Договор безвозмездного пользования нежилым помещением в 2026 году: образец и особенности

В 2026 году договор безвозмездного пользования нежилым помещением остается востребованным инструментом передачи имущества без оплаты. Безвозмездное пользование (ссуда) — это соглашение, по которому владелец передает помещение другому лицу во временное пользование без взимания платы. Ссудополучатель обязуется эксплуатировать объект согласно условиям договора и вернуть его в надлежащем состоянии.

Особенности договора безвозмездного пользования

Главная особенность — владелец не получает материальной выгоды. Правовое регулирование безвозмездного пользования закреплено в главе 36 Гражданского кодекса РФ (статьи 689–701 ГК РФ).

Форма и основные характеристики

Договор составляется в простой письменной форме. Его основные особенности:

• заключается на любой срок или бессрочно;
• не требует обязательной регистрации в Росреестре (за исключением случаев, когда срок превышает один год);
• относится к безвозмездным сделкам;
• должен содержать четкое описание предмета — нежилого помещения;
• сторонами выступают ссудодатель (владелец) и ссудополучатель (пользователь);
• имеет ряд ограничений по субъектному составу.

Договор предусматривает конкретные обязательства сторон:

• передать помещение в пользование;
• использовать его строго по назначению;
• вернуть объект в состоянии, указанном в соглашении (с учетом естественного износа).

Кто может быть сторонами договора

Сторонами договора безвозмездного пользования могут выступать:

• физические лица;
• юридические лица;
• органы государственной и муниципальной власти.

Единственный законодательный запрет касается сделок между компанией и ее участниками. Согласно статье 690 ГК РФ, юридическое лицо не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование своим учредителям, руководителям или членам органов управления. Государственное и муниципальное имущество может передаваться в безвозмездное пользование:

• объекты, входящие в состав государственной или муниципальной казны;
• имущество, закрепленное за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
• имущество бюджетных, казенных и автономных учреждений.

Получить государственное имущество в безвозмездное пользование могут:

• органы местного самоуправления;
• муниципальные и государственные учреждения;
• некоммерческие организации;
• лица, победившие в конкурсах или аукционах на право пользования.

Основные разделы договора

Предмет договора

В разделе «Предмет договора» указываются:

• точный адрес помещения;
• общая и полезная площадь;
• кадастровый номер объекта;
• наличие оборудования, мебели, инженерных коммуникаций;
• сведения о собственнике и правоустанавливающих документах (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);
• информация о третьих лицах, имеющих права на помещение (залогодержатели, арендаторы).

Стороны договора

Согласно статье 689 ГК РФ, сторонами соглашения являются ссудодатель и ссудополучатель. В разделе указываются:

• для физических лиц: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации;
• для юридических лиц: полное наименование, ОГРН, ИНН, юридический адрес, ФИО и должность представителя;
• если договор подписывается по доверенности — реквизиты доверенности, данные доверенного лица.

Права и обязанности сторон

Ссудодатель обязуется:

• передать помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению;
• предупредить ссудополучателя о всех недостатках помещения, которые могут препятствовать его использованию;
• не препятствовать ссудополучателю в правомерном использовании помещения.

Ссудополучатель обязуется:

• использовать помещение строго в соответствии с его назначением и условиями договора;
• поддерживать помещение в исправном состоянии;
• нести расходы на содержание помещения, включая коммунальные платежи;
• предоставлять ссудодателю возможность осматривать помещение (например, один раз в месяц по предварительному согласованию);
• не производить перепланировку и реконструкцию без письменного согласия владельца;
• соблюдать правила пожарной безопасности и санитарные нормы;
• осуществлять текущий ремонт за свой счет (капитальный ремонт — по согласованию сторон);
• вернуть помещение в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа.

Ссудополучатель не вправе без согласия ссудодателя:

• сдавать помещение в субаренду или передавать в безвозмездное пользование третьим лицам;
• передавать свои права и обязанности по договору другим лицам;
• отдавать помещение в залог.

Ответственность сторон

В типовом договоре используются следующие положения об ответственности:

• Ссудодатель не несет ответственности за недостатки помещения, о которых он предупредил ссудополучателя при заключении договора или которые были очевидны.
• Ссудополучатель несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам в результате использования помещения.
• Ссудополучатель обязан немедленно уведомлять ссудодателя о любых повреждениях помещения, авариях, а также о претензиях третьих лиц или требованиях государственных органов.
• За нарушение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Риск случайной гибели или повреждения

Согласно статье 696 ГК РФ, риск случайной гибели или повреждения имущества несет ссудодатель. Исключения составляют случаи, когда:

• ссудополучатель использовал помещение не по назначению или с нарушением условий договора;
• ссудополучатель передал помещение третьему лицу без согласия владельца;
• повреждение произошло по вине ссудополучателя.

Срок действия договора

По истечении срока договор может быть продлен по соглашению сторон путем заключения дополнительного соглашения или нового договора.

Порядок разрешения споров

Типовые формулировки:

• Все споры и разногласия, возникающие из настоящего договора, стороны обязуются решать путем переговоров.
• При недостижении согласия спор передается на рассмотрение в суд по месту нахождения помещения в соответствии с законодательством РФ.

Сравнительная таблица: аренда и безвозмездное пользование

Критерий	Договор аренды	Договор безвозмездного пользования
Плата за пользование	Обязательна (арендная плата)	Отсутствует
Регистрация в Росреестре	Обязательна при сроке от 1 года	Обязательна при сроке от 1 года
Налогообложение для владельца	НДФЛ/налог на прибыль с дохода	Только налог на имущество
Расходы на содержание	По соглашению сторон	Несет ссудополучатель
Досрочное расторжение	По основаниям, указанным в договоре или законе	В любое время с уведомлением за 1 месяц

Особенности передачи помещения с земельным участком

Если нежилое помещение расположено в здании, под которым находится земельный участок, принадлежащий ссудодателю, ссудополучатель автоматически получает право пользования соответствующей частью земли. Это следует из принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (статья 35 Земельного кодекса РФ). Варианты оформления:

• Если земельный участок находится в собственности ссудодателя — предметом договора указывается только помещение, право пользования землей возникает автоматически.
• Если земля арендуется — необходимо оформить переуступку права аренды или заключить отдельный договор субаренды/безвозмездного пользования земельным участком.

Акт приема-передачи помещения

Помещение передается ссудополучателю по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора. Акт должен содержать:

• дату и место составления;
• описание фактического состояния помещения;
• показания счетчиков (электроэнергия, вода, газ);
• перечень передаваемого оборудования и мебели (при наличии);
• выявленные недостатки и повреждения;
• подписи обеих сторон.

Если ссудодатель уклоняется от передачи помещения после заключения договора, ссудополучатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков (статья 692 ГК РФ). По окончании срока пользования помещение возвращается владельцу также по акту приема-передачи.

Налогообложение при безвозмездном пользовании

Для ссудодателя:

• Не возникает дохода, облагаемого НДФЛ или налогом на прибыль, так как отсутствует материальная выгода.
• Сохраняется обязанность по уплате налога на имущество (для физических лиц) или налога на имущество организаций.

Для ссудополучателя:

• Физические лица не платят НДФЛ с безвозмездно полученного права пользования (не является доходом в натуральной форме).
• Организации могут столкнуться с налоговыми рисками: налоговые органы могут расценить безвозмездное получение имущества как внереализационный доход и доначислить налог на прибыль. Рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом.

Расторжение договора безвозмездного пользования

Договор может быть расторгнут:

• По соглашению сторон в любое время.
• По инициативе одной из сторон с уведомлением за один месяц (для бессрочного договора).
• В судебном порядке при существенном нарушении условий договора.

Основания для досрочного расторжения по инициативе ссудодателя (статья 698 ГК РФ):

• ссудополучатель использует помещение не по назначению или с существенным нарушением условий договора;
• ссудополучатель существенно ухудшил состояние помещения;
• ссудополучатель без согласия передал помещение третьему лицу;
• ссудодателю помещение стало необходимо в связи с непредвиденными обстоятельствами.

Основания для досрочного расторжения по инициативе ссудополучателя (статья 699 ГК РФ):

• помещение имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых ссудодатель не предупредил;
• помещение в силу обстоятельств, за которые ссудополучатель не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования;
• ссудодатель не передал помещение в установленный срок.

Образец договора безвозмездного пользования

Вы можете скачать типовой образец договора безвозмездного пользования нежилым помещением, адаптированный под требования 2026 года:

Скачать образец договора безвозмездного пользования нежилым помещением (DOCX)

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли регистрировать договор безвозмездного пользования нежилым помещением в Росреестре?

Регистрация в Росреестре обязательна только в том случае, если договор заключен на срок один год и более. Если срок менее года или договор бессрочный, государственная регистрация не требуется. Однако стороны вправе зарегистрировать договор добровольно для дополнительной правовой защиты.

Может ли ссудополучатель сдать помещение в субаренду?

Нет, без письменного согласия ссудодателя ссудополучатель не вправе передавать помещение в субаренду, безвозмездное пользование третьим лицам или отдавать в залог. Это прямо запрещено статьей 700 ГК РФ. Нарушение данного запрета является основанием для досрочного расторжения договора.

Кто несет расходы на коммунальные услуги при безвозмездном пользовании?

По общему правилу все расходы на содержание помещения, включая коммунальные платежи, электроэнергию, отопление, водоснабжение, несет ссудополучатель. Это должно быть прямо указано в договоре. Стороны могут договориться об ином распределении расходов, но такое условие необходимо четко прописать.

Можно ли расторгнуть бессрочный договор безвозмездного пользования в одностороннем порядке?

Да, любая из сторон вправе отказаться от бессрочного договора безвозмездного пользования в одностороннем порядке, предупредив другую сторону за один месяц. Для срочного договора одностороннее расторжение возможно только при наличии оснований, предусмотренных статьями 698 и 699 ГК РФ, или по решению суда.

Облагается ли налогом безвозмездная передача помещения между физическими лицами?

Для физического лица — ссудодателя не возникает налогооблагаемого дохода, так как он не получает материальной выгоды. Ссудополучатель также не платит НДФЛ, поскольку право пользования не является доходом в натуральной форме. Однако ссудодатель продолжает платить налог на имущество как собственник.

Что делать, если ссудополучатель отказывается возвращать помещение после окончания срока договора?

Ссудодатель должен направить письменное требование о возврате помещения с указанием срока. Если ссудополучатель не возвращает помещение, ссудодатель вправе обратиться в суд с иском о понуждении к возврату имущества и взыскании убытков. Также можно требовать взыскания платы за фактическое пользование помещением за период просрочки.

Можно ли заключить договор безвозмездного пользования между учредителем и его ООО в 2026 году?

Нет, статья 690 ГК РФ прямо запрещает коммерческим организациям передавать имущество в безвозмездное пользование своим учредителям, участникам, руководителям и членам органов управления. Такой договор будет признан ничтожным. Альтернатива — заключить договор аренды по рыночной ставке.

Кто проводит капитальный ремонт помещения при безвозмездном пользовании?

По умолчанию капитальный ремонт является обязанностью ссудодателя как собственника имущества. Текущий ремонт и поддержание помещения в исправном состоянии — обязанность ссудополучателя. Однако стороны могут договориться об ином распределении обязанностей и закрепить это в договоре.