Как дачники могут использовать земельные участки общего пользования в СНТ

Время на чтение: 5 минут
Дата публикации:
Последнее обновление:

В любом садовом товариществе имеются земли общего пользования. Кажется, что эти участки никому из садоводов не принадлежат, так как на них расположены дороги, инфраструктура, а также различные зоны отдыха.

Однако все эти земельные участки (ЗУ), также как и индивидуальные, должны иметь своего хозяина. И только этот хозяин может ими распоряжаться. Возникает закономерный вопрос (даже два): кто является хозяином этих земель, и как их можно использовать?

Что включают в себя земли общего пользования

На таких, казалось бы, «ничейных» землях в первую очередь расположены дороги. Во вторую очередь на них расположена инфраструктура СНТ — электролинии, водо- и газопроводы, а также другие подобные объекты.

После обустройства дорог и инфраструктуры любое СНТ начинает обустраивать детские и спортивные площадки, а также различные зоны отдыха.

В некоторых даже разбивают пруды и пляжи. Как видим, все эти объекты расположены на общих землях СНТ, которые называются землями общего пользования (ЗОП). При этом сами такие земельные участки являются недвижимым имуществом, которое используется для общих нужд садоводства. Соответственно садоводство, в лице правления, и занимается его управлением.

В чьей собственности могут находиться

Согласно действующего закона о садоводстве (закон №217-ФЗ от 29.07.2017 г.) ЗОП могут находиться либо в собственности СНТ, как юрлица, либо в общедолевой собственности садоводов.

Первый случай, когда ЗОП стоят на балансе СНТ был возможен до вступления в силу закона №217-ФЗ, то есть до 01.01.2019 года. Тогда после межевания этих участков их ставили на учет в Росреестр, а владельцем являлось товарищество. Фактически в этом случае ЗОП были коллективной собственностью, и садоводам данные участки принадлежали опосредованно, через членство в СНТ. Напрямую садоводы к этим участкам не относились.

Однако после вступления в силу закона №217-ФЗ все ЗОП, поставленные на учет в Росреестр после 01.01.2019 года, теперь становятся общедолевой собственностью садоводов пропорционально размеру их участков.

То есть в идеале все 100 % ЗОП распределяются между садоводами, и у каждого регистрируется право собственности на них. Например, Иванову может принадлежать 1,5 % общих земель, Петрову — 0,7 %, а Соколовой — 2,3 %. Эти вопросы изложены в главе 6 закона №217-ФЗ.

Электронные квитанции свяжут с учетной записью на Госуслугах — как будет работать новый документооборот
Энергетики нарушили порядок отключения энергоснабжения, что позволило абоненту оспорить весь процесс в суде и взыскать компенсацию

Кто и где решает, как использовать ЗУ

Михаил Суворов
Ведущий юрист портала Правовой.Центр. Стаж – 26 лет
Задать вопрос
Вне зависимости от того, в чьей собственности находятся ЗОП (в собственности СНТ, как юрлица, или в общедолевой собственности садоводов) решение о том, как будут использоваться такие земельные участки принимается на общем собрании (ОС) СНТ.

В частности, к компетенции ОС относится принятие решения о создании или приобретении, а также о порядке использования ЗОП. Об этом говорит пункт 5 части 1 статьи 17 закона №217-ФЗ. Более того, передача ЗОП от СНТ, как юрлица, в общедолевую собственность садоводов также производится общим собранием (пункт 6 части 1 статьи 17).

На ОС решаются вопросы планировки (межевания) территории садоводства, а также проведения комплексных кадастровых работ (пункты 9 и 24 части 1 статьи 17). Как видим, все, что связано с общими землями садоводства, всегда должно производиться по решению общего собрания.

Как можно использовать

Земельные участки общего пользования в садоводческом товариществе можно использовать под:

  • улицы и переулки;
  • дороги, проезды и парковки;
  • зоны водоемов и пляжи;
  • зеленые зоны и парки;
  • объекты инфраструктуры, направленные на жизнеобеспечение членов СНТ.

Можно ли увеличить свой участок за счет ЗОП

Увеличить свой ЗУ за счет земель общего пользования теоретически можно. Однако нужно понимать следующее.

Во-первых, если ЗОП переданы в общедолевую собственность садоводам, и у них имеется зарегистрированное право, то общую долю, принадлежащую каждому садоводу, нельзя выделить в натуре.

То есть нельзя просто взять и увеличить индивидуальный участок за счет общей земли, ссылаясь на то, что в свидетельстве о праве собственности указано право на несколько процентов ЗОП. Фактически это будет трактоваться, как самозахват. Такой подход установлен пунктом 6 статьи 25 закона №217-ФЗ.

Но это не все. Если в вышеописанном случае садовод еще как-то может оправдать самозахват части общей земли, то в случае, когда ЗОП находится в собственности СНТ, как юрлица, это вообще невозможно никак обосновать. Поэтому просто увеличить свой участок путем прирезки части общей земли нельзя.

Во-вторых, увеличить свой ЗУ за счет ЗОП теоретически можно только в том случае, если другие члены товарищества не будут возражать против перераспределения общих земель в пользу отдельно взятого садовода. Причем это, опять-таки, должно быть зафиксировано решением общего собрания СНТ. А затем должны быть проведены соответствующие юридические процедуры по передаче этой земли в индивидуальное пользование.

Но в большинстве случаев садоводу не удастся увеличить свой ЗУ этим образом, поскольку общее собрание вряд ли одобрит такое предложение. Кроме того, эта процедура длительная и финансово затратная. Однако других вариантов законно увеличить индивидуальный участок за счет ЗОП нет.

Особенности пожизненно наследуемого владения земельного участка — какие права есть у землевладельцев и нужно ли оформлять ЗУ в собственность
Переход на газовое и электрооборудование за счет государства — кому будет доступна госпомощь

Можно ли продать

Можно ли продать свою долю общих земель при нахождении ЗОП в общедолевой собственности садоводов? Нет, так как согласно пункта 4 статьи 25 закона №217-ФЗ такое право неотделимо от права на индивидуальный ЗУ. В законе так и написано, что доля в праве собственности на общее имущество (в том числе ЗОП) следует судьбе права собственности на садовый ЗУ. Это значит, что если человек продает свою землю, то вместе с ней он автоматически продает и часть принадлежащего ему общего имущества.

Отдельно продать свою долю «общих» земель нельзя.

Если же говорить о коллективной продаже (то есть, когда общее собрание решило продать ЗОП третьему лицу), и если рассматривать аналогию с землями общего пользования, принадлежащими государству (муниципалитету), то продать такие участки нельзя.

Единственный вариант — попробовать сдать в аренду. Однако в этом случае подобные варианты необходимо реализовывать исходя из индивидуальных особенностей конкретных СНТ.

Автор статьи
Емельяненко Наталья
Помощник юриста. Закончила ВЗФЭИ - финансово-экономический институт.
Написано статей
669
Плохо
0
Полезно!
0
Правовой Центр
Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.