Микродоля в квартире – есть ли ограничения по размерам и перспективы изменения законодательства в 2022 году

Время на чтение: 5 минут
Дата публикации:
Последнее обновление:

В последнее время в СМИ то и дело появляется информация о так называемых «квартирных рейдерах». То есть о людях, покупающих микродоли квадратных метров, с целью выжить впоследствии основных собственников.

Эту проблему поднимают на самых высоких уровнях. Так, в свое время, круглый стол, посвященный этой проблеме, был организован Московской Городской Думой. Занимаются этой проблемой и в Государственной Думе.

Микродоля в квартире — это сколько и в чем основная проблема

Для начала необходимо определиться со следующими понятиями. Жилищный Кодекс содержит в статье 50 два понятия: норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения.

Норма предоставления — это минимальный размер площади на одного человека, по которому определяется общая площадь жилья, предоставляемого по договору социального найма. Данная норма устанавливается местным органом власти.

Допустим, норма предоставления жилья по договору соцнайма может составлять 18 кв. м на одного человека и 33 кв. м — на одиноко проживающего человека. То есть семье из 3 человек согласно нормам предоставления будет предоставлена муниципалитетом по договору социального найма квартира общей площадью не менее [ 3 х 18 ] = 54 кв. м.

Если же гражданин проживает одиноко, то ему должна быть предоставлена квартира общей площадью не менее 33 кв. м.

Учетная норма — это минимальный размер площади, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей жилплощадью для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилье.

Эта норма также устанавливается муниципалитетами. В среднем по России этот показатель составляет 8-15 кв. м на человека.

Например, если учетная норма в регионе составляет 10 кв. м, общая площадь квартиры составляет 40 кв. м, а семья состоит из 5 человек, то тогда на одного человека в семье приходится [ 40 : 5 ] = 8 кв. м, что меньше учетной нормы (10 кв. м). И данная семья может быть поставлена на учет в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Почему так подробно об этих нормах? Дело в том, что на данный момент процветает рынок, так называемых, микродолей жилья, основное назначение которых — вселить в квартиру или в дом «беспокойных» жильцов (бомжей, уголовников и т. д.) и этим создать для человека, владеющего основной частью помещения, невыносимые условия. А затем — потребовать большой выкуп за эту микродолю. Или потребовать продажи основной доли за бесценок.

К сожалению, пока в законодательстве не установлен предельный размер микродоли. Но фактически микродоля — это доля жилого помещения, значительно меньшая ранее озвученных норм. Другими словами, проживать на такой площади невозможно.

Если предположить, что по нормам Жилищного Кодекса (статьи 105 и 106 ЖК) минимальная площадь на одного человека должна быть не менее 6 кв. м, то получается, что при меньших площадях создается опасность для жизни человека в таких условиях.

Регистрация квартиры по доверенности после смерти продавца — Верховный суд встал на сторону добросовестного приобретателя
Полный список работников, которые обязаны проходить психиатрическое освидетельствование

Законодательство в 2022 году

Почему было решено изменить

В 2018 году группой депутатов в Госдуму был внесен законопроект, который, по их мнению, должен отрегулировать ситуацию с рейдерскими захватами жилья через приобретение микродолей в жилых помещениях.

По словам депутата Галины Хованской не исключены ситуации, при которых у человека умирает супруга, и ему достается в наследство почти вся квартира. И только малая её часть отходит каким-нибудь родственникам, которые предлагают оставшемуся супругу примерно следующее: «Заплати 10 тысяч долларов, и эти 3 кв. м твои, а иначе мы кого-нибудь вселим». Такой классический шантаж.

И это описан еще самый «безобидный» вариант — без особого криминала. А сколько случаев, когда такие микродоли покупаются сознательно «черными» риэлторами. И такая деятельность поставлена, как говорится, «на поток».

Более того, собственник микродоли фактически обладает теми же правами, что и собственник основной доли: микродолю можно продать, подарить, завещать, заложить. И вообще делать с ней все, что заблагорассудится, в том числе:

  • самостоятельно зарегистрироваться в квартире и зарегистрировать в ней несовершеннолетних детей;
  • вселиться в квартиру;
  • беспрепятственно входить в квартиру;
  • ставить третьих лиц на временный учет в квартире, без согласия других собственников;
  • осуществлять любые другие права владения, пользования и распоряжения.

Поэтому, чтобы исключить, или, как минимум, снизить остроту данной проблемы, и был внесен такой законопроект.

Какие изменения были введены

Депутаты предложили внести изменения в несколько законов.

📌 Первое изменение предлагается в закон №5242-1 от 25.06.1993 г., предусматривающий регистрацию граждан по месту их проживания. В частности, для регистрации в жилом помещении постороннего человека (не родственника и не члена семьи) требуется соблюдение учетной нормы.

Другими словами, если в регионе установлена учетная норма 10 кв. м на человека, то гражданина, не являющегося собственником, можно прописать, если соблюдается учетная норма на одного человека. Повторимся, что это не должно касаться супругов, детей или родителей собственников — их можно прописать даже при несоблюдении учетной нормы.

📌 Второе изменение должно быть внесено в Жилищный Кодекс. Предусматривается установление учетной нормы для вселения в жилье для не родственников и не членов семьи. То есть вселиться и проживать можно только тогда, когда соблюдаются установленные нормы на одного человека.

Допустим, в регионе установлена учетная норма 10 кв. м. В этом случае вселиться в квартиру можно только, если на каждого проживающего будет приходиться не менее этих 10 «квадратов». Единственное исключение, по аналогии с законом о регистрации — для членов семьи и родственников.

Более того, если не соблюдается учетная норма, то не может быть образована и доля в праве на данное жилье. Другими словами, если невозможно вселение и проживание, то и доля не должна быть выделена. Причем это касается и случаев, когда собственник самостоятельно решил поделить свою долю, в результате чего появляется «микродоля».

Также предполагается, что все сделки, заключенные с нарушением этих правил, являются ничтожными.

Михаил Суворов
Ведущий юрист портала Правовой.Центр. Стаж – 26 лет
Задать вопрос
Вышеописанные правила, предусматривающие учетные нормы жилплощади, не будут распространяться на случаи, когда доля в праве собственности на жилье возникает в результате приватизации или при наследовании жилого помещения, а также на случаи, когда право общей долевой собственности возникает в силу закона.
Что нужно знать об установлении видеонаблюдения в МКД, чтобы не нарушить закон
Электронные квитанции свяжут с учетной записью на Госуслугах — как будет работать новый документооборот

Перспективы законопроекта

На данный момент законопроект прошел только первое чтение. И было это еще в 2018 году. В него было внесено несколько поправок. По словам Хованской прохождение законопроекта тормозит Минюст, аргументируя тем, что необходимо защитить право собственности. Однако по словам депутата, никто не покушается на право собственности. Главное, что жить в такой недвижимости нельзя, а вот владеть и продавать — можно.

По информации системы обеспечения законодательной деятельности Госдумы в октябре 2021 года по законопроекту было принято решение назначить ответственным за его разработку комитет Госдумы по строительству и ЖКХ. Но как быстро будет принят закон, пока сказать сложно.

Автор статьи
Емельяненко Наталья
Помощник юриста. Закончила ВЗФЭИ - финансово-экономический институт.
Написано статей
669
Плохо
0
Полезно!
1
Правовой Центр
Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.