Как показывает практика, сделки на рынке готовой недвижимости сопряжены с множественными рисками.
Причины возникновения проблем могут быть разными. Поэтому рекомендуется заранее ознакомиться с каждой из них.
Признаки проблемной квартиры
Готовое жилье имеет множество преимуществ, но и недостатков у него может быть не меньше. Поэтому важно разобраться, на какие признаки проблемной квартиры следует обратить внимание в обязательном порядке.
📑 Неузаконенная планировка
Внесение изменений в планировку квартиры считается законным только после их согласования с соответствующими государственными инстанциями. Если они документально не зафиксированы, покупателю недвижимости придется впоследствии оформить все необходимые разрешения самостоятельно. Это сопряжено с дополнительными расходами и затратами времени и сил. Кроме того, за незаконную перепланировку к новому собственнику недвижимости могут быть применены штрафные санкции.
Самая большая опасность — это получение от уполномоченных органов отказа в признании внесенных изменений законными. В таком случае от собственника может потребоваться возврат квартиры в ее изначальное состояние.
Поэтому важно перед приобретением жилья своевременно обратить внимание на соответствие расположения стен, перегородок и комнат схеме в технических документах.
💰 Слишком низкая цена
Одним из тревожных признаков, на который следует обратить внимание при покупке квартиры, — это стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, особенно, если ее размер значительно ниже фактической цены сделки.
За такими действиями может скрываться не только желание частичного уклонения от уплаты налогов, но и мошенническая схема. Если в дальнейшем продавец примет соответствующие меры, и сделка будет признана недействительной, несостоявшемуся покупателю будет возвращена только та сумма, которая указана в договоре купли-продажи.
👤 Недееспособный собственник
Перед заключением сделки купли-продажи квартиры рекомендуется запросить у продавца справку о том, что он не состоит на учете в психологическом диспансере. В случаях, если собственник недвижимости признан судом недееспособным, отменить сделку в судебном порядке не составит труда, чем часто пользуются мошенники. В результате покупатель может лишиться и приобретенной квартиры, и потраченных денег.
Доказать свою правоту в суде бывает очень сложно. Как правило, родственники продавца заранее предпринимают соответствующие меры, например, в день заключения сделки обращаются с жалобами об ухудшении состояния здоровья собственника недвижимости.
✍️ Приватизированная квартира
Многие юристы рекомендуют отказаться от покупки объектов недвижимости, процедура приватизации которых завершилась совсем недавно. Дело в том, что жильцы, отказавшиеся от участия в ней, наделяются правом на пожизненное проживание в данной квартире. Тем не менее, это правило имеет исключения.
Поэтому при выборе жилья рекомендуется проверить, не имеет ли продавец членов семьи, которые отказались от приватизации, но проживают вместе с ним в квартире на текущий момент времени или отказались от пользования недвижимостью, но не по собственному желанию, а, например, по принуждению. Следует уточнить, как давно последние переехали на другое место жительства, перевезли ли они свои вещи и получили ли право пользования другой жилой площадью.
🤝 Большое количество переходов прав сделки
Покупателя жилой недвижимости должен насторожить факт множественных переходов прав собственности на нее. Как правило, на практике это свидетельствует о том, что документы на квартиру находятся не в надлежащем порядке. При наличии в прошлом какой-либо неприятной ситуации в результате ее выявления все последующие сделки могут быть признаны недействительными.
Если покупатель все же принял решение о покупке недвижимости, чтобы исключить возможные риски, рекомендуется проверить данные Росреестра обо всех переходах прав собственности и обо всех прежних владельцах квартиры.
🌇 Квартира в проекте реновации
Приобретение недвижимости, внесенной в проект реновации, сопряжен с определенными рисками. Следует учитывать, что процедура расселения жильцов домов, подлежащих сносу, предусматривает компенсации разных видов, но не всегда они оказываются выгодными для граждан.
Например, новая квартира, предложенная взамен старой, может оказаться расположенной в неудобном районе, вдали от необходимой инфраструктуры (школы, детского сада, поликлиники и т. д.). Выбирать придется из немногочисленных вариантов, предложенных в рамках программы реновации.
👶 Квартира куплена с участием средств материнского капитала
Процедура заключения сделок по приобретению квартир, купленных с участием материнского капитала, как правило, требуют много времени. Поэтому рекомендуется не рассматривать такие варианты, если планируется срочный переезд. Дело в том, что для продажи квартир с долей собственности несовершеннолетних детей требуется документальное разрешение органов опеки и ПФР.
Выделение долей жилой площади, купленной за материнский капитал, детям является обязательным условием. Факт соблюдения данного требования необходимо проверить. При отсутствии данных о регистрации прав собственности детей сделка купли-продажи может быть признана недействительной.
Приобретение жилой недвижимости — это сложная процедура, которая требует внимания обеих сторон. Чтобы избежать неприятных последствий и не стать жертвой мошенничества, рекомендуется своевременно проверить все документы на квартиру и исключить наличие тревожных признаков. При их наличии в целях безопасности лучше отказаться от сделки.
