В 2026 году актуальность независимой оценки кадастровой стоимости земельных участков остается высокой. С 1 января 2019 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс (Федеральный закон №334-ФЗ), позволяющие налогоплательщикам не только снижать налоговую нагрузку в будущем, но и возвращать излишне уплаченные налоги за три предыдущих года при пересмотре кадастровой стоимости в сторону уменьшения.
Однако не все экспертные организации проводят оценку качественно. Определение Верховного Суда РФ №305-ЭС21-17612 от 20 декабря 2021 года стало важным прецедентом, защищающим права заказчиков оценочных услуг.
Обстоятельства дела
Предприниматель приобрел земельный участок в Московской области с кадастровой стоимостью 34,247 млн рублей, установленной Министерством имущественных отношений региона. Для оспаривания завышенной стоимости он заключил договор с ООО «Бион» на проведение независимой оценки за 150 тысяч рублей.
Эксперты определили рыночную стоимость участка в 20,3 млн рублей. Предприниматель принял работу по акту, оплатил услуги и обратился в Московский областной суд с иском о пересмотре кадастровой стоимости, приложив отчет ООО «Бион».
Однако суды первой и апелляционной инстанций снизили кадастровую стоимость лишь до 34,054 млн рублей — всего на 193 тысячи рублей. Судебная экспертиза установила, что ООО «Бион» нарушило требования Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», что повлияло на итоговую величину стоимости.
Судебные разбирательства
Позиция арбитражных судов
Предприниматель обратился в арбитражный суд с требованием взыскать с ООО «Бион» 150 тысяч рублей как убытки. Три судебные инстанции отказали в иске, мотивируя это тем, что:
- стоимость работ не может быть включена в состав убытков при выполнении работ ненадлежащего качества (ссылка на пункт 2 статьи 15 и пункт 1 статьи 393 ГК РФ);
- результат работ был принят истцом без замечаний;
- не доказана причинно-следственная связь между действиями оценщика и возникновением убытков.
Решение Верховного Суда РФ
Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и встал на сторону предпринимателя. В определении указано:
Статья 24.6 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности»
Убытки, причиненные заказчику оценки вследствие использования итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика, причинившего своими действиями (бездействием) убытки.
ВС РФ отметил, что договор прямо предусматривал цель оценки — оспаривание кадастровой стоимости. Судебная экспертиза установила недостоверность отчета ООО «Бион», что лишило предпринимателя возможности использовать результат работы. Это свидетельствует о некачественном оказании услуг.
Важный момент: подписанный акт приемки работ не освобождает оценщика от ответственности. Заказчик не является профессионалом в области оценочной деятельности и узнал о некачественном выполнении работ только после судебных решений.
Комментарий эксперта: Определение ВС РФ №305-ЭС21-17612 — важный прецедент для защиты прав заказчиков оценочных услуг. Суд четко указал: если отчет оценщика не принят судом из-за нарушений законодательства об оценочной деятельности, заказчик вправе требовать возврата уплаченных средств как убытков. Рекомендую при выборе оценщика проверять членство в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), наличие страхования ответственности и опыт работы по аналогичным делам. В 2026 году требования к качеству отчетов ужесточились, что повышает шансы на успешное оспаривание кадастровой стоимости при грамотном подходе.
Таблица: этапы оспаривания кадастровой стоимости земельного участка
| Этап | Действия | Срок | Куда обращаться |
|---|---|---|---|
| 1. Получение сведений о кадастровой стоимости | Запрос выписки из ЕГРН | 3 рабочих дня | Росреестр |
| 2. Заказ независимой оценки | Заключение договора с оценщиком, членом СРО | 10–30 дней | Оценочная организация |
| 3. Подача заявления | Обращение в комиссию или суд с отчетом об оценке | 5 лет с даты внесения кадастровой стоимости в ЕГРН | Комиссия Росреестра или суд общей юрисдикции |
| 4. Рассмотрение дела | Участие в заседаниях, предоставление доказательств | 1–3 месяца (комиссия), 2–6 месяцев (суд) | Комиссия или суд |
| 5. Внесение изменений в ЕГРН | Автоматическое внесение новой стоимости | 10 рабочих дней | Росреестр |
| 6. Перерасчет налога | Обращение в налоговую инспекцию за возвратом переплаты | 3 года (возврат за предыдущие периоды) | ФНС России |
Как выбрать оценщика для земельного участка
Чтобы избежать ситуации, описанной в судебном деле, при выборе оценщика необходимо проверить:
- Членство в СРО: оценщик обязан состоять в саморегулируемой организации оценщиков (требование статьи 24 Федерального закона №135-ФЗ). Проверить членство можно на сайте Национального совета по оценочной деятельности.
- Страхование ответственности: наличие действующего полиса страхования профессиональной ответственности оценщика (минимальная сумма страхования — 300 тысяч рублей).
- Квалификация: наличие у оценщика квалификационного аттестата по направлению «Оценка недвижимости».
- Опыт работы: наличие успешных кейсов по оспариванию кадастровой стоимости в судах.
- Соответствие стандартам: отчет должен соответствовать Федеральным стандартам оценки (ФСО №1–7, утверждены приказами Минэкономразвития РФ).
Не стоит обращаться к оценщикам, которые гарантируют «нужную» стоимость за деньги. Суд легко выявит недостоверность такого отчета, и заказчик потеряет время и средства.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли вернуть деньги за некачественную оценку земельного участка?Да. Согласно статье 24.6 Федерального закона №135-ФЗ, если отчет оценщика признан недостоверным и не может быть использован для оспаривания кадастровой стоимости, заказчик вправе требовать возмещения убытков в полном объеме, включая стоимость оплаченных услуг. Определение ВС РФ №305-ЭС21-17612 подтверждает эту позицию.
Освобождает ли подписанный акт приемки работ оценщика от ответственности?Нет. Верховный Суд указал, что заказчик не является профессионалом в области оценочной деятельности и не может выявить нарушения при приемке работ. Ответственность оценщика наступает при установлении факта некачественного оказания услуг, независимо от подписания акта.
Куда обращаться для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в 2026 году?Есть два варианта: в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре (досудебный порядок) или сразу в суд общей юрисдикции по месту нахождения участка. Обращение в комиссию не является обязательным условием для подачи иска в суд.
Какой срок для оспаривания кадастровой стоимости?Заявление можно подать в течение 5 лет с даты внесения оспариваемой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это установлено частью 2 статьи 22.1 Федерального закона №135-ФЗ.
За какой период можно вернуть переплаченный земельный налог?При успешном оспаривании кадастровой стоимости налог пересчитывается с даты внесения оспариваемой стоимости в ЕГРН, но вернуть переплату можно только за три предыдущих года (пункт 7 статьи 78 Налогового кодекса РФ). Это правило действует с 1 января 2019 года.
Какие документы нужны для оспаривания кадастровой стоимости?Основной документ — отчет независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка. Также потребуются: выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы на участок, квитанция об уплате госпошлины (при обращении в суд — 300 рублей для физических лиц), копия квалификационного аттестата оценщика и документы, подтверждающие членство оценщика в СРО.
Что делать, если суд не принял отчет оценщика?Если суд установил, что отчет содержит нарушения законодательства об оценочной деятельности и не может служить доказательством рыночной стоимости, заказчик вправе обратиться в арбитражный суд (если заказчик — юридическое лицо или ИП) или суд общей юрисдикции (если физическое лицо) с иском о взыскании убытков с оценщика. Основание — статья 24.6 Федерального закона №135-ФЗ.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость без независимой оценки?Нет. Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной необходим отчет независимого оценщика, соответствующий требованиям законодательства. Суд или комиссия не могут снизить стоимость без документального подтверждения рыночной цены объекта.
Комментарии (0)
Пока нет комментариев. Будьте первым, кто оставит комментарий!