Довольно часто при заключении брака родственники на свадьбу дарят молодоженам какую-либо недвижимость или иное имущество. Однако если речь идет о жилье, то, например, родители невесты не спешат оформлять квартиру на обоих супругов.
Чаще всего родители (или другие родственники) оформляют недвижимость в виде договора дарения на свою дочь (внучку, племянницу, сестру) или сына (внука, племянника, брата). При помощи договора дарения они хотят исключить возможность перехода подарка к родственникам или раздела подарка при разводе…
Подарки могут делать и тогда, когда супруги уже находятся в законном браке. Так родители мужа могут подарить ему свой дом в деревне, который на протяжении многих лет переходил от отца к сыну. При этом подразумевается, что даже при разводе этот домик является личным имуществом сына и не должен быть разделен.
🎁 Как Семейный кодекс определяет подаренное имущество
Вообще, дарение – это безвозмездная сделка. Она подразумевает передачу в дар любого имущества или ценностей. Как правило, в качестве дарителей выступают близкие родственники или друзья. А сама по себе сделка дарения описана в статье 572 Гражданского Кодекса.
В частности, данная статья говорит о том, что по договору дарения даритель безвозмездно передает (обязуется передать) одаряемому в собственность какую-либо вещь либо имущественное право (требование) к себе.
Главным условием является условие безвозмездности. Если договором предусматривается встречная передача вещи, права или встречного обязательства, то договор не признается дарением — он просто прикрывает другую сделку, которая является притворной (часть 2 статьи 170 ГК).
Например, дарением будет являться сделка по безвозмездной передаче квартиры от матери к сыну. При этом сын не обязан возмещать каким-либо образом стоимость или передавать взамен другую недвижимость или имущество.
С другой стороны, иногда возникают ситуации следующего характера: у молодой семьи отсутствует положительная кредитная история — она просто ещё не сформировалась. Поэтому, хотя муж в семье имеет неплохой доход, но рассчитывать на получение ипотечного кредита не может.
В данном случае иногда находится следующий выход: мать мужа на себя оформляет ипотеку, а первый взнос и последующие платежи оплачивает сын. При этом формальной хозяйкой ипотечной квартиры становится свекровь — мать мужа, которая после выплаты ипотеки должна оформить дарение на сына.
В этом случае налицо — притворная сделка. О каком дарении может идти речь, если для покупки квартиры использовались средства молодой семьи? Право собственности свекрови на купленную квартиру является формальным. А значит, это является основанием для передачи квартиры в собственность супругов даже в том случае, если свекровь впоследствии откажется от передачи квартиры по договору дарения. И такие случаи в судебной практике имеются.
Однако при оформлении договора дарения нужно учитывать следующее (статья 574 ГК).
👉 Во-первых, договор дарения может быть заключен устно. Но в письменном виде такой договор должен быть заключен обязательно, если дарителем является юридическое лицо и стоимость движимого имущества превышает 3 000 рублей.
👉 Во-вторых, дарение обязательно оформляется в письменном виде тогда, когда содержится обещание дарения в будущем. То есть, фактически в письменном виде выражается будущее дарение конкретного имущества.
👉 В-третьих, договор дарения недвижимого имущества всегда подлежит государственной регистрации. Если эти условия не будут соблюдены, то договор дарения будет не действителен.
С точки зрения семейного законодательства все, что приобретено в браке за счет общего имущества (в том числе доходов), является совместно нажитым. Об этом говорится в статьях 33 и 34 Семейного Кодекса (СК).
При этом совместно нажитым имуществом являются зарплата каждого из супругов, доходы от предпринимательства, пенсии, пособия и другие выплаты. Поэтому с точки зрения закона зарплата мужа или жены является общей собственностью. То есть муж имеет право на половину зарплаты жены, а она — на половину зарплаты мужа.
И только имущество, перешедшее конкретному супругу по безвозмездным сделкам, не является общим. Так как оно не приобретено за счет общих семейных средств. Об этом говорит статья 36 СК. Это напрямую относится и к подаренному имуществу.
В рассмотренных нами ранее примерах это очень четко просматривается. В первом примере, когда родители подарили дочери на свадьбу квартиру, эта квартира не была получена женой за счет общих семейных средств. А потому принадлежит только ей.
Во втором примере, когда ипотечная квартира формально оформлена на свекровь, а потом по дарственной должна перейти в собственность сына (мужа из молодой семьи), квартира фактически является общей собственностью супругов.
Так как ипотечные взносы выплачивались из общих семейных доходов. И при разбирательствах суд определит право собственности не только на сына, но и на его жену. Даже если она не работала, а сидела дома. Об этом, кстати, отдельно упомянуто в части 3 статьи 34 СК о совместной собственности супругов.
Поэтому, подводя итог, можно сказать, что Семейный Кодекс защищает личную собственность супругов, полученную ими по договорам, например, дарения.
☝️ Что дает право на переход личного имущества в совместное
Однако иногда личное имущество может перейти в разряд общего (совместно нажитого). Это может произойти в случаях, регламентируемых статьей 37 СК.
Стоимость может увеличиться за счет капитального ремонта, реконструкции, за счет переоборудования (перестройки, перепланировки и т. д.), а также за счет прочих вложений, при которых существенно повысилась оценочная стоимость имущества.
Например, стоимость личной квартиры мужа может повыситься из-за капитального ремонта или перепланировки. Стоимость земельного участка может существенно вырасти после построенного на нем дома, надворных построек, обеспечения электричеством, водой или канализацией. Если речь идет о подаренном частном доме, то его стоимость может увеличиться за счет различных пристроек или перестройки непосредственно самого дома.
В этих случаях суд признает личную собственность супруга совместно нажитым, и произведет его раздел между супругами. Но, кстати, суд может как признать личную квартиру совместной собственностью, так и отказать в этом. Поскольку в спорных ситуациях суды в обязательном порядке учтут источник появления средств на покупку. И это необходимо помнить.
📌 Что подразумевают под собой неотделимые улучшения
Часто при рассмотрении дел о признании личной недвижимости совместно нажитым имуществом, ставится вопрос об отделимых и неотделимых улучшениях недвижимости. В этом случае необходимо помнить следующее. Во-первых, действующее законодательство не содержит четкой формулировки, что такое улучшения. Поэтому в этом вопросе все отдано на откуп судам.
Согласно принятой практике улучшениями имущества являются любые его преобразования, которые не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту. А мы помним, что признание личного имущества общим может быть основано, в том числе, на прочих вложениях, при которых существенно повысилась оценочная стоимость имущества (статья 37 СК). То есть улучшения недвижимости могут являться основанием для признания квартиры общим имуществом.
Во-вторых, необходимо понимать, что улучшения являются отделимыми и неотделимыми. Отделимые улучшения — это те, которые можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения, мебели и т.д.
Неотделимые улучшения — это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Однако такая формулировка является не конкретной, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении. Поэтому из практики сложилась следующая классификация неотделимых улучшений:
- строительно-ремонтные работы;
- ремонтно-реставрационные работы;
- строительство дороги на земельном участке;
- переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети;
- установка встроенных сплит-систем кондиционирования;
- установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку;
- капитальный ремонт пола с заменой плитки;
- оформление фасада здания.
Также отмечается, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта. Например, новые окна, двери, освещение и систему отопления можно демонтировать и отделить. Однако ни окна, ни двери, ни системы жизнеобеспечения не имеют самостоятельного хозяйственного назначения вне помещений, в которых они установлены.
И поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. А это значит, что возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимости. Поэтому в суде замена подобных систем может быть признана увеличивающей стоимость личного имущества, а само имущество — совместным.
Но даже в этом случае необходимо понимать, что суд будет рассматривать и делить такое имущество не пополам, а в соответствии с произведенными вложениями. Например, квартиру могут признать совместной, но определить мужу 1/3, а жене — 2/3 доли, поскольку основная часть средств при покупке была внесена супругой.
Подводя итог, можно отметить следующее: хотя семейное законодательство стоит на страже личной собственности супругов, в то же время оно дает право на признание такого имущества общим. И в этом оно также стоит на страже интересов сохранения права собственности, но уже другого супруга, средства которого были использованы в период брака на улучшение личного имущества первого супруга. Именно этим объясняется возможность раздела подаренного имущества (например, квартиры) между супругами.
