С чего все началось
Началось все с того, что в одной из квартир многоквартирного дома (МКД) в Ивановской области произошло разрушение потолка и обвалилась штукатурка. Владелец квартиры обратился в государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). В своем обращении гражданин пожаловался на то, что УК ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по содержанию общедомового имущества (ОДИ). А именно — плохо обслуживает перекрытия и карнизы кровли МКД. В результате чего и произошло разрушение потолка в квартире. ГЖИ провела внеплановую проверку в отношении УК по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества. По результатам проверки выяснилось, что с наружной стороны местами деревянная отделка карниза кровли дома отсутствует. Также подтвердились факты, изложенные в обращении собственника квартиры. По результатам проверки инспекция выдала УК предписание — компания должна была восстановить наружную деревянную отделку карниза кровли, обвалившуюся внутриквартирную штукатурку и устранить повреждения деревянного межэтажного перекрытия в квартире. Обслуживающая компания с предписанием не согласилась. Для признания предписания незаконным она подала иск в Арбитражный суд Ивановской области. В частности, УК утверждала, что повреждение карниза можно устранить только при капитальном ремонте, который по плану должен быть проведен в будущем году. А работы по устранению обвалившейся внутриквартирной штукатурки не относятся к содержанию ОДИ. Поэтому эти работы должны проводиться за счёт собственника квартиры. Более того, обслуживающая компания утверждала, что внутриквартирные повреждения возникли не из-за плохого обслуживания ОДИ, а из-за того, что владелец сам разобрал перекрытия.Почему суды (включая ВС) поддержали ГЖИ
Однако, исследуя материалы дела арбитражные суды встали на сторону жилищной инспекции. Такой же позиции придерживался и Верховный Суд (ВС), отказавшийся рассматривать жалобу УК, посчитав верными выводы нижестоящих судов. В данном деле были рассмотрены два основных вопроса:- Должна ли была управляющая компания провести работы по ремонту карниза до проведения капремонта?
- Законно ли требование жилинспекции о восстановлении управляющей компанией штукатурки в квартире?
Исходя из этого суд объяснил, что УК обязана проводить текущий ремонт общедомового имущества вне зависимости от необходимости капитального ремонта.Другими словами, выдавая предписание устранить повреждения деревянного карниза, жилищная инспекция указала на необходимость устранения выявленных неисправностей карниза путем выполнения ремонтных работ в соответствии с требованиями действующего законодательства. Инспекция предоставила обслуживающей компании право выбора способа устранения выявленных нарушений. А также предоставила компании самой определить объем работ, которые УК в силу закона и заключенного договора с жильцами обязана осуществлять. Рассматривая вопрос восстановления штукатурки внутри квартиры, суды отметили следующее: в соответствии с пунктом 4.3.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя №170 от 27.09.2003 г. УК обязана обеспечить исправность перекрытий в доме. А также устранять их повреждения, восстанавливать их теплотехнические, акустические, водоизоляционные свойства и теплогидроизоляцию примыканий наружных стен. В соответствии с пунктом 4.3.2 этих Правил отслоения штукатурки и трещины должны быть устранены сразу после их обнаружения. И согласно пункта 3 приложения № 7 к этим же Правилам это входит в перечень обязательных работ по текущему ремонту перекрытий, их укреплению, окраске и заделке швов. Однако управляющая компания в суде возразила, что внутриквартирная штукатурка не является неотъемлемой частью плиты перекрытия. Поэтому обслуживающая компания не обязана её восстанавливать как элемент общедомового имущества. Однако суд указал, что в данном случае перекрытия являются деревянными, покрыты дранкой и штукатурным слоем. При этом штукатурка выполняет, в том числе противопожарную и водоизоляционную функции. А значит, восстановление штукатурного слоя, нанесенного на деревянную плиту перекрытия, обеспечивает надлежащее состояние плиты перекрытия в целом. Такие работы обеспечат надлежащее содержание и техническое обслуживание дома и гарантируют безопасность проживающих и сохранность жилого дома. В результате вначале Арбитражный суд Ивановской области, а затем и Второй арбитражный апелляционный суд г. Кирова в иске о признании предписания жилищной инспекции незаконным отказал. И управляющей компании придется осуществлять ремонт штукатурки в квартире за свой счет. Однако не стоит обобщать данное решение и считать, что теперь все управляющие компании будут ремонтировать потолки в квартирах. В данном случае суды исходили из конкретных обстоятельств дела. В частности, определяющим явилось то, что в доме были деревянные перекрытия. И штукатурный слой в данном случае служил защитой перекрытия. А значит восстановление штукатурки за счет УК — это поддержание в исправном состоянии элемента общедомового имущества. В иных ситуациях суды будут, скорее всего, стоять на стороне УК.
За что отвечает управляющая компания в МКД
Управляющая компания в соответствии со статьей 162 ЖК после заключения с жильцами договора управления многоквартирным домом обязуется:- оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общедомового имущества МКД;
- предоставлять коммунальные услуги собственникам квартир в МКД;
- обеспечить постоянную готовность инженерных систем.
Самыми типичными видами работ по содержанию и ремонту общего имущества является ремонт систем отопления, освещения, водоснабжения, канализации, электропроводки и лифтов.Также УК занимается вопросами ремонта фасадов, кровли, чердачных и подвальных помещений и содержанием в исправном состоянии объектов придомовой территории. Соблюдение санитарных условий, общей и пожарной безопасности также лежит на управляющей компании. В некоторых случаях для выполнения работ УК может нанимать подрядчиков. Но даже в этом случае именно она отвечает за качество и соблюдение сроков при выполнении работ. Кроме договора управления УК руководствуется и другими нормативно-правовыми актами (НПА). Это, в частности:
- Жилищный Кодекс;
- Правила содержания общего имущества, утв. Постановлением №491 от 13.08.2006 г.;
- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя №170 от 27.09.2003 г.;
- Правила предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением №354 от 06.05.2011 г. и т.д.
Комментарии (0)
Пока нет комментариев. Будьте первым, кто оставит комментарий!