НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году: кто и с какой суммы должен платить

В 2026 году при продаже недвижимости граждане обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ), если срок владения жильем не достиг установленного законом минимума — 3 или 5 лет в зависимости от способа приобретения. Размер налога, порядок расчета и возможность применения вычетов регулируются Налоговым кодексом РФ. Разберем ключевые нюансы уплаты НДФЛ при продаже квартиры, правила заполнения декларации 3-НДФЛ и способы снижения налоговой нагрузки.

Кто обязан платить НДФЛ при продаже квартиры

Обязанность по уплате налога зависит от статуса продавца и срока владения недвижимостью. Законодательство выделяет две категории продавцов:

• Резиденты Российской Федерации — граждане, находящиеся на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Для них ставка НДФЛ составляет 13%.
• Нерезиденты — лица, не соответствующие критериям резидентства. Для них ставка налога — 30%.

Налогообложение начисляется на сумму дохода, а не на общую стоимость жилой площади. Доход можно уменьшить на сумму расходов или применить имущественный вычет.

Когда возникает обязанность по уплате НДФЛ

Способ приобретения квартиры	Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ	Условия налогообложения
Приватизация, наследство, дарение от близкого родственника, договор пожизненного содержания с иждивением	3 года	Если продажа произошла ранее 3 лет — уплачивается НДФЛ
Покупка за собственные средства (в том числе с использованием ипотеки)	5 лет	Если продажа произошла ранее 5 лет — уплачивается НДФЛ
Единственное жилье (на момент продажи)	3 года	Применяется сокращенный срок владения

Согласно статье 217.1 НК РФ, доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при соблюдении минимального срока владения.

Расчет НДФЛ: формулы и примеры

Налоговая база рассчитывается как разница между доходом от продажи и расходами на приобретение либо имущественным вычетом.

Вариант 1: Применение имущественного вычета

Продавец вправе уменьшить доход на фиксированную сумму — 1 млн рублей (для жилых помещений и земельных участков). Формула расчета:

(Доход от продажи − 1 000 000 руб.) × 13% = НДФЛ

Пример: Квартира продана за 3 500 000 руб. Налог составит: (3 500 000 − 1 000 000) × 13% = 325 000 руб.

Вариант 2: Уменьшение дохода на расходы

Если квартира была куплена, продавец может уменьшить доход на документально подтвержденные расходы на приобретение. Формула:

(Доход от продажи − Расходы на покупку) × 13% = НДФЛ

Пример: Квартира куплена за 3 200 000 руб., продана за 3 500 000 руб. Налог: (3 500 000 − 3 200 000) × 13% = 39 000 руб.

Выгоднее выбрать тот вариант, который дает меньшую сумму налога.

Кадастровая стоимость и понижающий коэффициент

С 2016 года действует правило: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, налог рассчитывается от кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Это предотвращает занижение цены в договоре.

Пример: Кадастровая стоимость квартиры — 5 000 000 руб. Продана за 3 000 000 руб. Налоговая база: 5 000 000 × 0,7 = 3 500 000 руб. Налог (с вычетом): (3 500 000 − 1 000 000) × 13% = 325 000 руб.

Уплата НДФЛ при продаже доли ребенка

Особая ситуация возникает, когда при покупке жилья использовался материнский капитал и детям были выделены доли. При продаже такой недвижимости ранее возникали сложности с расчетом налога на долю ребенка.

С 2017 года действуют следующие правила:

• Доход от продажи доли ребенка можно уменьшить на расходы, понесенные родителями при покупке жилья, пропорционально размеру доли.
• Расходы распределяются между всеми членами семьи, получившими доли, пропорционально.

Пример: Квартира куплена за 4 000 000 руб. (в том числе 500 000 руб. — материнский капитал). Доля ребенка — 1/4. Квартира продана за 5 000 000 руб. Доход от продажи доли ребенка: 5 000 000 × 1/4 = 1 250 000 руб. Расходы на долю: 4 000 000 × 1/4 = 1 000 000 руб. Налог: (1 250 000 − 1 000 000) × 13% = 32 500 руб.

Если недвижимость была продана после 2017 года и налог уплачен без учета расходов, можно подать уточненную декларацию 3-НДФЛ и вернуть переплату.

Декларация 3-НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году

Продавец недвижимости обязан подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Уплатить налог необходимо до 15 июля того же года.

Где взять бланк и как заполнить

Актуальный бланк декларации 3-НДФЛ можно:

• Скачать на официальном сайте ФНС России.
• Заполнить в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС (онлайн-сервис).
• Использовать программу «Декларация», разработанную ФНС (требуется установка на компьютер).
• Получить в бумажном виде при личном посещении налоговой инспекции.

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ

Титульный лист

• ИНН налогоплательщика.
• Номер корректировки (0 — для первичной декларации).
• Налоговый период (34 — год).
• Отчетный год (например, 2025).
• Код налогового органа (по месту жительства).
• Код страны (643 — Россия).
• Код категории налогоплательщика (760 — физическое лицо).
• Фамилия, имя, отчество полностью.
• Дата и место рождения.
• Данные паспорта (серия, номер, кем и когда выдан).
• Контактный телефон.

Раздел 1. Сведения о суммах налога, подлежащих уплате

• Строка 010 — код 1 (если налог подлежит уплате).
• Строка 020 — КБК (код бюджетной классификации): 182 1 01 02030 01 1000 110.
• Строка 030 — код ОКТМО (по месту жительства).
• Строка 040 — сумма НДФЛ к уплате.

Раздел 2. Расчет налоговой базы и суммы налога

• Строка 001 — ставка налога (13 или 30%).
• Строка 002 — код вида дохода (3 — доход от продажи имущества).
• Строка 010 — общая сумма дохода (из Приложения 1, строка 070).
• Строка 040 — сумма имущественного вычета (1 000 000 руб. или фактические расходы).
• Строка 060 — налоговая база (строка 010 − строка 040).
• Строка 070 — сумма налога к уплате (строка 060 × ставка).

Приложение 1. Доходы от источников в РФ

• Строка 010 — ставка налога (13%).
• Строка 020 — код вида дохода (01 — доход от продажи недвижимости).
• Строка 060 — ФИО покупателя (если физическое лицо) или наименование организации.
• Строка 070 — сумма дохода от продажи.

Расчет к Приложению 1. Данные об объекте недвижимости

• Строка 010 — кадастровый номер объекта.
• Строка 020 — кадастровая стоимость на 1 января года продажи.
• Строка 030 — цена продажи по договору.
• Строка 040 — кадастровая стоимость × 0,7.
• Строка 050 — доход, принимаемый для расчета налога (максимальное значение из строк 030 и 040).

Приложение 6. Имущественные вычеты

• Строка 010 — сумма имущественного вычета (1 000 000 руб.).
• Строка 020 — сумма фактических расходов на приобретение (если применяется).
• Строка 160 — итоговая сумма вычета (выбирается большее значение из строк 010 или 020, но не более суммы дохода).

Способы снижения налоговой нагрузки

Способ	Условия применения	Экономия
Применение имущественного вычета 1 млн руб.	Отсутствие документов о расходах на покупку	До 130 000 руб. (1 млн × 13%)
Уменьшение дохода на расходы	Наличие документов, подтверждающих покупку	Зависит от суммы расходов
Зачет имущественного вычета при покупке жилья	Покупка другого жилья в том же или предыдущих годах	До 260 000 руб. (2 млн × 13%)
Продажа после истечения минимального срока владения	Владение 3 или 5 лет	Полное освобождение от НДФЛ

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить НДФЛ, если квартира продана дешевле, чем куплена?

Если цена продажи ниже цены покупки и у вас есть документы, подтверждающие расходы, налоговая база будет равна нулю или отрицательной. В этом случае НДФЛ не уплачивается. Однако декларацию 3-НДФЛ подать необходимо. Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывается от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Можно ли не платить НДФЛ, если сразу купить другую квартиру в 2026 году?

Напрямую освобождения от НДФЛ при одновременной покупке жилья законодательство не предусматривает. Однако можно применить имущественный вычет при покупке нового жилья (до 2 млн руб.) и зачесть его против налога с продажи старой квартиры в одной декларации. Это позволяет существенно снизить или обнулить налог к уплате.

Какой срок владения считается для квартиры, полученной по наследству?

Срок владения начинается с даты открытия наследства (дня смерти наследодателя), а не с момента регистрации права собственности. Минимальный срок для освобождения от НДФЛ — 3 года. Это установлено пунктом 3 статьи 217.1 НК РФ.

Что будет, если не подать декларацию 3-НДФЛ?

За непредставление декларации в срок (до 30 апреля) предусмотрен штраф — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 руб. За неуплату налога в срок (до 15 июля) начисляется пеня. Налоговая инспекция может выявить сделку по данным Росреестра и направить требование об уплате налога.

Можно ли подать декларацию 3-НДФЛ онлайн?

Да, декларацию можно подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС России. Для этого потребуется регистрация и получение электронной подписи (доступна бесплатно в личном кабинете). Онлайн-подача удобна, так как система автоматически проверяет корректность заполнения и позволяет отслеживать статус камеральной проверки.

Как рассчитывается НДФЛ при продаже доли в квартире?

Налог рассчитывается пропорционально проданной доле. Имущественный вычет (1 млн руб.) также применяется пропорционально. Например, при продаже 1/2 доли за 2 000 000 руб. вычет составит 1 000 000 руб., налоговая база — 1 000 000 руб., налог — 130 000 руб. Если несколько собственников продают доли по одному договору, вычет распределяется между ними по договоренности или пропорционально долям.

Нужно ли платить НДФЛ пенсионерам при продаже квартиры?

Статус пенсионера не освобождает от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Применяются общие правила: если срок владения менее 3 или 5 лет, налог уплачивается. Пенсионеры могут использовать те же вычеты и способы снижения налога, что и другие граждане.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена?

Если вы считаете кадастровую стоимость завышенной, можно оспорить ее через комиссию Росреестра или суд. Для этого потребуется независимая оценка рыночной стоимости объекта. Снижение кадастровой стоимости позволит уменьшить налоговую базу при продаже квартиры по цене ниже 70% от кадастровой стоимости.