В 2026 году действует законодательство, позволяющее выселить собственника из его жилья в строго определённых случаях. Существует как минимум пять жизненных ситуаций, при которых человека могут выселить из дома на законных основаниях. Причём выселить можно даже собственника, и даже тогда, когда человек формально ничего не нарушал.
Жильё признано аварийным или ветхим
Одна из ситуаций, когда человека могут «попросить на выход» — признание жилья ветхим или аварийным. Сама процедура признания жилья аварийным и подлежащим сносу регулируется Постановлением Правительства РФ №47 от 28.01.2006 г.
Аварийным и подлежащим сносу дом признаётся, если его несущие строительные конструкции находятся в состоянии разрушения, повреждения и деформации. При этом имеется опасность обрушения дома или возможны крены, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома.
Если комиссия на основании проведённой технической экспертизы примет решение о том, что дом признаётся аварийным и подлежит сносу, то органы местного самоуправления издают распоряжение о сроках отселения проживающих в доме граждан.
В этом случае администрация направляет всем собственникам и нанимателям жилья проекты изъятия их помещений. Для владельцев применяются по аналогии нормы статьи 32 Жилищного кодекса РФ. То есть собственник может либо получить в собственность жильё, аналогичное по площади и качеству, либо денежную компенсацию.
Если между администрацией и собственником аварийного жилья соглашение не будет достигнуто, то разрешение вопроса будет производиться в судебном порядке. Учитывая, что чаще всего финансовые возможности администраций городов и других населённых пунктов ограничены, случаи отказа от предоставляемого взамен жилья нередки. Основной причиной, по мнению собственников аварийных квартир, является неравноценность предоставляемого жилья.
Для проживающих в аварийных квартирах по договору социального найма предоставление другого жилья регламентируется статьями 86, 89 Жилищного кодекса РФ. То есть другое жильё должно быть не меньше по площади, чем бывшее жильё, и обладать всеми элементами благоустройства, характерного для данного населённого пункта. Если изымаемое жильё было неблагоустроенным, то предоставляемое жильё может быть благоустроенным, если именно благоустроенное жильё характерно для населённого пункта.
Кроме того, вновь предоставляемое жильё должно находиться в этом же населённом пункте. Хотя по соглашению сторон может быть расположено и в другом.
Если собственник или наниматель жилья отказывается добровольно покинуть аварийное жильё, то его выселение производится в судебном порядке с участием приставов.
Важно: приобрести аварийное жильё, чтобы затем получить более дорогое за счёт государства, не получится — новые собственники не смогут претендовать на равнозначное новое жильё. И возмещение получат не выше суммы, которую заплатили за покупку (часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ).
Заёмщик не платит по ипотеке
Если в первом случае вины собственника может не быть, то невыплата ипотеки — целиком и полностью лежит на плечах заёмщика ипотечного кредита.
Если квартира приобретена в ипотеку, то она находится в залоге у банка. Хотя квартира и принадлежит заёмщику — он собственник — но если не платить по кредиту, то банк обратит взыскание на квартиру, и её продадут на торгах. В этом случае банк заберёт деньги, а разницу вернёт заёмщику, если, конечно, какая-то разница будет.
Ипотечное кредитование регулируется Федеральным законом об ипотеке №102-ФЗ от 16.07.1998 г. В нём, в частности, имеется статья 54.1, в которой указано, что если просрочка по выплате ипотеки не превышает 5% от общей суммы и период просрочки не превышает трёх месяцев, то банк не сможет подать в суд и взыскать ипотечную квартиру (пункт 1 статьи 54.1). Более того, при этих условиях не допускается и взыскание в досудебном порядке (пункт 3 статьи 54.1).
А вот если просрочка составляет более трёх месяцев, а общая сумма более 5%, то обращения в суд со стороны банка практически не избежать (статья 50). В этом случае пункт 1 статьи 78 данного закона чётко говорит, что заёмщик должен освободить квартиру. Никаких оснований, позволяющих избежать выселения (единственное жильё, инвалидность, прописанные дети, тяжёлое положение, развод и т. д.), нет.
В случае если заёмщик не выселится добровольно, то это произойдёт через суд (пункт 1 статьи 35 ЖК РФ). При этом выселяют человека (и его семью) «в никуда».
Что делать в данном случае? Единственный вариант — просить у банка реструктуризировать возникший долг по ипотеке. Или попросить об ипотечных каникулах, когда заёмщик в определённый период может не вносить ежемесячные платежи или снизить их.
Самый кардинальный вариант — попробовать продать ипотечное жильё самому под контролем банка. Потому что при продаже жилья с торгов цена будет гораздо меньше.
Кстати, просто отдать жильё банку и списать всю задолженность не получится: квартиру обязательно нужно продать, и за счёт этих денег погасить долг. Если денег от продажи жилья не хватит для полного погашения ипотечного долга, то остаток придётся гасить с процентами по решению суда.
Нарушение прав других жильцов и использование квартиры не по назначению
Третья ситуация, когда граждан можно выселить из их собственной квартиры — нарушение прав других жильцов и использование квартиры не по назначению. В этом случае имеется в виду статья 293 Гражданского кодекса РФ.
Например, в соседней квартире круглосуточно слушают громкую музыку. Или сердобольная бабушка в своей квартире содержит 20 кошек, и запах распространяется по всему дому. Иногда в соседней квартире проживают неадекватные граждане, превращающие квартиру в свалку, которая к тому же кишит тараканами. Или соседи нарушают условия пользования газом и водой, создавая опасные ситуации.
Также бывают случаи, когда вполне приличные люди начинают использовать жильё в качестве офиса, мастерской или производственного склада, производя перепланировку и нарушая при этом права других собственников.
Это производится путём возбуждения административных или уголовных дел, вынесения предупреждений собственникам таких квартир об устранении нарушений, обязания через суд переустроить жильё или провести санобработку и дезинфекцию квартиры.
Если эти меры не помогли, то последним средством является подача администрацией иска в суд с требованием о продаже квартиры с торгов с выплатой компенсации собственнику.
Согласно закону лишить человека квартиры может только суд. И, кстати, подать иск об этом не вправе ни соседи, ни управляющая организация. В таких судебных делах исковые требования заявляют исключительно органы местного самоуправления.
Однако суды считают принятие решения о продаже квартиры самой крайней мерой. Поэтому, если в судебном заседании будет выяснено, что собственник привёл (или даже начал приводить) в порядок квартиру, то решение о продаже не принимается.
Но если всё же такое решение будет принято, то для собственника имеется два варианта. Первый — исправить нарушения и обжаловать решение. Второй — ничего не делать.
Решение суда вступает в силу через месяц. Поэтому собственник может находиться в квартире всё это время. Однако он может находиться и после истечения срока на обжалование, так как законы не обеспечивают добровольное исполнение судебных актов. Другими словами — решение о продаже и выселении есть, а ответственности за его неисполнение нет.
Если продажа квартиры произойдёт, то у человека будут средства для приобретения и переезда в новое жильё. В противном случае службой судебных приставов будет возбуждено исполнительное производство о принудительном исполнении решения суда и, соответственно, о выселении. В этом случае граждане выселяются «в никуда».
Долги перед кредиторами
Ещё один из вариантов, когда могут изъять квартиру, а собственника выселить — не ипотечные долги. В этом случае у владельца квартиры может накопиться долг по потребительским или автокредитам, по микрозаймам или коммунальным платежам.
В ситуациях, когда для погашения долгов у человека нет денег на счетах и нет движимого имущества, взыскание может быть обращено на недвижимость. Однако изъять единственное жильё у должника нельзя (статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Но Конституционный суд (КС) в своём Постановлении №11-П от 14.05.2012 г. выразил мнение, что единственное жильё должника должно обеспечивать уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности в жилище. Если указанный «разумный» уровень явно превышен, то кредиторы имеют право обратить на него взыскание с сохранением за должником жилья, необходимого для нормального существования. Такое жильё, уровень которого превышает «разумные» потребности, принято называть «роскошным».
В более свежем своём Постановлении №15-П от 26.04.2021 г. Конституционный суд допустил возможность предоставлять должнику замещающее жильё площадью не меньше соцнормы. Другими словами, если единственное жильё у должника является «роскошным» дворцом, то можно продать этот «дворец», на вырученные средства приобрести квартиру в соответствии с социальными нормами, а оставшуюся сумму пустить на погашение долгов.
И такие прецеденты в судебной практике уже есть. В частности, Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда №17АП-12261/2018(7)-АК от 28 апреля 2021 г. было подтверждено ранее принятое решение о реализации с торгов единственной двухуровневой пятикомнатной квартиры площадью 147 м² гражданина, признанного банкротом.
Взамен «роскошной» квартиры была приобретена квартира площадью 32 м². А оставшиеся от продажи «роскошной» квартиры средства пошли на погашение долгов гражданина-банкрота. Кстати, продана квартира была за 8,25 млн при начальной цене 9,1 млн рублей. Это примерно на 25% меньше рыночной стоимости.
Подводя итог, можно отметить следующее: задолжавших граждан теперь можно выселять в квартиру меньшей площади и стоимости.
На месте дома решено построить дорогу или метро
Последний из рассматриваемых случаев — изъятие земельного участка с находящимся на нём жильём под строительство автомобильной или железной дороги. А в крупных городах — под метро, различные развязки, инженерные коммуникации и т. п. Всё это будет производиться в соответствии со статьёй 49 Земельного кодекса РФ.
В этом случае действует точно такой же принцип, как при признании жилья аварийным: государство предоставляет другое жильё с аналогичными параметрами по площади и благоустройству. Ну, или выплачивает денежную компенсацию (статья 32 ЖК РФ). Кстати, согласно статье 281 Гражданского кодекса РФ при изъятии земельного участка государство возмещает стоимость самого участка и недвижимости на нём с учётом рыночных цен. А также (!) упущенную выгоду и возможные убытки. Так что это ещё не самый плохой вариант.
Однако необходимо, чтобы право собственности было зафиксировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если право собственности не зарегистрировано в установленном порядке, то получить компенсации будет невозможно.
Как избежать возникновения подобной ситуации? К сожалению, никак. Если городской генеральный план предусматривает строительство инфраструктуры, то воспрепятствовать этому будет практически невозможно. Единственный вариант в этом случае — постараться получить как можно большую компенсацию либо деньгами, либо в виде нового жилья.
Сравнительная таблица оснований для выселения
| Основание для выселения | Правовая база | Компенсация собственнику | Возможность избежать |
|---|---|---|---|
| Аварийное жильё | Статья 32 ЖК РФ | Равнозначное жильё или денежная компенсация | Нет, если дом признан аварийным |
| Неуплата ипотеки (более 3 месяцев, более 5% долга) | Статья 54.1 ФЗ об ипотеке | Разница между ценой продажи и долгом (если есть) | Да, реструктуризация долга или ипотечные каникулы |
| Нарушение прав соседей, использование не по назначению | Статья 293 ГК РФ | Выручка от продажи квартиры с торгов | Да, устранение нарушений до вступления решения суда в силу |
| Долги перед кредиторами (роскошное жильё) | Постановление КС №15-П от 26.04.2021 | Замещающее жильё по соцнорме, остаток — на погашение долгов | Да, погашение долгов до банкротства |
| Изъятие земли под госнужды (дорога, метро) | Статья 49 ЗК РФ, статья 281 ГК РФ | Равнозначное жильё или рыночная стоимость + упущенная выгода | Нет, если предусмотрено генпланом |
Комментарий эксперта: В 2026 году практика выселения собственников из жилья остаётся крайней мерой, но суды всё чаще принимают решения о реализации «роскошного» жилья должников. Важно понимать, что единственное жильё защищено законом, но если его площадь и стоимость явно превышают разумные потребности семьи, кредиторы могут добиться его продажи с предоставлением замещающего жилья по соцнорме. Рекомендую не доводить ситуацию до банкротства и своевременно реструктурировать долги.
Часто задаваемые вопросы
Могут ли выселить из единственного жилья за долги по кредитам в 2026 году?По общему правилу единственное жильё защищено от взыскания (статья 446 ГПК РФ). Однако если жильё признано «роскошным» (площадь и стоимость явно превышают разумные потребности), суд может обязать продать его, предоставив должнику замещающее жильё по соцнорме. Остаток средств пойдёт на погашение долгов.
Можно ли избежать выселения при неуплате ипотеки?Да, если просрочка менее 3 месяцев и сумма долга менее 5% от общей суммы кредита, банк не имеет права обращать взыскание на квартиру. Также можно обратиться в банк с заявлением о реструктуризации долга или об ипотечных каникулах. Если банк одобрит, выселения можно избежать.
Какую компенсацию получит собственник при сносе аварийного дома?Собственник имеет право на равнозначное жильё (по площади и благоустройству) или на денежную компенсацию в размере рыночной стоимости изымаемого жилья. Выбор варианта компенсации остаётся за собственником, но окончательное решение принимается по соглашению с администрацией или через суд.
Кто может подать иск о выселении за нарушение прав соседей?Согласно статье 293 ГК РФ, иск о продаже квартиры и выселении собственника за систематическое нарушение прав соседей или использование жилья не по назначению может подать только орган местного самоуправления. Соседи и управляющая организация такого права не имеют, но могут обратиться в администрацию с жалобой.
Что делать, если дом попал под снос для строительства дороги?Если земельный участок изымается для государственных нужд, собственник имеет право на компенсацию: равнозначное жильё или рыночную стоимость участка и дома, а также упущенную выгоду и убытки (статья 281 ГК РФ). Важно, чтобы право собственности было зарегистрировано в ЕГРН. Рекомендуется заказать независимую оценку для получения максимальной компенсации.
Можно ли купить аварийную квартиру и получить новое жильё от государства?Нет. Согласно части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, новые собственники, купившие квартиру в аварийном доме после его признания таковым, не имеют права на предоставление равнозначного жилья. Они могут получить только денежную компенсацию в размере, не превышающем сумму покупки.
Комментарии (0)
Пока нет комментариев. Будьте первым, кто оставит комментарий!