В самом конце 2021 года Конституционный Суд России принял беспрецедентное решение, которое должно изменить правовой режим общего имущества коттеджных поселков.
Что послужило началом процесса
Дело в том, что в сфере строительства жилья имеется очень много, скажем так, особенностей. И хотя все эти особенности объяснить довольно сложно, попробуем кратко изложить основные моменты в нескольких постулатах.
Первый постулат: любой человек имеет право на приобретение индивидуального жилого дома в собственность. Причем этот индивидуальный жилой дом чаще всего приобретается вместе с земельным участком, на котором дом построен. То есть дом (и земельный участок под ним) — является собственностью человека. Подтверждением права собственности является регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Вся земля за пределами отмежеванного участка владельцу дома не принадлежит.
Из этого вытекает второй постулат: земли, окружающие участок с домом принадлежат либо государству (муниципалитетам), либо другим лицам — физическим или юридическим. Право пользования этими землями зависит от вида разрешенного использования земли (ВРИ).
Допустим, что земельный участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) был приобретен человеком в собственность у муниципалитета. Тогда этот участок граничит с землями городских или сельских улиц. И, условно говоря, за пользование уличными землями населенного пункта владелец частного дома опосредованно платит муниципалитету в виде налогов.
Третий постулат: именно по улицам, как правило, проходят инженерные коммуникации — электрические линии, уличное освещение, водопровод, канализация, газопроводы и т. д. Каждая сеть находится в собственности или в хозяйственном ведении соответствующей службы. Если речь идет о водоснабжении и канализации, то основной компанией-владельцем, как правило, является местный Водоканал.
Если же мы говорим об электролиниях или уличном освещении, то это, как правило, горэлектросети.
Подключение частного дома к этим сетям осуществляется в рамках технологического присоединения, которое имеет четкое законодательное регулирование. Более того, все ресурсы (электроэнергия, вода, газ и т. д.), поступающие в дом, учитываются счетчиками. И жильцами дома весь фактически потребленный объем энергоресурса оплачивается по установленным государством тарифам. Хотя иногда в виде исключения может применяться оплата и по установленному нормативу.
В тариф, по которому идет оплата, например, за электроэнергию, уже включены все издержки на содержание всей электросетевой инфраструктуры: трансформаторов, линий и т. д. То есть владелец коттеджа платит только за потребленную электроэнергию — за содержание линий он отдельно не платит.
Если речь идет об уличном освещении города или поселка, то стоимость обслуживания светильников и оплата электроэнергии за освещение закладывается в бюджет муниципалитета — население платит за это опосредованно в виде налогов.
Кстати, интересен следующий момент: под все электролинии, подстанции, ГРП, водопроводы и другую инфраструктуру выделяются земельные участки. И владелец этих сетей (например, водоканал) платит государству за использование таких земельных участков.
Получается, что приобретая земельный участок под ИЖС у муниципалитета человеку остается только построить дом, подключить его ко всем инженерным сетям и исправно оплачивать за все потребленные ресурсы. Такая схема приобретения земельных участков в границах муниципалитетов (городских или сельских поселений) гарантирует понятность использования смежных с участком земель, прозрачность подключения к различным сетям (сейчас говорим только о самой процедуре подключения) и оплаты используемых ресурсов.
Другое дело, когда человек решается приобрести участок у какого-нибудь застройщика.
Тут в дело вступает четвертый постулат: приобретая участок у застройщика коттеджного поселка человек приобретает исключительно свой земельный участок. При этом покупателя в дальнейшем сопровождают значительные проблемы.
Как правило, застройщики приобретают у местных администраций один большой участок под коттеджное строительство. То есть вся земля принадлежит застройщику. При этом вид разрешенного использования земель — «земли под ИЖС». Затем этот большой участок застройщик превращает путем «нарезки» во множество маленьких. При этом выделяются участки для проезда, для постройки сетей и т. д.
Далее выделенные под строительства домов участки продаются. Однако «уличные» участки, которые фактически выполняют функции общественных дорог, остаются в собственности у застройщика. Более того, часто вид разрешенного использования таких, с позволения сказать, «улиц» остается, как «земли под ИЖС».
Если исходить из норм закона, застройщик имеет полное право в любое время запретить собственнику конкретного земельного участка добраться (любым способом!) к своему участку. Потому что «улица» — это и не улица вовсе, а собственность застройщика.
И тут мы переходим к пятому постулату: вся инфраструктура, построенная застройщиком, принадлежит исключительно ему, а не ресурсоснабжающей организации. И вот здесь возникает вопрос: а какова процедура подключения к электричеству, воде, канализации или газу в коттеджном поселке? По существующим правилам собственник не должен препятствовать протеканию ресурса через его сети. Но он может сильно осложнить подключение к сетям.
А впоследствии — осложнить заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Содержать своё сетевое имущество обязан собственник инфраструктуры, то есть застройщик — у владельцев собственных участков такой обязанности нет (статья 210 ГК). Это относится к тем случаям, когда между застройщиком и владельцем коттеджа не заключен соответствующий договор.
Если же застройщик при отсутствии договора хочет получать деньги на содержание сетей, то он должен соответствовать определенным требованиям. Тогда его расходы государство включит в тариф, например, на электроэнергию, и он будет получать деньги за транзит энергии, которых должно хватать на содержание сетей.
Однако застройщик (собственник сетей), имеет право требовать оплату с владельцев жилья за оказываемые услуги. Но при условии, что эти услуги реально оказываются, экономически обоснованы и выгодны конечному собственнику жилья. Тогда такой владелец жилья должен платить за предоставленные услуги.
И вот тут возникает последний шестой постулат: такие коттеджные поселки не попадают под действие Федерального закона №217-ФЗ о садоводстве 29.07.2017 г., так как садового (огородного) товарищества (СНТ) на участках «для ИЖС» быть не может в принципе.
В статье 4 закона №217-ФЗ четко указано, что создавать СНТ могут исключительно собственники садовых и огородных участков.
В СНТ вся инфраструктура является общим имуществом, принадлежащим в долях всем участникам товарищества. Такая же точно позиция и у товарищества собственников недвижимости (ТСН) — там общее имущество также является общедолевым (статья 123.13 ГК). То есть в СНТ и ТСН каждый обязан платить за содержание не только своего участка, но и за часть общего имущества.
Что же происходит в коттеджных поселках? Понимая, что передать построенную инфраструктуру бесплатно в Мособлгаз, Водоканал или электрические сети, это значит потерять деньги, застройщики берут и навязывают владельцам жилья различные услуги под предлогом содержания общего имущества. Для этого часто создается управляющая компания (УК), и возникает парадоксальная ситуация:
- сети принадлежат застройщику (УК);
- обязанность по содержанию сетей лежит на застройщике (УК);
- платить за все это, по мнению застройщика, обязаны граждане, приобретшие участки с домами в коттеджном поселке;
- если владельцы коттеджей отказываются платить, то им просто перекрывают доступ к своим участкам: помните — все смежные участки («улицы») являются частной собственностью застройщика (УК), который может запретить доступ на «свои» участки. Что чаще всего и происходит…
Более того, застройщики (УК) выходят в суд, и суды используя принцип аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК) выносят решения в пользу застройщиков. При этом часто используется аналогия с общим имуществом многоквартирных домов (МКД). Так как само понятие «коттеджный поселок» в действующих нормативных актах, как правило, не применяется и не раскрывается.
Кстати, часто жителям навязываются подобные заведомо невыгодные условия еще при заключении договоров на покупку домов в коттеджных поселках. Застройщики, являясь сильной стороной договора могут прописать какие-то условия уже там. А если покупатель не согласен, то договор просто не будет заключен.
Все это было длинным предисловием для понимания сложившейся ситуации, предшествовавшей Постановлению №55-П Конституционного Суда, принятому 28.12.2021 г.
Дело в том, что в Конституционный Суд (КС) обратилась некая гражданка Малкова, которая утверждала, что нарушены ее конституционные права. Как следует из Постановления КС гражданка Малкова в 2015 году приобрела 2 земельных участка в коттеджном поселке. В 2014 году в поселке было проведено общее собрание, на котором была избрана УК и утверждена форма договора управления между УК и собственниками земельных участков.
Договор предусматривал оказание услуг по содержанию и ремонту имущества общего пользования поселка, а также некоторых других. Поскольку Малкова купила участки только в 2015 году, то она не участвовала (и не могла участвовать!) в этом собрании.
Малкова договор с управляющей компанией не заключала и за предусмотренные услуги не платила. Поэтому УК обратилась в суд о взыскании задолженности по оплате услуг. Сначала мировой, а потом и районный суд взыскал с Малковой задолженность за период с 2015 по 2019 годы. Хотя и уменьшил размер неустойки и расходы на оплату услуг представителя.
Далее дело рассматривалось в Седьмом кассационном суде общей юрисдикции. Кассационный суд также поддержал управляющую компанию. Верховный Суд в рассмотрении жалобы Малковой отказал.
Принимая решение о взыскании с Малковой платы за услуги управляющей компании суды посчитали, что в коттеджном поселке действительно имеется общая инфраструктура, которую необходимо обслуживать. Так как в законодательстве отсутствуют нормы регулирующие отношения между УК и собственниками участков и жилых домов в коттеджных поселках, то суды применили к этим отношениям по аналогии нормы Жилищного Кодекса, регулирующие отношения по управлению МКД и содержанию общего имущества в нем.
Исходя из этого суды пришли к выводу о том, что собственник участков Малкова в коттеджном поселке, как и собственники помещений в МКД, обязана вносить плату управляющей компании на содержание общего имущества вне зависимости от фактического пользования этим имуществом и факта заключения договора. Также суды указали на обязательность решения общего собрания, которым выбрана управляющая компания и утверждена форма договора с ней.
В связи с этим Малкова посчитала, что нарушены ее конституционные права. В частности, применение судами вышеуказанного подхода фактически обязало её:
- содержать недвижимое имущество, принадлежащее иному лицу (управляющей компании);
- оплачивать услуги, оказываемые в интересах этого лица (управляющей компании), притом что непосредственно самой Малковой эти услуги не требовались.
Заявительница посчитала неконституционными следующие нормы Жилищного Кодекса:
- часть 1 статьи 7;
- часть 1 статьи 44;
- часть 5 статьи 46;
- пункт 5 части 2 статьи 153;
- часть 1 статьи 158.
Почему некорректно применять аналогию с ЖК РФ
Исследовав все обстоятельства Конституционный Суд пришел к выводу о том, что часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 Жилищного Кодекса не соответствуют Конституции России в нормативной связи с частью 1 статьи 7 ЖК при рассмотрении вопросов взимания платы за содержание имущества общего пользования в коттеджных поселках.
Так как это не гарантирует справедливый баланс прав, обязанностей и законных интересов субъектов указанных отношений.
КС отметил, что при приобретении в собственность земельного участка в коттеджном поселке владелец участка не приобретает какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования (в МКД — наоборот приобретает). А это само по себе исключает возможность установить в отношении общего имущества соответствующий правовой режим.
В законодательстве отсутствует универсальная модель правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в МКД и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в коттеджных поселках. А значит, нельзя распространять нормы Жилищного Кодекса для многоквартирных домов на правоотношения в коттеджных поселках.
Решение КС
В этой ситуации Конституционный Суд постановил следующее: необходимо в кратчайшие сроки внести изменения в действующее законодательство, и установить критерии определения и правовой режим имущества общего пользования в коттеджных поселках. А также урегулировать отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Постановление не подлежит обжалованию и вступает в силу с момента официального опубликования.
В связи с этим принятые судебные решения по делу Малковой должны быть пересмотрены.
