Когда УК обязана восстановить обрушившуюся штукатурку внутри квартиры в 2026 году

В 2026 году управляющие компании (УК) и ТСЖ несут обязанность по содержанию и ремонту общедомового имущества (ОДИ) в многоквартирных домах согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ. К общедомовому имуществу не относится отделка внутри квартир. Однако существуют исключения, когда суды обязывают УК восстанавливать внутреннюю отделку за свой счёт. Рассмотрим судебную практику, в которой суды встали на сторону собственника квартиры.

Судебное дело: обрушение штукатурки из-за ненадлежащего содержания ОДИ

Речь идёт о решении Арбитражного суда Ивановской области №А17-5215/2018 от 27.07.2018 года и решении Второго арбитражного апелляционного суда г. Кирова №А17-5215/2018 от 29.10.2018 года, поддержанных Верховным Судом РФ.

В одной из квартир многоквартирного дома (МКД) в Ивановской области произошло разрушение потолка и обвалилась штукатурка. Владелец квартиры обратился в государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) с жалобой на то, что УК ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по содержанию общедомового имущества — плохо обслуживает перекрытия и карнизы кровли МКД, что привело к разрушению потолка в квартире.

ГЖИ провела внеплановую проверку и выяснила, что с наружной стороны местами деревянная отделка карниза кровли дома отсутствует. Факты, изложенные в обращении собственника, подтвердились.

По результатам проверки инспекция выдала УК предписание:

• восстановить наружную деревянную отделку карниза кровли;
• восстановить обвалившуюся внутриквартирную штукатурку;
• устранить повреждения деревянного межэтажного перекрытия в квартире.

Управляющая компания с предписанием не согласилась и подала иск в Арбитражный суд Ивановской области для признания предписания незаконным. УК утверждала, что:

• повреждение карниза можно устранить только при капитальном ремонте, который по плану должен быть проведён в будущем году;
• работы по устранению обвалившейся внутриквартирной штукатурки не относятся к содержанию ОДИ и должны проводиться за счёт собственника квартиры;
• внутриквартирные повреждения возникли не из-за плохого обслуживания ОДИ, а из-за того, что владелец сам разобрал перекрытия.

Почему суды (включая ВС РФ) поддержали ГЖИ

Арбитражные суды встали на сторону жилищной инспекции. Верховный Суд РФ отказался рассматривать жалобу УК, посчитав верными выводы нижестоящих судов.

В деле были рассмотрены два основных вопроса:

1. Должна ли была управляющая компания провести работы по ремонту карниза до проведения капремонта?
2. Законно ли требование жилинспекции о восстановлении управляющей компанией штукатурки в квартире?

Обязанность УК по ремонту карниза

Суды пришли к следующим выводам:

Во-первых, карниз является частью общедомового имущества МКД. Его техническое состояние влияет на изоляционную способность и прочность крыши, защищает стены дома от влаги. Поэтому карниз должен содержаться управляющей компанией в состоянии, обеспечивающем надёжность и безопасность дома, а также безопасность для жизни и здоровья граждан (пункт 10 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 г.).

Во-вторых, пункт 4.6.1.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г., возлагает на УК обязанность по устранению деформации в кровельных несущих конструкциях, к которым относится карниз.

В-третьих, согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ именно УК отвечает за состояние общедомового имущества и несёт ответственность за ненадлежащее его содержание и неустранение нарушений и повреждений.

Обязанность УК по восстановлению штукатурки внутри квартиры

Рассматривая вопрос восстановления штукатурки внутри квартиры, суды отметили следующее:

В соответствии с пунктом 4.3.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г., УК обязана обеспечить исправность перекрытий в доме, устранять их повреждения, восстанавливать их теплотехнические, акустические, водоизоляционные свойства и теплогидроизоляцию примыканий наружных стен.

В соответствии с пунктом 4.3.2 этих Правил отслоения штукатурки и трещины должны быть устранены сразу после их обнаружения. Согласно пункту 3 приложения № 7 к этим же Правилам это входит в перечень обязательных работ по текущему ремонту перекрытий, их укреплению, окраске и заделке швов.

Управляющая компания в суде возразила, что внутриквартирная штукатурка не является неотъемлемой частью плиты перекрытия, поэтому обслуживающая компания не обязана её восстанавливать как элемент общедомового имущества.

Однако суд указал, что в данном случае перекрытия являются деревянными, покрыты дранкой и штукатурным слоем. При этом штукатурка выполняет, в том числе, противопожарную и водоизоляционную функции. А значит, восстановление штукатурного слоя, нанесённого на деревянную плиту перекрытия, обеспечивает надлежащее состояние плиты перекрытия в целом. Такие работы обеспечат надлежащее содержание и техническое обслуживание дома и гарантируют безопасность проживающих и сохранность жилого дома.

В результате вначале Арбитражный суд Ивановской области, а затем и Второй арбитражный апелляционный суд г. Кирова в иске о признании предписания жилищной инспекции незаконным отказали. Управляющей компании пришлось осуществлять ремонт штукатурки в квартире за свой счёт.

Когда УК обязана восстанавливать внутриквартирную отделку

Не стоит обобщать данное решение и считать, что теперь все управляющие компании будут ремонтировать потолки в квартирах. В данном случае суды исходили из конкретных обстоятельств дела.

Условие	Обязанность УК	Основание
Деревянные перекрытия, штукатурка выполняет защитную функцию (противопожарную, водоизоляционную)	УК обязана восстановить штукатурку за свой счёт	Штукатурка — элемент ОДИ, обеспечивающий исправность перекрытия
Бетонные перекрытия, штукатурка выполняет декоративную функцию	УК не обязана восстанавливать штукатурку	Штукатурка не является элементом ОДИ, относится к внутриквартирной отделке
Повреждение внутриквартирной отделки произошло из-за ненадлежащего содержания ОДИ (протечка кровли, аварии в системах водоснабжения и т.д.)	УК обязана возместить ущерб собственнику	Часть 3 статьи 30, часть 2 статьи 162 ЖК РФ, статья 1064 ГК РФ

Определяющим в рассмотренном деле явилось то, что в доме были деревянные перекрытия, и штукатурный слой в данном случае служил защитой перекрытия. А значит, восстановление штукатурки за счёт УК — это поддержание в исправном состоянии элемента общедомового имущества. В иных ситуациях суды, скорее всего, будут стоять на стороне УК.

За что отвечает управляющая компания в МКД

Управляющая компания в соответствии со статьёй 162 ЖК РФ после заключения с жильцами договора управления многоквартирным домом обязуется:

• оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общедомового имущества МКД;
• предоставлять коммунальные услуги собственникам квартир в МКД;
• обеспечить постоянную готовность инженерных систем.

Для выполнения этих обязанностей управляющая компания может содержать штат работников и оплачивать их труд. Основными работниками, непосредственно выполняющими функции по обслуживанию и ремонту общего имущества дома, являются техники по обслуживанию зданий, дворники, сантехники, электрики, уборщицы и другой персонал. Также в обязательном порядке имеется отдел, занимающийся вопросами приёма платежей за оказываемые услуги.

Самыми типичными видами работ по содержанию и ремонту общего имущества является ремонт систем отопления, освещения, водоснабжения, канализации, электропроводки и лифтов. Также УК занимается вопросами ремонта фасадов, кровли, чердачных и подвальных помещений и содержанием в исправном состоянии объектов придомовой территории. Соблюдение санитарных условий, общей и пожарной безопасности также лежит на управляющей компании.

В некоторых случаях для выполнения работ УК может нанимать подрядчиков. Но даже в этом случае именно она отвечает за качество и соблюдение сроков при выполнении работ.

Кроме договора управления УК руководствуется и другими нормативно-правовыми актами (НПА). Это, в частности:

• Жилищный кодекс РФ;
• Правила содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 г.;
• Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г.;
• Правила предоставления коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ №354 от 06.05.2011 г.

Данные НПА регламентируют права и обязанности УК, порядок их взаимодействия с собственниками квартир в МКД и ресурсоснабжающими организациями, устанавливают нормы и объёмы обслуживания общедомового имущества.

Часто задаваемые вопросы

Обязана ли УК восстанавливать внутриквартирную штукатурку в 2026 году?

УК обязана восстанавливать внутриквартирную штукатурку только в случае, если она является элементом общедомового имущества (например, защитный слой деревянных перекрытий) или если повреждение произошло из-за ненадлежащего содержания ОДИ. В остальных случаях ремонт внутриквартирной отделки — обязанность собственника.

Куда обращаться, если УК не выполняет свои обязанности по содержанию ОДИ?

Необходимо обратиться с письменной жалобой в государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) вашего региона. ГЖИ проведёт проверку и при выявлении нарушений выдаст УК предписание об их устранении. Также можно обратиться в Роспотребнадзор или прокуратуру.

Может ли УК отказаться от текущего ремонта ОДИ до проведения капитального ремонта?

Нет. УК обязана проводить текущий ремонт общедомового имущества вне зависимости от необходимости капитального ремонта. Это подтверждается судебной практикой и требованиями жилищного законодательства.

Что делать, если УК не выполняет предписание ГЖИ?

Если УК не выполняет предписание ГЖИ в установленный срок, жилищная инспекция может привлечь её к административной ответственности по статье 19.5 КоАП РФ (штраф до 300 тысяч рублей для юридических лиц). Также собственники квартир могут обратиться в суд с иском о понуждении УК выполнить свои обязанности и возмещении убытков.

Как доказать, что повреждение внутриквартирной отделки произошло из-за действий УК?

Необходимо зафиксировать повреждения (фото, видео), обратиться в УК с письменным заявлением о проведении осмотра и составлении акта. Также можно провести независимую экспертизу для установления причины повреждений. Если УК отказывается от осмотра, обратитесь в ГЖИ или суд.

Входит ли ремонт межэтажных перекрытий в обязанности УК?

Да, межэтажные перекрытия являются общедомовым имуществом. УК обязана обеспечивать их исправность, устранять повреждения, восстанавливать теплотехнические, акустические и водоизоляционные свойства согласно пункту 4.3.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Можно ли взыскать с УК компенсацию за самостоятельно проведённый ремонт ОДИ?

Да, если УК не выполняет свои обязанности по содержанию и ремонту ОДИ, собственник может провести ремонт самостоятельно и взыскать расходы с УК через суд. Для этого необходимо предварительно направить в УК письменное требование об устранении нарушений, дождаться истечения разумного срока, зафиксировать проведённые работы (акты, чеки, договоры) и обратиться в суд.

Какая ответственность предусмотрена для УК за ненадлежащее содержание ОДИ?

УК может быть привлечена к административной ответственности по части 2 статьи 7.22 КоАП РФ (штраф для юридических лиц от 40 до 50 тысяч рублей) или по статье 14.1.3 КоАП РФ (штраф от 250 до 300 тысяч рублей). Также собственники могут взыскать с УК убытки, причинённые ненадлежащим исполнением обязанностей, в судебном порядке.