Как дачники могут использовать земельные участки общего пользования в СНТ в 2026 году

В любом садовом товариществе имеются земли общего пользования. Кажется, что эти участки никому из садоводов не принадлежат, так как на них расположены дороги, инфраструктура, а также различные зоны отдыха. Однако все эти земельные участки (ЗУ), также как и индивидуальные, должны иметь своего хозяина. И только этот хозяин может ими распоряжаться. В 2026 году действует порядок, установленный Федеральным законом №217-ФЗ, согласно которому земли общего пользования находятся в общедолевой собственности садоводов. Разберемся, как их можно использовать и какие права имеют дачники.

Что включают в себя земли общего пользования

На таких, казалось бы, «ничейных» землях в первую очередь расположены дороги. Во вторую очередь на них расположена инфраструктура СНТ — электролинии, водо- и газопроводы, а также другие подобные объекты.

После обустройства дорог и инфраструктуры любое СНТ начинает обустраивать детские и спортивные площадки, а также различные зоны отдыха. В некоторых даже разбивают пруды и пляжи. Как видим, все эти объекты расположены на общих землях СНТ, которые называются землями общего пользования (ЗОП).

При этом сами такие земельные участки являются недвижимым имуществом, которое используется для общих нужд садоводства. Соответственно садоводство, в лице правления, и занимается его управлением.

В чьей собственности могут находиться

Согласно действующему Федеральному закону №217-ФЗ от 29.07.2017 года ЗОП могут находиться либо в собственности СНТ, как юридического лица, либо в общедолевой собственности садоводов.

Первый случай, когда ЗОП стоят на балансе СНТ, был возможен до вступления в силу закона №217-ФЗ, то есть до 01.01.2019 года. Тогда после межевания этих участков их ставили на учет в Росреестр, а владельцем являлось товарищество. Фактически в этом случае ЗОП были коллективной собственностью, и садоводам данные участки принадлежали опосредованно, через членство в СНТ. Напрямую садоводы к этим участкам не относились.

Однако после вступления в силу закона №217-ФЗ все ЗОП, поставленные на учет в Росреестр после 01.01.2019 года, теперь становятся общедолевой собственностью садоводов пропорционально размеру их участков. То есть в идеале все 100% ЗОП распределяются между садоводами, и у каждого регистрируется право собственности на них. Например, Иванову может принадлежать 1,5% общих земель, Петрову — 0,7%, а Соколовой — 2,3%. Эти вопросы изложены в главе 6 закона №217-ФЗ.

Период регистрации ЗОП	Форма собственности	Кто является владельцем
До 01.01.2019	Коллективная собственность СНТ	Садовое товарищество как юридическое лицо
После 01.01.2019	Общедолевая собственность	Садоводы пропорционально размеру их участков

Кто и где решает, как использовать земельные участки

Все решения, касающиеся земель общего пользования, принимаются на общем собрании членов СНТ. В частности, к компетенции общего собрания относится принятие решения о создании или приобретении, а также о порядке использования ЗОП. Об этом говорит пункт 5 части 1 статьи 17 закона №217-ФЗ.

Более того, передача ЗОП от СНТ, как юридического лица, в общедолевую собственность садоводов также производится общим собранием (пункт 6 части 1 статьи 17). На общем собрании решаются вопросы планировки (межевания) территории садоводства, а также проведения комплексных кадастровых работ (пункты 9 и 24 части 1 статьи 17).

Как видим, все, что связано с общими землями садоводства, всегда должно производиться по решению общего собрания.

Как можно использовать земли общего пользования

Земельные участки общего пользования в садоводческом товариществе можно использовать под:

• улицы и переулки;
• дороги, проезды и парковки;
• зоны водоемов и пляжи;
• зеленые зоны и парки;
• детские и спортивные площадки;
• объекты инфраструктуры, направленные на жизнеобеспечение членов СНТ (электролинии, водопроводы, газопроводы);
• хозяйственные постройки общего назначения.

Можно ли увеличить свой участок за счет ЗОП

Увеличить свой земельный участок за счет земель общего пользования теоретически можно. Однако нужно понимать следующее.

Во-первых, если ЗОП переданы в общедолевую собственность садоводам, и у них имеется зарегистрированное право, то общую долю, принадлежащую каждому садоводу, нельзя выделить в натуре. То есть нельзя просто взять и увеличить индивидуальный участок за счет общей земли, ссылаясь на то, что в свидетельстве о праве собственности указано право на несколько процентов ЗОП. Фактически это будет трактоваться как самозахват. Такой подход установлен пунктом 6 статьи 25 закона №217-ФЗ.

Но это не все. Если в вышеописанном случае садовод еще как-то может оправдать самозахват части общей земли, то в случае, когда ЗОП находится в собственности СНТ как юридического лица, это вообще невозможно никак обосновать. Поэтому просто увеличить свой участок путем прирезки части общей земли нельзя.

Во-вторых, увеличить свой земельный участок за счет ЗОП теоретически можно только в том случае, если другие члены товарищества не будут возражать против перераспределения общих земель в пользу отдельно взятого садовода. Причем это, опять-таки, должно быть зафиксировано решением общего собрания СНТ. А затем должны быть проведены соответствующие юридические процедуры по передаче этой земли в индивидуальное пользование.

Но в большинстве случаев садоводу не удастся увеличить свой земельный участок этим образом, поскольку общее собрание вряд ли одобрит такое предложение. Кроме того, эта процедура длительная и финансово затратная. Однако других вариантов законно увеличить индивидуальный участок за счет ЗОП нет.

Можно ли продать свою долю ЗОП

Можно ли продать свою долю общих земель при нахождении ЗОП в общедолевой собственности садоводов? Нет, так как согласно пункту 4 статьи 25 закона №217-ФЗ такое право неотделимо от права на индивидуальный земельный участок. В законе так и написано, что доля в праве собственности на общее имущество (в том числе ЗОП) следует судьбе права собственности на садовый земельный участок.

Это значит, что если человек продает свою землю, то вместе с ней он автоматически продает и часть принадлежащего ему общего имущества. Отдельно продать свою долю «общих» земель нельзя.

Если же говорить о коллективной продаже (то есть, когда общее собрание решило продать ЗОП третьему лицу), и если рассматривать аналогию с землями общего пользования, принадлежащими государству (муниципалитету), то продать такие участки нельзя. Единственный вариант — попробовать сдать в аренду. Однако в этом случае подобные варианты необходимо реализовывать исходя из индивидуальных особенностей конкретных СНТ.

Часто задаваемые вопросы

Кому принадлежат земли общего пользования в СНТ в 2026 году?

Земли общего пользования, поставленные на кадастровый учет после 01.01.2019 года, находятся в общедолевой собственности садоводов пропорционально размеру их участков. Если ЗОП были зарегистрированы до этой даты, они могут оставаться в собственности СНТ как юридического лица.

Можно ли самостоятельно использовать часть земель общего пользования под свои нужды?

Нет, нельзя. Земли общего пользования предназначены для общих нужд всех членов СНТ. Любое использование ЗОП должно быть согласовано на общем собрании садоводов. Самовольное использование или захват части общих земель является нарушением закона.

Как можно законно увеличить свой участок за счет земель общего пользования?

Единственный законный способ — получить согласие общего собрания членов СНТ на перераспределение земель. После этого необходимо провести межевание, внести изменения в кадастровый учет и зарегистрировать новые границы участка в Росреестре. Процедура длительная и затратная, и на практике общее собрание редко одобряет такие решения.

Можно ли продать свою долю в землях общего пользования отдельно от участка?

Нет. Согласно пункту 4 статьи 25 закона №217-ФЗ, доля в праве собственности на общее имущество неотделима от права на садовый участок. При продаже участка доля в ЗОП автоматически переходит к новому владельцу.

Кто принимает решения об использовании земель общего пользования?

Все решения, касающиеся создания, приобретения, использования и управления землями общего пользования, принимаются на общем собрании членов СНТ. Это установлено статьей 17 Федерального закона №217-ФЗ.

Можно ли сдать в аренду земли общего пользования СНТ?

Теоретически это возможно, если такое решение будет принято на общем собрании членов СНТ. Однако каждый случай требует индивидуального рассмотрения с учетом особенностей конкретного товарищества и действующего законодательства.