Земли под жилую застройку в 2026 году: разрешенные виды использования, отличия ИЖС и ЛПХ

В 2026 году в России все земли делятся на несколько больших категорий в соответствии с Земельным кодексом РФ. В зависимости от категории и вида разрешенного использования (ВРИ) на земельных участках либо можно, либо нельзя строить жилье.

Сегодня рассмотрим, на каких землях законом разрешено строительство жилых домов, какие виды разрешенного использования подходят для индивидуального жилищного строительства, в чем разница между ИЖС и ЛПХ, и можно ли изменить ВРИ участка.

Определение понятий: категории земель и территориальные зоны

Для начала определим следующее: в России Земельный кодекс (ЗК РФ) определяет 7 категорий земель по целевому назначению (статья 7 ЗК РФ). Физические лица имеют право пользоваться только двумя категориями земель — землями сельскохозяйственного назначения и землями населённых пунктов.

На этих землях дома строить можно, но только если соблюдаются условия разрешенного использования. На всех остальных землях (в лесах, на берегах рек и озер, на землях промышленных объектов и т. д.) возводить жилые дома не разрешается.

Самый простой пример — земли огородных некоммерческих товариществ (ОНТ). Чаще всего ОНТ образуются на землях сельхозназначения. А основным видом разрешенного использования такой земли является ведение огородничества. То есть строительство капитальных жилых домов на таких участках не допускается — только возделывание огорода.

А вот земли населенных пунктов прямо предназначены для застройки и развития населенных пунктов (статья 83 ЗК РФ). При этом эти земли могут быть отнесены к следующим территориальным зонам (статья 85 ЗК РФ):

• жилым;
• общественно-деловым;
• производственным;
• инженерных и транспортных инфраструктур;
• рекреационным;
• сельскохозяйственного использования;
• специального назначения;
• военных объектов;
• иным территориальным зонам.

Поскольку нас интересуют только жилые зоны, то более подробно поговорим о них. Именно эти земли предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами социально-культурного и бытового назначения.

При этом застройка может быть:

• индивидуальной жилой застройкой;
• малоэтажной смешанной жилой застройкой;
• среднеэтажной смешанной жилой застройкой;
• многоэтажной жилой застройкой.

Таким образом, землями под жилую застройку являются земли населенных пунктов, на которых строятся капитальные многоквартирные или индивидуальные жилые дома.

Какие существуют основные ВРИ и что разрешается строить

Кроме категории земель и территориальной зоны существует еще понятие вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Если говорить просто, то ВРИ – это установленное государством допустимое использование земельного участка и возводимых на нем капитальных объектов. То есть ВРИ определяет то, для чего можно использовать данный земельный участок.

Необходимо отметить и то, что согласно Градостроительному кодексу РФ (статья 37 ГрК РФ) ВРИ подразделяются на:

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования;
• вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды разрешенного использования устанавливаются местными властями в соответствии с утвержденным Классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Таблица основных видов разрешенного использования для жилой застройки

Наименование ВРИ	Описание	Код
Жилая застройка	Размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них. К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха); для проживания с одновременным осуществлением лечения или социального обслуживания населения (санатории, дома ребенка, дома престарелых, больницы); как способ обеспечения непрерывности производства (вахтовые помещения, служебные жилые помещения на производственных объектах); как способ обеспечения деятельности режимного учреждения (казармы, караульные помещения, места лишения свободы, содержания под стражей). Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1 - 2.3, 2.5 - 2.7.1	2.0
Для индивидуального жилищного строительства	Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.	2.1
Малоэтажная многоквартирная жилая застройка	Размещение малоэтажных многоквартирных домов (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный); обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях малоэтажного многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в малоэтажном многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома.	2.1.1
Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)	Размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.	2.2
Блокированная жилая застройка	Размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений; обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха.	2.3
Передвижное жилье	Размещение сооружений, пригодных к использованию в качестве жилья (палаточные городки, кемпинги, жилые вагончики, жилые прицепы) с возможностью подключения названных сооружений к инженерным сетям, находящимся на земельном участке или на земельных участках, имеющих инженерные сооружения, предназначенных для общего пользования.	2.4
Среднеэтажная жилая застройка	Размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей; благоустройство и озеленение; размещение подземных гаражей и автостоянок; обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20% общей площади помещений дома.	2.5
Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)	Размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение придомовых территорий; обустройство спортивных и детских площадок, хозяйственных площадок и площадок для отдыха; размещение подземных гаражей и автостоянок, размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома в отдельных помещениях дома, если площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% от общей площади дома.	2.6
Обслуживание жилой застройки	Размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 5.1.2, 5.1.3, если их размещение необходимо для обслуживания жилой застройки, а также связано с проживанием граждан, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не нарушает права жителей, не требует установления санитарной зоны.	2.7
Хранение автотранспорта	Размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 4.9.	2.7.1

Какие ВРИ подходят для строительства частного дома

Если говорить о строительстве частного дома, то согласно Классификатору для этого подходит ВРИ, который в классификаторе звучит как «Для индивидуального жилищного строительства» (чаще всего имеет место сокращение «для ИЖС») или «Для личного подсобного хозяйства». Этот ВРИ имеет код 2.1 и 2.2.

Если участок имеет такой ВРИ, то на нем можно строить отдельно стоящий дом, не более 20 м в высоту, и состоящий не более чем из 3 надземных этажей. Такое здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Также на таком участке возможно размещение индивидуальных гаражей, хозяйственных построек и огорода для выращивания сельскохозяйственных культур.

В чем разница между землями ИЖС и ЛПХ

Интересно, что классификатор устанавливает отдельный вид разрешенного использования «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» с кодом 2.2. Чаще всего в этих случаях можно увидеть сокращение «земли ЛПХ».

В описании данного ВРИ указано, что это — фактически тот же самый ИЖС, однако на таких земельных участках дополнительно разрешено содержание домашних животных (мелкого и крупного скота). И отдельно указано, что на участках ЛПХ возможно не просто выращивание сельхозкультур, а «производство сельскохозяйственной продукции».

Другими словами, основное отличие ЛПХ от ИЖС состоит именно в том, что основной деятельностью собственника является производство сельхозпродукции. А проживание в капитальном доме этого собственника земли обусловлено необходимостью постоянно находиться на участке. В то время как у собственника участка ИЖС основная деятельность — если можно так сказать, проживание в доме, а не занятие сельским хозяйством.

Сравнительная таблица ИЖС и ЛПХ

Критерий	ИЖС (код 2.1)	ЛПХ (код 2.2)
Основное назначение	Проживание в жилом доме	Производство сельхозпродукции и проживание
Строительство жилого дома	Разрешено (до 3 этажей, до 20 м)	Разрешено (до 3 этажей, до 20 м)
Содержание животных	Не предусмотрено	Разрешено (мелкий и крупный скот)
Выращивание сельхозкультур	Разрешено	Разрешено (производство продукции)
Хозяйственные постройки	Разрешены	Разрешены

Можно ли поменять основные ВРИ

Возникает вопрос: а можно ли поменять основные ВРИ, например, с ИЖС (код 2.1) на ЛПХ (код 2.2)? Или с «Ведения садоводства» (код 13.2) на ИЖС или ЛПХ? Это возможно. Однако в этом случае может значительно измениться кадастровая стоимость.

Основной порядок действий при смене ВРИ рассмотрен на официальном сайте Росреестра. В частности, Росреестр рекомендует узнать, приняты ли в населенном пункте Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

Если они приняты, то владелец земельного участка вправе самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

Для этого нужно подать через МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Однако в каждом конкретном случае лучше всего консультироваться со специалистом.

Кстати, условно разрешенный ВРИ можно изменить только по решению уполномоченного государственного органа по особой процедуре публичных слушаний.

Порядок изменения ВРИ: пошаговая инструкция

Этап	Действие	Срок
1	Проверить наличие утвержденных Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в местной администрации	1-3 дня
2	Выбрать новый ВРИ из списка, предусмотренного градостроительным регламентом для вашей территориальной зоны	1 день
3	Подать заявление о выборе ВРИ через МФЦ или местную администрацию	1 день
4	Дождаться внесения изменений в ЕГРН	До 10 рабочих дней
5	Получить выписку из ЕГРН с обновленным ВРИ	3 рабочих дня

Могут ли изъять земельный участок

Изъятие земли под застройку возможно. Однако это регламентируется законом. В частности, статья 56.12 ЗК РФ устанавливает право государства и муниципалитетов изымать участки для реализации программ комплексного развития территорий жилой и нежилой застройки.

Подробно о порядке можно прочитать в указанной статье Земельного кодекса. Здесь же отметим, что в этих случаях для правообладателей земли предусматривается выплата стоимости участка и компенсации возникающих убытков, связанных с изъятием.

Изъятие земельного участка возможно только в случаях, предусмотренных законом, и с обязательной выплатой возмещения собственнику. Процедура изъятия должна быть прозрачной и соответствовать требованиям законодательства.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли строить жилой дом на землях сельхозназначения?

На землях сельскохозяйственного назначения строительство капитального жилого дома возможно только на участках с ВРИ «Для ведения личного подсобного хозяйства» (код 2.2) или «Ведение садоводства» (код 13.2). На участках с ВРИ «Ведение огородничества» строительство капитальных домов запрещено — разрешены только некапитальные хозяйственные постройки.

В чем главное отличие ИЖС от ЛПХ в 2026 году?

Главное отличие заключается в целевом назначении участка. ИЖС (код 2.1) предназначен прежде всего для проживания в индивидуальном жилом доме. ЛПХ (код 2.2) предполагает производство сельскохозяйственной продукции с правом строительства жилого дома и содержания сельскохозяйственных животных. Оба ВРИ позволяют строить дом до 3 этажей высотой до 20 метров.

Как узнать ВРИ своего земельного участка?

Вид разрешенного использования земельного участка указан в выписке из ЕГРН. Получить выписку можно через сайт Росреестра, МФЦ или портал Госуслуг. В выписке будет указан код и наименование ВРИ согласно Классификатору.

Можно ли самостоятельно изменить ВРИ участка?

Да, если в вашем населенном пункте приняты Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В этом случае собственник вправе выбрать любой основной ВРИ из списка, предусмотренного градостроительным регламентом для его территориальной зоны, без дополнительных согласований. Для изменения ВРИ нужно подать заявление через МФЦ. Условно разрешенный ВРИ можно установить только через процедуру публичных слушаний.

Влияет ли изменение ВРИ на кадастровую стоимость участка?

Да, изменение вида разрешенного использования может существенно повлиять на кадастровую стоимость земельного участка. Например, участок с ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» обычно имеет более высокую кадастровую стоимость, чем участок с ВРИ «Ведение огородничества». Изменение кадастровой стоимости влияет на размер земельного налога.

Какие документы нужны для строительства дома на участке ИЖС?

Для строительства индивидуального жилого дома на участке с ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» необходимо направить уведомление о планируемом строительстве в местную администрацию. К уведомлению прилагаются: правоустанавливающие документы на земельный участок, схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта, описание внешнего облика объекта. Администрация в течение 7 рабочих дней направляет уведомление о соответствии или несоответствии указанных параметров установленным требованиям.

Могут ли изъять участок под жилую застройку без согласия собственника?

Изъятие земельного участка возможно только в случаях, прямо предусмотренных законом (статья 56.12 ЗК РФ), например, для реализации программ комплексного развития территорий. При этом собственнику выплачивается возмещение в размере рыночной стоимости участка и компенсация всех убытков. Изъятие без согласия собственника возможно только через суд.

Можно ли зарегистрировать право собственности на дом, построенный на участке ЛПХ?

Да, если участок имеет ВРИ «Для ведения личного подсобного хозяйства» (код 2.2) и находится в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок), на нем можно строить жилой дом и регистрировать на него право собственности. Если участок ЛПХ находится за границами населенного пункта (полевой земельный участок), строительство капитального жилого дома на нем запрещено.