Проживающим в многоквартирных домах (МКД) следует знать, что управляющие компании (УК) имеют законное право на проверку квартиры как минимум 1 раз в три месяца, но с обязательным предварительным уведомлением.
Однако в некоторых случаях зайти в жилье можно без согласования и в любое время (даже ночью).
? Имеет ли право управляющая организация МКД прийти с проверкой
Начнем с того, что УК имеет полное право прийти с проверкой в квартиру. Это установлено Правилами предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением №354 от 06.05.2011 г.) и Правилами техэксплуатации жилфонда (утв. Постановлением Госстроя №170 от 27.09.2003 г.)
В этих документах установлено, что если через квартиру проходят транзитные общедомовые сети, то собственники обязаны впустить внутрь представителей УК и работников строительных бригад для осмотра и ремонта.
Например, общие стояки водопроводов, канализации, отопления и газа могут проходить через квартиру и располагаться в стенах, под полом и внутри помещений. Поэтому для ремонта инфраструктуры МКД собственник квартиры обязан впустить ремонтников. Однако у тех, кто приходит должны быть документы, подтверждающие их полномочия.
Кстати, если капитальный ремонт коммуникаций МКД связан с демонтажом панелей, пола или нарушением внутреннего ремонта квартиры, то после проведенного капремонта нарушенные стены, пол и другие конструкции ремонтники обязаны заделать.
Поскольку соответствующие работы включаются в проект капремонта, а расходы — в смету. Об этом говорит Минстрой в своем письме № 20295-ОГ/06 от 28.05.2019 г. Правда Минстрой оговаривается, что в смету будут включаться только работы, а вот материалы настенных и напольных покрытий в проектной документации учитываться не будут.
? Как часто могут проверять
Исследуя установленные правила предоставления коммунальных услуг можно выделить три варианта проверок:
- Если нужно произвести осмотр технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, УК вправе потребовать впустить в согласованное время, но не чаще 1 раза в три месяца. Другими словами, проверить в квартире, например, стояки горячей и холодной воды, отопления, газоснабжения и канализации представители управляющей компании могут только тогда, когда заранее уведомят собственников, и собственники согласятся с предложенной датой и временем. Но в любом случае в год таких проверок может быть не более четырех (один раз в квартал).
- Если необходимо выполнение ремонтных работ и проверка устранения недостатков предоставления жилищно-коммунальных услуг, закон предоставляет право управляющей компании (и другим органам) потребовать впустить в квартиру при возникновении такой необходимости. Например, при производстве текущего или капитального ремонта системы отопления в квартиру могут потребовать впустить несколько раз за неделю.
- Если необходимо ликвидировать аварийную ситуацию, то представители УК и аварийных служб имеют право попадать в квартиру в любое время. Например, при прорыве горячей воды работники УК — сантехники и мастера — могут потребовать впустить их и днем, и ночью. И будут правы.
Озвученные выше нормы содержатся в подпункте «б» пункта 32 и в подпункте «е» пункта 34 Правил №354.
Отдельно следует сказать о снятии показаний счетчиков. УК вправе производить проверку правильности передаваемых показаний внутриквартирных счетчиков, но не чаще 1 раза в три месяца (подпункт «г» пункта 32 и пункт 83 Правил №354). Поэтому в практике сформировался следующий подход: управляющая компания раз в квартал производит поквартирный обход для сверки показаний счетчиков. И одновременно осматривает инженерные сети.
? Должны ли предупреждать заранее
Единственный вариант, когда не нужно предупреждать собственников о проверке и допуске в квартиру — аварийная ситуация. Во всех остальных случаях все проверки внутриквартирных сетей и организация доступа в жильё должны быть согласованы с собственником (или нанимателем) жилья заранее.
⛔️ Что будет, если не пустить проверяющих
Возникает только один вопрос: что будет, если не пустить проверяющих? Это зависит от ситуации.
Если, например, в квартиру просят впустить для проведения аварийного или капитального ремонта, то при отказе в доступе представителями УК будет составлен соответствующий акт, в котором будет зафиксирован отказ. А также то, что провести ремонт из-за этого невозможно.
После этого «отказнику» предложат подписать данный акт. Если он откажется, то отказ от подписи акта будет зафиксирован при свидетелях.
Отказ в доступе к транзитным сетям МКД, проходящим через квартиру, является поводом для обращения УК (или организации, производящей ремонт) в суд с иском к «отказнику» об обеспечении доступа к инженерным сетям. При этом вся ответственность за возможный ущерб соседям или общему имуществу ложится на «отказника» (в соответствии с частью 1 статьи 1064 ГК).
Данный подход озвучен в письме Минстроя № 20295-ОГ/06 от 28.05.2019 г., и в определении Верховного Суда № 4-КГ19-6 от 07.05.2019 г., которое мы подробнее рассмотрим далее.
А для всех еще раз повторим: при оформленном акте не исключена ситуация, когда на самом деле в аварии виновата УК или даже застройщик. Но при наличии акта настоящие виновники законно уйдут от ответственности. А возмещать ущерб будет «отказник».
⚖️ Судебная практика
По поводу доступа представителей УК в квартиры собственников Верховный Суд озвучил свою позицию в определении № 4-КГ19-6 от 07.05.2019 г.
Началось все с того, что собственники одной из квартир произвели перепланировку. Узнав об этом управляющая компания решила проверить состояние коммуникаций, проходящих через данную квартиру. Однако смогла осмотреть не всю квартиру — представителей УК не пустили на кухню, в одну из комнат и в лоджию. Кроме того, собственники не предоставили никаких документов, подтверждающих, что перепланировка законна.
В рамках досудебного урегулирования ситуация не разрешалась. УК отправляла письма владельцам квартиры с просьбой предоставить документы о том, что перепланировка согласована. После этого УК направила второе письмо с требованием пустить её представителей в квартиру для осмотра состояния внутриквартирного оборудования. Ни документов по перепланировке, ни допуска в квартиру УК не дождалась.
Жилищная компания обратилась в городской суд с иском о предоставлении доступа в жилое помещение. И суд данный иск удовлетворил. Но хозяева квартиры подали апелляцию, и уже эта инстанция пересмотрела решение городского суда.
Апелляционное решение гласило, что оснований у управляющей компании для доступа в комнату и кухню нет. Так как техническое и санитарное внутриквартирное оборудование в комнатах, куда не была допущена УК, отсутствует. Также отсутствуют аварийные ситуации. А поскольку из-за выполненной перепланировки нет жалоб от соседей, значит нет нарушений прав ни УК, ни других собственников.
После этого уже управляющая компания обратилась в Верховный Суд, который и встал на сторону жилищной компании.
В определении суда имеется много ссылок на действующее законодательство, в том числе на Жилищный и Градостроительный Кодексы, а также на Правила предоставления коммунальных услуг.
А поскольку на неё возложены эти обязанности, то это обуславливает возникновение права у компании на доступ в квартиры для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования. При этом Верховный Суд сослался на пункт 34 Правил предоставления коммунальных услуг.
Верховный Суд особо подчеркнул, что эти требования носят обязательный характер и относятся как к самому зданию, так и к его инженерным системам — поскольку техническое состояние внутриквартирного оборудования должно соответствовать требованиям. И это — обязательное условие для предоставления коммунальных услуг для всех жильцов.
Верховный Суд указал и на то, что эти нормы определяют порядок обслуживания и ремонта жилфонда. Так что периодические осмотры с условием не чаще одного раза в 3 месяца — это обязанность УК. А потому жилищная компания имеет право требовать доступ в квартиру.
Кстати, аварии или жалобы других жильцов не являются определяющими для доступа в квартиры собственников. То есть, даже при отсутствии аварийных ситуаций и жалоб от соседей владельцы квартир обязаны допускать представителей УК, аварийных служб, государственных органов в свое жилье.
