Что такое ДНТ и ДНП: расшифровка и законодательное регулирование
Дачное некоммерческое товарищество и дачное некоммерческое партнерство как формы садоводческих объединений существовали в законодательстве до 1 января 2019 года. С этой даты утратил силу ФЗ № 66, регулирующий статус этих организационных структур. Вместо него вступил в действие ФЗ № 217, упразднивший практически все ранее действовавшие формы дачных объединений, и сохранивший только два их вида: садовые и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ/ОНТ). Поэтому до тех пор, пока менять учредительный пакет не будет необходимости, все объединения остаются действующими и вполне легальными в той части, в которой не противоречат ФЗ № 217. Сейчас еще продолжают встречаться в практике ДНТ/ДНП, и обе эти формы объединений остаются полноправными членами гражданского оборота. Дачным некоммерческим товариществом или партнерством является некоммерческая организация, добровольно созданная гражданами в целях решения общих социальных и экономических задач, возникающих при ведении дачного хозяйства. Земельные участки выделялись с целью их освоения и постройки дачного дома – жилого или садового. Партнерство требовало от своих членов сделать это в течение 3 лет с момента получения участка, товарищество таких жёстких требований не имело. ДНТ и ДНП различаются также режимом владения имуществом, приобретенным совместно их членами. В ст. 4 ФЗ № 66 была зафиксирована эта разница: в товариществе все приобретенное имущество общего пользования является совместной собственностью всех его членов. В партнерстве оно принадлежит организации в целом как юридическому лицу.Назначение и статус земель в дачном некоммерческом товариществе
Использование земельного участка определяется не формой созданного объединения садоводов и огородников, а категорией земель и видом разрешенного использования земельных участков.Все категории перечислены в ст. 7 Земельного кодекса РФ, их всего семь. Объединения в форме ДНТ/ДНП могут располагаться на территориях, относящихся к:
- землям населенных пунктов;
- землям сельскохозяйственного назначения.
- размещения жилого дома;
- выращивания сельхозкультур;
- возведения гаражей и иных подсобных построек.
- отдых;
- выращивание сельхозкультур для собственного потребления;
- размещение садового или жилого дома, предусмотренного видом использования с кодом 2.1;
- постройку хозяйственных и подсобных помещений.
Садоводство – вид использования с кодом 1.5 по Классификатору. Оно допускает только выращивание для собственных нужд гражданина многолетних плодово-ягодных и иных растений. Ведение огородничества (код 13.1) позволяет на таком участке размещать подсобные постройки для хранения инвентаря и урожая.
Возможность строительства жилого дома на этой территории
Чтобы определить, какой вид застройки возможен на участке, нужно уточнять вид разрешенного использования. Построить жилой дом можно в тех случаях, когда в кодах ВРИ будут зафиксированы коды 2.1, 13.5, на крайний случай - 2.2, личное подсобное хозяйство. Если в ЕГРН указаны они, то на территории ДНТ/ДНП можно строить жилой дом. Он будет иметь адрес и для него будет разрешено оформление постоянной регистрации (прописки). Построенный жилой дом должен соответствовать предъявляемым условиям:- Быть отдельно стоящим зданием.
- Иметь три надземных этажа, но не более 20 метров высоту.
- Не иметь возможности для разделения на несколько отдельных объектов.
- Удовлетворять бытовые, санитарные и иные потребности граждан в постоянном проживании.
Чем отличается от СНТ
На сегодняшний день такие формы садоводческих объединений, как ДНТ/ДНП создавать запрещено, да и ранее созданные существуют до первой поправки, которую придется внести в уставные документы. С 2019 года подобные организационные формы могут создаваться только в виде СНТ/ОНТ. При этом все сохранившиеся на данное время ДНТ/ДНП продолжают функционировать по прежним правилам в части, не противоречащей ФЗ № 217. Если новые правила регулирования что-то меняют по сравнению с прежними, тогда к возникающим отношениям применяются они. Таким образом, ФЗ № 217 стирает различия между нынешним правовым статусом ДНТ/ДНП и СНТ.Основным различием между старыми ДНТ/ДНП и СНТ было то, что дачные товарищества и партнёрства создавались с целью организации отдыха и возведения дома, и только потом – для проведения сельхозработ.Садовые товарищества, напротив, были предназначены для обработки земли и выращивания растений, а из разрешенных построек были возможны только подсобные помещения, не являющиеся объектом недвижимости. Как следствие, возможность прописки в домах, расположенных в СНТ и ДНТ, разная. В жилых домах дачного товарищества или партнерства можно оформить постоянную регистрацию, в домах садового товарищества – по общему правилу нельзя. Существенная разница заключается и в обслуживании коммуникаций, подведенных к участкам, а также дорог и иных возможных мест общего пользования. В ДНТ/ДНП все расходы ложатся либо на собственников поровну, либо на само юридическое лицо в партнёрстве. В СНТ собственник вынужден все вопросы решать самостоятельно и за свой счет.
Подводные камни при покупке участков
При покупке участка, который еще имеет статус ДНТ, следует иметь в виду, что собственник, помимо полного права распоряжения участком, имеет еще и обязательства перед товариществом. Поэтому до заключения сделки рекомендуется проверить:- правовой статус самого участка и юридическую правильность правоустанавливающих документов;
- правовой статус товарищества или партнерства;
- статус постройки на участке и ее соответствие заявленному проекту.
- кадастровый паспорт участка;
- выписку из ЕГРН о регистрации права собственности на землю;
- отдельно можно попросить выписку из ЕГРН о наличии обременений, запрещений и иных ограничений, наложенных на пользование землей;
- межевой план участка (дополнительно можно пригласить специалиста и проверить соответствие фактических границ участка заявленным в кадастровом и межевом планах);
- при наличии постройки – проект и иные документы на нее;
- справку из правления товарищества о наличии или отсутствии долгов по обязательствам собственника.
Дополнительно следует запросить уставные документы самого товарищества, поскольку оформление постоянной регистрации будет полностью зависеть от легальности организации ДНТ.Что касается строений, расположенных на участке, то в их отношении стоит проверить:
- наличие технических и разрешительных документов на постройку дома;
- соответствие фактического строения заявленному проекту;
- правильность его расположения на участке;
- качество строительных работ и т.д.
- отношений с управляющими компаниями и энергетиками;
- межевых споров и переноса границ участков;
- претензий к председателям товариществ, допускающих многочисленные нарушения, вплоть до присвоения общих денежных средств собственников.
Плюсы и минусы земель в дачных объединениях
В качестве безусловных плюсов земельных участков в сохранившихся ДНТ/ДНП собственники видят:- Возможность постройки капитального жилого дома, который не обязательно нужно будет оформлять в качестве жилого объекта. При этом он будет пригоден для постоянного проживания и не будет нарушать режим использования земли, а следовательно – не будет подлежать сносу.
- Оформить постоянную регистрацию на участке, находящемся на землях городских поселений.
- Невысокая цена участков.
- Совместное решение членами товарищества или самим партнерством вопросов, связанных с проведением коммуникаций и обустройством общей территории.
- Отсутствие социальной инфраструктуры в доступной близости.
- Обязательная необходимость строить дом, хотя бы и небольшой.
- Необходимость проходить экспертизу на пригодность помещения к постоянному проживанию при его регистрации.
- Высокая стоимость работ по подведению и подключению света, газа, воды.
- Трудности с получением кредитов под залог таких участков.
- Особенности правого статуса самого товарищества или партнерства, а также проблемы с возможными последствиями их ликвидации.
Комментарии (0)
Пока нет комментариев. Будьте первым, кто оставит комментарий!