В 2026 году продолжает действовать правило, установленное Верховным Судом РФ: договор дарения недвижимости, заключённый после 1 марта 2013 года, не требует государственной регистрации самого договора. Регистрируется только переход права собственности. Рассмотрим важное дело, в котором ВС защитил права одаряемой, несмотря на отсутствие записи в ЕГРН.
Обстоятельства дела
В московской квартире, принадлежавшей гражданину Толчинскому, 17 лет проживали в гражданском браке (то есть без официального оформления брака) сам Толчинский и его гражданская жена Иванова. Оба были инвалидами 2 группы.
В марте 2017 года Толчинский передал в дар Ивановой свою квартиру. Это было оформлено официально: подписан договор дарения и акт приёма-передачи квартиры в присутствии свидетелей. На следующий день Иванову экстренно госпитализировали в больницу, где ей была сделана операция. Через два дня, пока Иванова находилась на лечении, её гражданский муж умер.
Иванова считала, что у неё возникло право собственности на квартиру на основании оформленного и подписанного Толчинским договора дарения и акта приёма-передачи. При этом в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись о переходе права собственности от Толчинского к Ивановой не была внесена.
У Толчинского не было наследников, которые могли бы вступить в наследство после его смерти. Наследственное дело не открывалось.
Через некоторое время Иванова столкнулась с тем, что Департамент городского имущества Москвы отказался передать ей квартиру, ссылаясь на отсутствие зарегистрированного права собственности. Ивановой пришлось обратиться в суд за защитой своих прав.
Позиция судов
Суд первой инстанции встал на сторону Ивановой. Почерковедческая экспертиза показала, что договор действительно был подписан самим Толчинским. Регистрация права собственности в ЕГРН не состоялась по причине его смерти. Суд подтвердил, что на данный договор дарения не распространяется правило об обязательной регистрации самого договора в ЕГРН.
На основании этого суд первой инстанции признал за Ивановой право собственности на спорную квартиру. Однако последующая апелляция и кассация отменили принятое решение, и дело попало в Верховный Суд.
Решение Верховного Суда
Верховный Суд рассмотрел это дело в декабре 2021 года (определение ВС №5-КГ21-143-К2), то есть спустя 4 года после передачи квартиры. ВС подтвердил, что суд первой инстанции справедливо сослался на то, что договоры дарения недвижимости, оформленные после 1 марта 2013 года, не подлежат государственной регистрации. Регистрации подлежит только переход права собственности.
Верховный Суд указал, что в спорном договоре дарения достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Отсутствие госрегистрации перехода права собственности в ЕГРН не делает саму сделку дарения недействительной.
Более того, состоялась фактическая передача квартиры от дарителя Толчинского одаряемой Ивановой. Это подтверждается актом приёма-передачи и фактическим владением и пользованием квартирой Ивановой.
На основании этого Верховный Суд отменил апелляционное и кассационное судебные акты и оставил в силе решение суда первой инстанции. Полный текст определения доступен на сайте КонсультантПлюс.
Правовое обоснование
Согласно Федеральному закону от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», с 1 марта 2013 года договоры дарения недвижимости не требуют государственной регистрации. Регистрируется только переход права собственности на основании такого договора.
Статья 574 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации только в части перехода права собственности. Сам договор считается заключённым с момента его подписания сторонами в письменной форме.
Подробнее о правилах оформления дарения недвижимости можно узнать в материале «Дарение недвижимости между близкими родственниками».
Таблица: Ключевые этапы дела
| Этап | Решение | Обоснование |
|---|---|---|
| Суд первой инстанции | В пользу Ивановой | Договор дарения действителен, фактическая передача состоялась, экспертиза подтвердила подпись дарителя |
| Апелляция и кассация | Отменили решение первой инстанции | Сочли отсутствие записи в ЕГРН основанием для отказа в признании права собственности |
| Верховный Суд РФ | Восстановил решение первой инстанции | Договор дарения не требует госрегистрации с 01.03.2013, сделка действительна, право собственности возникло |
Практические выводы
Для одаряемых
Если вы получили недвижимость в дар, но не успели зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН до смерти дарителя, ваше право может быть защищено в судебном порядке при наличии:
- письменного договора дарения, подписанного дарителем;
- акта приёма-передачи недвижимости;
- доказательств фактического владения и пользования имуществом.
Для лиц, состоящих в незарегистрированном браке
С юридической точки зрения совместная жизнь без регистрации брака (сожительство) не порождает правовых последствий, предусмотренных Семейным кодексом РФ. В случае смерти одного из партнёров второй не является наследником по закону.
Если бы между Ивановой и Толчинским был заключён официальный брак, она вступила бы в наследство после кончины мужа и получила квартиру без судебных разбирательств. Поэтому для защиты имущественных прав рекомендуется официально регистрировать брак или оформлять дарение/завещание.
Подробнее о правах сожителей читайте в статье «Гражданский брак: права и обязанности».
Комментарий эксперта: Это дело — важный прецедент для практики применения норм о дарении недвижимости. Верховный Суд чётко разграничил регистрацию договора и регистрацию перехода права. С 2013 года договор дарения недвижимости не требует госрегистрации, достаточно письменной формы. Регистрируется только переход права собственности. Если одаряемый не успел зарегистрировать право до смерти дарителя, но есть подписанный договор и акт приёма-передачи, суд может признать право собственности. В 2026 году эта позиция остаётся актуальной и защищает добросовестных приобретателей от формальных препятствий.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли регистрировать договор дарения квартиры в 2026 году?
Нет. С 1 марта 2013 года договор дарения недвижимости не подлежит государственной регистрации. Регистрируется только переход права собственности на основании этого договора в Росреестре.
Что делать, если даритель умер до регистрации перехода права собственности?
Необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на подаренное имущество. Потребуются доказательства: договор дарения, акт приёма-передачи, свидетельские показания, документы, подтверждающие фактическое владение недвижимостью.
Может ли Департамент имущества претендовать на квартиру, если нет наследников?
Да, если имущество признано выморочным (нет наследников или они отказались от наследства). Однако если квартира была подарена при жизни собственника и есть доказательства передачи, она не входит в наследственную массу и не может быть признана выморочной.
Какие документы подтверждают фактическую передачу квартиры?
Акт приёма-передачи, подписанный дарителем и одаряемым; свидетельские показания; документы об оплате коммунальных услуг одаряемым; справки о регистрации по месту жительства; иные доказательства владения и пользования недвижимостью.
Имеют ли права на наследство лица, состоявшие в гражданском браке?
Нет. Гражданский брак (сожительство) не порождает правовых последствий, предусмотренных Семейным кодексом РФ. Сожитель не является наследником по закону. Для защиты имущественных прав необходимо официально регистрировать брак или оформлять завещание/дарение.
Можно ли оспорить договор дарения после смерти дарителя?
Да, если есть основания, предусмотренные Гражданским кодексом РФ: даритель был недееспособен, находился под влиянием заблуждения, обмана, угрозы или насилия. Оспорить договор могут заинтересованные лица (наследники, кредиторы) в течение трёх лет с момента, когда они узнали или должны были узнать о нарушении своих прав.
Куда обращаться для регистрации перехода права собственности по договору дарения?
Для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ с заявлением, договором дарения, актом приёма-передачи, документами на недвижимость и квитанцией об уплате госпошлины (2000 рублей для физических лиц). Срок регистрации — 7–9 рабочих дней.
Что делать, если в ЕГРН внесена запись о праве собственности умершего дарителя?
Необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на основании договора дарения. После вступления решения суда в законную силу запись в ЕГРН будет изменена на основании судебного акта.
Комментарии (0)
Пока нет комментариев. Будьте первым, кто оставит комментарий!