Земельные участки ДНТ и ДНП в 2026 году: расшифровка, назначение, отличия от СНТ, плюсы и минусы

В 2026 году продолжают существовать земельные участки, входящие в дачные некоммерческие товарищества (ДНТ) и партнерства (ДНП), хотя создание новых таких объединений запрещено с 2019 года. ДНТ/ДНП, СНТ, ОНТ, ЛПХ, ИЖС — все эти аббревиатуры обозначают различные организационные формы объединений граждан для использования земельных участков. Понимание их особенностей критически важно при покупке земли или строительстве дома.

Что такое ДНТ и ДНП: расшифровка и законодательное регулирование

ДНТ — дачное некоммерческое товарищество, ДНП — дачное некоммерческое партнерство. Эти формы садоводческих объединений существовали в законодательстве до 1 января 2019 года. До этой даты их статус регулировался Федеральным законом № 66-ФЗ от 15.04.1998 года. С 1 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон № 217-ФЗ от 29.07.2017, который упразднил практически все ранее действовавшие формы дачных объединений и сохранил только два вида: садовые и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ).

Однако до тех пор, пока не возникнет необходимость менять учредительные документы, все ранее созданные объединения остаются действующими и легальными в той части, в которой не противоречат ФЗ № 217-ФЗ. Поэтому в 2026 году в практике продолжают встречаться ДНТ и ДНП, и обе эти формы объединений остаются полноправными участниками гражданского оборота.

Дачным некоммерческим товариществом или партнерством является некоммерческая организация, добровольно созданная гражданами в целях решения общих социальных и экономических задач, возникающих при ведении дачного хозяйства. Земельные участки выделялись с целью их освоения и постройки дачного дома — жилого или садового. Партнерство требовало от своих членов сделать это в течение 3 лет с момента получения участка, товарищество таких жёстких требований не имело.

ДНТ и ДНП различались также режимом владения имуществом, приобретенным совместно их членами. В статье 4 ФЗ № 66-ФЗ была зафиксирована эта разница: в товариществе все приобретенное имущество общего пользования является совместной собственностью всех его членов, в партнерстве оно принадлежит организации в целом как юридическому лицу.

Назначение и статус земель в дачном некоммерческом товариществе

Использование земельного участка определяется не формой созданного объединения садоводов и огородников, а категорией земель и видом разрешенного использования (ВРИ) земельных участков.

Все категории земель перечислены в статье 7 Земельного кодекса РФ, их всего семь. Объединения в форме ДНТ/ДНП могут располагаться на территориях, относящихся к:

• землям населенных пунктов;
• землям сельскохозяйственного назначения.

Вид разрешённого использования уточняет, что можно делать на участке, относящемся к определённой категории. Примерно 160 различных вариантов использования земельных угодий перечислены в Классификаторе видов разрешённого использования земельных участков, утверждённом Приказом Минэкономразвития от 1 сентября 2014 г. № 540. Проверить, к какой категории и виду использования относится земельный участок, можно на публичной кадастровой карте Росреестра.

Категория земель	Код ВРИ	Наименование ВРИ	Что можно делать
Земли населенных пунктов	2.1	Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)	Размещение жилого дома, выращивание сельхозкультур, возведение гаражей и подсобных построек
Земли населенных пунктов	13.2	Ведение садоводства	Отдых, выращивание сельхозкультур для собственного потребления, размещение садового или жилого дома, постройка хозяйственных и подсобных помещений
Земли сельскохозяйственного назначения	1.5	Садоводство	Выращивание для собственных нужд многолетних плодово-ягодных и иных растений
Земли сельскохозяйственного назначения	13.1	Ведение огородничества	Выращивание овощей и ягод, размещение подсобных построек для хранения инвентаря и урожая

Земли сельскохозяйственного назначения для строительства капитальных жилых домов непригодны. В статье 77 ЗК РФ указано, что этот вид земель предоставляется только для ведения сельскохозяйственной деятельности и находится за пределами населенных пунктов.

Возможность строительства жилого дома на этой территории

Чтобы определить, какой вид застройки возможен на участке, нужно уточнять вид разрешенного использования. Построить жилой дом можно в тех случаях, когда в кодах ВРИ будут зафиксированы коды 2.1 (ИЖС), 13.2 (ведение садоводства) или 2.2 (личное подсобное хозяйство).

Если в ЕГРН указаны эти коды, то на территории ДНТ/ДНП можно строить жилой дом. Он будет иметь адрес, и для него будет разрешено оформление постоянной регистрации (прописки). Построенный жилой дом должен соответствовать предъявляемым условиям:

1. Быть отдельно стоящим зданием.
2. Иметь не более трёх надземных этажей, но не более 20 метров высоту.
3. Не иметь возможности для разделения на несколько отдельных объектов.
4. Удовлетворять бытовые, санитарные и иные потребности граждан в постоянном проживании.

Что касается разведения сада или огорода, то для дачных объединений это было второстепенной целью и реализовывалось по желанию собственника участка.

При наличии иных кодов разрешенного использования любая постройка, возведенная на участке, будет иметь статус садового (вспомогательного) дома (строения), с невозможностью получить постоянный адрес и прописаться в нем.

Пункт 4 части 1 статьи 19 ФЗ № 66-ФЗ давал членам ДНТ/ДНП право в соответствии с нормами градостроительства осуществлять строительство и перестройку жилых строений, жилых домов, иных хозяйственных строений и сооружений. Все дома, которые владельцы успели построить и внести в ЕГРН до прекращения действия ФЗ № 66-ФЗ, признаны жилыми домами. Если строение не зарегистрировано в реестре, тогда оно остается по новым правилам садовым домом.

Чем отличается от СНТ

На сегодняшний день такие формы садоводческих объединений, как ДНТ/ДНП, создавать запрещено, да и ранее созданные существуют до первой поправки, которую придется внести в уставные документы. С 2019 года подобные организационные формы могут создаваться только в виде СНТ/ОНТ. При этом все сохранившиеся на данное время ДНТ/ДНП продолжают функционировать по прежним правилам в части, не противоречащей ФЗ № 217-ФЗ. Если новые правила регулирования что-то меняют по сравнению с прежними, тогда к возникающим отношениям применяются они. Таким образом, ФЗ № 217-ФЗ стирает различия между нынешним правовым статусом ДНТ/ДНП и СНТ.

Основным различием между старыми ДНТ/ДНП и СНТ было то, что дачные товарищества и партнёрства создавались с целью организации отдыха и возведения дома, и только потом — для проведения сельхозработ. Садовые товарищества, напротив, были предназначены для обработки земли и выращивания растений, а из разрешенных построек были возможны только подсобные помещения, не являющиеся объектом недвижимости.

Как следствие, возможность прописки в домах, расположенных в СНТ и ДНТ, была разная. В жилых домах дачного товарищества или партнерства можно было оформить постоянную регистрацию, в домах садового товарищества — по общему правилу нельзя. Однако с принятием ФЗ № 217-ФЗ возможность регистрации определяется не формой объединения, а видом разрешённого использования земельного участка.

Существенная разница заключала и в обслуживании коммуникаций, подведенных к участкам, а также дорог и иных возможных мест общего пользования. В ДНТ/ДНП все расходы ложились либо на собственников поровну, либо на само юридическое лицо в партнёрстве. В СНТ собственник был вынужден все вопросы решать самостоятельно и за свой счет.

Критерий	ДНТ/ДНП (до 2019 года)	СНТ (до 2019 года)	СНТ/ОНТ (с 2019 года)
Основная цель	Отдых и строительство дома	Выращивание сельхозкультур	Садоводство или огородничество
Возможность строительства жилого дома	Да, при соответствующем ВРИ	Ограничена	Да, при ВРИ 2.1 или 13.2
Возможность прописки	Да, при соответствующем ВРИ	Ограничена	Да, при соответствующем ВРИ
Обслуживание коммуникаций	Совместное решение вопросов	Самостоятельно собственником	Совместное решение вопросов

Подводные камни при покупке участков

При покупке участка, который еще имеет статус ДНТ, следует иметь в виду, что собственник, помимо полного права распоряжения участком, имеет еще и обязательства перед товариществом. Поэтому до заключения сделки рекомендуется проверить:

• правовой статус самого участка и юридическую правильность правоустанавливающих документов;
• правовой статус товарищества или партнерства;
• статус постройки на участке и ее соответствие заявленному проекту;
• наличие задолженностей по членским и целевым взносам.

Для совершения купли-продажи участка продавец обязан предоставить полный пакет документов на землю:

• выписку из ЕГРН о регистрации права собственности на землю (с указанием категории земель и вида разрешённого использования);
• отдельно можно попросить выписку из ЕГРН о наличии обременений, запрещений и иных ограничений, наложенных на пользование землей;
• межевой план участка (дополнительно можно пригласить специалиста и проверить соответствие фактических границ участка заявленным в кадастровом и межевом планах);
• при наличии постройки — проект и иные документы на нее, выписку из ЕГРН на объект недвижимости;
• справку из правления товарищества о наличии или отсутствии долгов по обязательствам собственника.

Дополнительно следует запросить уставные документы самого товарищества, поскольку оформление постоянной регистрации будет полностью зависеть от легальности организации ДНТ.

Что касается строений, расположенных на участке, то в их отношении стоит проверить:

• наличие технических и разрешительных документов на постройку дома;
• соответствие фактического строения заявленному проекту;
• правильность его расположения на участке (соблюдение отступов от границ, красных линий);
• качество строительных работ и состояние конструкций.

Послепродажные суды новых собственников земли в ДНТ очень часто касаются таких вопросов:

• отношений с управляющими компаниями и энергетиками;
• межевых споров и переноса границ участков;
• претензий к председателям товариществ, допускающих многочисленные нарушения, вплоть до присвоения общих денежных средств собственников;
• споров о размере и законности членских взносов.

Плюсы и минусы земель в дачных объединениях

В качестве безусловных плюсов земельных участков в сохранившихся ДНТ/ДНП собственники видят:

1. Возможность постройки капитального жилого дома, который не обязательно нужно будет оформлять в качестве жилого объекта. При этом он будет пригоден для постоянного проживания и не будет нарушать режим использования земли, а следовательно — не будет подлежать сносу.
2. Возможность оформить постоянную регистрацию на участке, находящемся на землях городских поселений (при соответствующем ВРИ).
3. Невысокая цена участков по сравнению с землями под ИЖС.
4. Совместное решение членами товарищества или самим партнерством вопросов, связанных с проведением коммуникаций и обустройством общей территории.
5. Развитая инфраструктура товарищества (дороги, электричество, водоснабжение).

Минусы не менее значимы, они также определяются особенностями правового статуса земель:

1. Отсутствие социальной инфраструктуры в доступной близости (школы, больницы, магазины).
2. Обязательная необходимость строить дом, хотя бы и небольшой (в некоторых товариществах).
3. Необходимость проходить экспертизу на пригодность помещения к постоянному проживанию при его регистрации.
4. Высокая стоимость работ по подведению и подключению света, газа, воды.
5. Трудности с получением кредитов под залог таких участков.
6. Особенности правого статуса самого товарищества или партнерства, а также проблемы с возможными последствиями их ликвидации.
7. Обязательные членские и целевые взносы.

Принципиальное значение при выборе земельного участка в садово-огородническом объединении имеют собственные потребности в прописке и строительстве капитального жилого дома. Представляется целесообразным выбирать уже не столько организационно-правовую форму объединения, сколько вид разрешённого использования земли и ее местонахождение — на землях городских поселений или на сельскохозяйственных.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли в 2026 году создать новое ДНТ или ДНП?

Нет. С 1 января 2019 года создание новых дачных некоммерческих товариществ и партнерств запрещено. Вместо них можно создавать только садовые некоммерческие товарищества (СНТ) или огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ) в соответствии с ФЗ № 217-ФЗ.

Нужно ли переоформлять существующее ДНТ в СНТ?

Нет, переоформление не является обязательным. Ранее созданные ДНТ и ДНП продолжают действовать до тех пор, пока не возникнет необходимость внести изменения в учредительные документы. При этом они должны соблюдать требования ФЗ № 217-ФЗ в части, не противоречащей их уставам.

Можно ли прописаться в доме на участке ДНТ?

Да, если вид разрешённого использования земельного участка позволяет строительство жилого дома (коды 2.1, 13.2 или 2.2), и дом соответствует требованиям к жилым помещениям. Если ВРИ предполагает только садоводство (код 1.5) или огородничество (код 13.1), прописка невозможна.

Чем отличается ДНТ от ДНП?

Основное отличие заключалось в режиме владения общим имуществом. В ДНТ имущество общего пользования являлось совместной собственностью всех членов товарищества, в ДНП оно принадлежало организации как юридическому лицу. Также ДНП требовало от членов обязательного строительства дома в течение 3 лет.

Какие налоги нужно платить за участок в ДНТ?

Собственник участка в ДНТ обязан ежегодно уплачивать земельный налог, размер которого зависит от кадастровой стоимости участка и налоговой ставки, установленной муниципалитетом. Также уплачивается налог на имущество за жилой дом (если он зарегистрирован в ЕГРН) и членские взносы в товарищество.

Можно ли получить ипотеку на покупку участка в ДНТ?

Получить ипотеку на участок в ДНТ сложнее, чем на землю под ИЖС. Многие банки неохотно выдают кредиты под залог таких участков из-за сложностей с их оценкой и реализацией в случае невыплаты кредита. Однако некоторые банки предлагают специальные программы кредитования для покупки дачных участков.

Что будет с ДНТ после внесения изменений в устав?

При внесении изменений в учредительные документы ДНТ должно будет привести свой устав в соответствие с требованиями ФЗ № 217-ФЗ и переименоваться в садовое некоммерческое товарищество (СНТ). При этом права собственников участков и возможности использования земли не изменятся.

Можно ли построить баню или гараж на участке в ДНТ?

Да, на участке в ДНТ можно строить хозяйственные и подсобные постройки, включая баню, гараж, сарай, теплицу и другие сооружения. Главное — соблюдать требования градостроительных норм, пожарной безопасности и санитарных правил, а также отступы от границ участка.