Как может указываться цена в договоре ДДУ
По мнению Верховного Суда, изложенному в определении №48-КГ20-21-К 7 от 09.03.2021 г., нормы ст. 5 закона о долевом строительстве говорят о том, что застройщик и будущий владелец квартиры вправе предусмотреть стоимость жилья в двух вариантах.- Первый вариант — твердая цена квартиры с указанием её параметров и допустимых отступлений от них.
- Второй вариант — определение стоимости квартиры, исходя из цены единицы площади, умноженной на общую площадь с учетом возможного изменения при определенных условиях.
Условие в договоре, дающее законное право застройщику снижать площадь квартиры
Анализируя договоры долевого участия (ДДУ) можно прийти к интересному выводу — в большинстве случаев их условия не в пользу дольщиков. Вот конкретный пример из ДДУ. Данная выдержка определяет стоимость жилья. В документе записано буквально следующее: «Пункт 2.3. Цена договора (стоимость квартиры), указанная в п. 2.1 настоящего договора, является фиксированной и может быть пересмотрена только в случаях прямо установленных ФЗ-214. В соответствии с п. 2 ч. 1.1. ст. 9 ФЗ-214 Стороны согласовали допустимый предел изменения общей площади жилого помещения (Квартиры) не более 5 (пяти) процентов от проектной площади квартиры, указанной в п. 1.2. настоящего договора, Приложении № 2 к нему. Перерасчет стоимости Квартиры производится только в случае расхождения свыше 5 (пяти) % проектных площадей, указанных в п. 1.2 настоящего договора, Приложении № 2 к нему, по сравнению с фактическими площадями, полученными в результате обмеров бюро технической инвентаризации. Расхождение фактической и проектной площади менее чем на 5 (пять) % в случае уменьшения и/или увеличения не влечет проведение перерасчета (не влечет изменение цены договора)». О чем говорит данный пункт? Рассмотрим это на примере. Допустим, общая площадь квартиры по договору составляет 100 м2, а стоимость — 5 млн рублей. Также установлено допустимое изменение общей площади в 5%. В абсолютных величинах это будет 5 м2. Фактическая площадь будет определяться специалистами бюро технической инвентаризации (БТИ) при составлении технического паспорта. И именно фактическая площадь войдет в единый реестр ЕГРН. Если по результатам обмеров общая площадь будет лежать в диапазоне от 95 до 105 м2, то человек будет платить за квартиру фиксированную цену в 5 млн рублей. Если площадь выйдет за установленные пределы, то тогда произойдет перерасчет стоимости в большую или меньшую сторону. Однако на практике чаще всего происходит не увеличение, а именно уменьшение площади на эти несколько процентов. А вот договор другого застройщика. В нем стоимость жилья определяется « ...как произведение цены одного квадратного метра общей приведенной площади квартиры в размере____ (_____) рублей и общей приведенной площади Квартиры. Цена Договора не подлежит изменению в одностороннем порядке и подлежит уточнению исключительно по результатам обмеров построенного многоквартирного дома органом, осуществляющим кадастровую деятельность, в порядке, предусмотренном п.п.8.9 – 8.11 Договора… Пункт 8.9. До передачи объекта долевого строительства по передаточному акту стороны на основании результатов технической инвентаризации (обмеров) и/или кадастрового учета произведут уточнение фактической приведенной площади объекта долевого строительства, передаваемого участнику, и окончательные взаиморасчеты. Пункт 8.10. В случае если приведенная площадь фактическая по результатам проведенной инвентаризации отличается от приведенной площади проектной в большую сторону, то участник оплачивает разницу площади, исходя из стоимости одного метра площади, установленной в п. 8.1 настоящего Договора, если в меньшую, то Застройщик возвращает разницу, исходя из той же стоимости одного квадратного метра, Участнику». То есть по данному договору если фактическая площадь получится меньше, то и платить за такую квартиру придется меньше. Казалось бы хорошо. А если площадь увеличится? При стоимости 1 м2 в 50 тысяч рублей увеличение даже на 1-2 м2 повлечет лишние расходы на 50-100 тысяч. А чаще всего цена квадратного метра значительно превышает 50 тысяч рублей... Кстати, там же прописано следующее: «Пункт 5.4. Фактический номер, характеристики Объекта, в том числе площадь жилых, вспомогательных помещений, лоджий и пр., уточняются после окончания строительства (создания) Многоквартирного дома. Уточнение площадей Объекта долевого строительства производится после ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию на основании данных технического плана Многоквартирного дома по результатам обмеров, произведенных органами, осуществляющими кадастровую деятельность. Указанное изменение характеристик Объекта по факту окончания строительства не является изменением условий Договора. Уточненные характеристики Объекта долевого строительства указываются в Передаточном акте». Указано условие о том, что если в результате обмеров БТИ выяснится изменение общей площади квартиры, то это не будет являться изменением условий договора. Кроме того, в договоре имеется оговорка о допустимости изменений проекта, в результате чего площадь квартиры может меняться, например, увеличиться. А значит, это не будет существенно изменять договор и придется доплачивать. Оспорить договор в будущем на основании изменения площади построенного жилья будет практически невозможно: застройщик сошлется на то, что подписанный договор ДДУ дает ему возможность изменять проект жилья. Кстати, условие об изменении проектной документации вводят многие застройщики. Вот, например, выдержка из договора ДДУ еще одного застройщика: «Участник выражает безусловное согласие на право Застройщика изменить проектную документацию на строительство Многоквартирного жилого дома, в состав которого входит Объект долевого строительства, в том числе в части превышения допустимого изменения Проектной площади Объекта долевого строительства в размере не более 5 (пяти) процентов от указанной в п. 3.1 Договора Проектной площади Объекта долевого строительства». Фактически, подписывая договор, у человека не остается никаких возможностей влиять на застройщика. Ибо подпись дольщика под договором дает застройщику полную свободу действий. Вот так!Что это значит для простых граждан
Для обычных граждан подписание подобных договоров ДДУ является вынужденной мерой. А застройщик, являясь сильной стороной договора, пользуется этим. И еще на стадии заключения соглашения застройщик вносит такие условия, которые будут выгодны именно ему. Как пример — возможное уменьшение площади построенной квартиры при неизменной цене.Более того, если дольщик попробует внести изменения в договор, то со стороны застройщика натолкнется на сильное сопротивление — никто не станет менять условия. И в дальнейшем опротестовать уже подписанный договор (или его отдельные пункты) в суде практически невозможно. В конечном итоге, человек вынужден со всем этим мириться, а иначе ему и вовсе будет отказано в заключении договора ДДУ. Поэтому, соглашаясь на подписание подобных договоров, граждане фактически заранее разрешают застройщику построить за ту же цену квартиры меньшей площади. А это — законное обкрадывание дольщиков.
Комментарии (0)
Пока нет комментариев. Будьте первым, кто оставит комментарий!