, с которых он может вернуть налог. И если он, например, докупит еще соседний участок с домом за 700 тысяч рублей, то сможет и за него вернуть себе уплаченный НДФЛ. Но только в сумме оставшихся 300 тысяч рублей от общего лимита по всем объектам в 2 миллиона:

300 000 × 13% = 39 тысяч рублей

Как распределяется вычет при приобретении участка в долевую собственность

По разъяснениям налоговиков, если имущество приобреталось в общую долевую собственность до 01.01.2014 года, то размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долями собственности.

Если же такое имущество приобретено после 01.01.2014 года, то распределение размера вычета отменено — вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов каждого из сособственников в пределах общего установленного лимита вычета.

С приобретением до 1 января 2014 года все понятно: есть объект — земельный участок с домом, который принадлежит в определенных долях четырем собственникам. Стоимость недвижимости 2 миллиона рублей. У каждого собственника по 1/4 доли в праве собственности. Общий вычет для всех составляет 260 тысяч рублей. Тогда каждый может получить по 65 тысяч рублей налогового вычета. И на этом все — никаких больше вычетов собственники не получат.

Если же участок с домом был приобретен после 1 января 2014 года, то каждый из собственников получит по 65 тысяч рублей. При этом с 01.01.2014 года каждый имеет право на получение 260 тысяч налогового вычета. И «остатки» от неиспользованного лимита могут перенести на другие объекты, пока не используют «свои» 260 тысяч.

Например, два брата купили участок с домом за 4,5 млн рублей в общую долевую собственность. У каждого — по половине усадьбы. Доля вычетов с расходов у каждого — 50% от 4,5 миллионов, то есть 2,25 миллиона рублей. Поскольку у каждого лимит вычета — 2 млн рублей, то именно эту максимальную сумму вычета получит каждый из братьев. В результате каждый вернет себе по 260 тысяч рублей.

Если речь идет о покупке участка супругами (после 01.01.2014 г.), и если оплату производил один из супругов, то семейная пара может распределить доли по своему усмотрению: 50/50, 30/70 или даже 0/100.

Например, семья приобрела недвижимость за 5,5 миллионов. Все платежные документы оформлены на мужа. В этом случае необходимо составить заявление на распределение налогового вычета между супругами, например, разделить расходы пополам. Так как каждый имеет право на вычет с 2 миллионов рублей, то и муж, и жена могут получить максимальный размер налоговой льготы.

Сравнительная таблица условий получения вычета

Тип земельного участка	Можно ли получить вычет	Условия
Участок под ИЖС с построенным домом	Да	Зарегистрировано право собственности на дом и землю
Участок под ИЖС без дома	Да, после строительства	Необходимо построить и зарегистрировать жилой дом
Садовый участок с жилым домом	Да	В ЕГРН указано разрешение на строительство жилого дома
Садовый участок без права строительства жилого дома	Нет	Вид разрешенного использования — только садоводство
Огородный участок	Нет	Не предусмотрено законодательством

Способы получения налогового вычета

Существуют три основных способа получения налогового вычета:

• подача в ФНС налоговой декларации 3-НДФЛ;
• обращение налогоплательщика к работодателю;
• использование упрощенного порядка получения вычета.

Упрощенный порядок получения вычета

С 21.05.2021 года законодатели предусмотрели возможность получения вычетов по НДФЛ в сокращенные сроки по упрощенной процедуре — без направления в ФНС декларации 3-НДФЛ и подтверждающих документов (Федеральный закон № 100-ФЗ от 20.04.2021 г.). Нужную информацию налоговики получают от налоговых агентов (банков), которые подключены к информационному взаимодействию с ФНС.

Для получения налогового вычета необходимо:

1. Через личный кабинет налогоплательщика обратиться к налоговому агенту (банку), с которым заключен договор по приобретению имущества, и ожидать от него ответа. При поступлении сведений от банка гражданина проинформируют специальным сообщением в личном кабинете.
2. При подтверждении сведений в личный кабинет будет направлено предзаполненное заявление для его утверждения. Это заявление будет сформировано не позднее 20 марта (по сведениям, представленным до 1 марта) и не позднее 20 дней в случае представления сведений после 1 марта. До появления предзаполненного заявления в личном кабинете каких-либо действий осуществлять не требуется.
3. В личном кабинете подписать предзаполненное заявление на вычет. В течение 1 месяца будет проведена проверка. И если не будет выявлено каких-либо расхождений, то в течение 15 дней будет осуществлен возврат средств. На все уйдет не более 1,5 месяцев (вместо 4 при подаче налоговой декларации — 3 месяца на проверку плюс 1 месяц на возврат).

Часто задаваемые вопросы

Можно ли получить налоговый вычет за земельный участок без дома в 2026 году?

Да, но только после того, как на участке будет построен и зарегистрирован жилой дом. До момента регистрации права собственности на дом налоговый вычет не предоставляется. Расходы на покупку земли включаются в общую сумму расходов на строительство дома.

Какой максимальный размер налогового вычета за земельный участок с домом?

Максимальный размер налогового вычета составляет 260 тысяч рублей (13% от 2 миллионов рублей). Это общий лимит для всех объектов недвижимости, приобретенных налогоплательщиком.

Можно ли получить вычет за садовый участок?

Да, если на садовом участке разрешено строительство жилого дома и такой дом построен и зарегистрирован. Если в ЕГРН указано, что участок предназначен только для садоводства без права строительства жилого дома, вычет получить нельзя.

Сколько времени занимает получение вычета по упрощенной процедуре?

По упрощенной процедуре через личный кабинет налогоплательщика вычет можно получить в течение 1,5 месяцев: 1 месяц на проверку и 15 дней на возврат средств. Это значительно быстрее, чем при подаче декларации 3-НДФЛ (4 месяца).

Можно ли использовать остаток вычета на другие объекты недвижимости?

Да, если недвижимость приобретена после 01.01.2014 года. Остаток неиспользованного вычета можно перенести на другие объекты, пока не будет использован весь лимит в 2 миллиона рублей.

Могут ли пенсионеры получить налоговый вычет за земельный участок?

Неработающие пенсионеры, не имеющие доходов, облагаемых НДФЛ, не могут получить вычет. Однако работающие пенсионеры или пенсионеры, имеющие другие доходы с уплатой НДФЛ, могут получить вычет за четыре года, включая год выхода на пенсию.