На каких участках можно строить индивидуальный жилой дом в 2026 году — список ВРИ

У владельцев земельных наделов очень часто встает вопрос, к какому из существующих видов разрешенного использования (ВРИ) принадлежит их участок и для каких целей его можно использовать. В 2026 году действуют строгие правила использования земли: ВРИ является основным фактором, от которого зависит кадастровая стоимость участков, а значит, и налог, которым они облагаются. Использование участка земли, находящегося в собственности не по прямому назначению, является серьезным нарушением законодательства. Поэтому для того, чтобы начать возведение жилого дома, следует убедиться в том, что этот вид деятельности правомерен.

Что такое ВРИ

Вид разрешенного использования участка земли — это характеристика, которая определяет, как можно использовать конкретный участок земли. Также ВРИ определяет, можно ли возводить на земельном наделе строения, предназначенные для проживания людей, или нет. Несмотря на подтвержденное право собственности на земельный надел, его владелец не может распоряжаться им способами, не предусмотренными ВРИ.

Вся земля, закрепленная за субъектами Российской Федерации, разделена на территориальные зоны.

Территориальными зонами, согласно действующему законодательству Российской Федерации, принято считать области со строго очерченными границами, для каждой из которых разработаны определенные регламенты, в соответствии с которыми может осуществляться градостроительство.

Для каждой из выделенных зон администрация субъекта РФ определяет:

• Виды разрешенного использования участков.
• Вид недвижимости, которая может быть возведена на них.
• Технические характеристики строений — их высоту, площадь, этажность и др.

ВРИ утверждены на законодательном уровне. Их перечень содержится в приказе Росреестра № П/0412 от 10.11.2020 года (в редакции от 16.12.2024).

В классификатор ВРИ входят 13 видов:

• Земли для сельскохозяйственной деятельности.
• Земли, предназначенные для жилой застройки, в том числе и индивидуального жилищного строительства.
• Для общественного использования объектов капстроительства (образовательной, просветительской деятельности, здравоохранения и др.).
• Предпринимательство (рынки, торговые центры, магазины и др.).
• Земли рекреационного назначения, т. е. предназначенные для отдыха (спорта, туризма, рыбалки и др.).
• Для осуществления производственной деятельности.
• Транспорт (размещение дорог, железнодорожных путей и др.).
• Земельные наделы, использование которых разрешено только для обеспечения обороны и безопасности страны (охрана пограничных территорий Российской Федерации, обеспечение вооруженных сил страны и т. д.).
• Земельные участки, предназначенные для деятельности по охране и изучению природы, в том числе санаторной деятельности.
• Использование ресурсов леса.
• Водные объекты.
• Земля общего пользования (размещение улично-дорожной сети, благоустроенных территорий и т. д.).
• Участки, предназначенные для ведения садоводства, огородничества и др.

Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома

Начать строительство дома, предназначенного для проживания граждан, можно на участках, которым присвоены следующие категории ВРИ:

• 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено строить не только дома, пригодные для проживания граждан, но и возводить вспомогательные постройки, заниматься выращиванием сельскохозяйственных культур и ставить гаражи.
• 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». На участках, которым присвоен этот ВРИ, можно возводить индивидуальные жилые или садовые дома, заниматься производством сельхозпродукции и животноводством.
• 13.2 — «Ведение садоводства». Несмотря на то, что основное предназначение участков земель с таким ВРИ – отдых граждан, а также производство сельскохозяйственной продукции для собственных нужд, на них можно строить как садовые, так и жилые дома.

При этом, на участках с присвоенным ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», строительство индивидуальных жилых домов запрещено.

Сравнительная таблица ВРИ для строительства жилого дома

Код ВРИ	Название	Можно ли строить жилой дом	Дополнительные возможности
2.1	Индивидуальное жилищное строительство	Да	Вспомогательные постройки, гараж, огород, сад
2.2	Личное подсобное хозяйство	Да	Производство сельхозпродукции, животноводство
13.2	Ведение садоводства	Да	Садовый или жилой дом, выращивание культур
13.1	Ведение огородничества	Нет	Только хозяйственные постройки, выращивание культур

Смена ВРИ

В том случае, если ВРИ земельного участка, находящегося в собственности, не входит в перечень разрешенных для жилищного строительства, можно обратиться в соответствующую инстанцию с просьбой изменить категорию ВРИ.

Для того, чтобы начать процедуру, собственник должен обратиться в офис МФЦ с заявлением о присвоении земельному участку выбранного ВРИ из числа тех, что установлены Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования.

После одобрения заявления и присвоения ему выбранного ВРИ изменится кадастровая стоимость участка, и, соответственно, размер начисляемого земельного налога.

Процедура смены ВРИ регулируется статьей 37 Градостроительного кодекса РФ. Решение принимается в течение 30 дней с момента подачи заявления.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли строить жилой дом на участке с ВРИ «огородничество»?

Нет. На участках с ВРИ 13.1 «Ведение огородничества» строительство индивидуальных жилых домов запрещено. Разрешено возводить только хозяйственные постройки и выращивать сельскохозяйственные культуры. Для строительства жилого дома необходимо изменить ВРИ на разрешенный (2.1, 2.2 или 13.2).

Как узнать ВРИ своего земельного участка?

ВРИ земельного участка указан в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получить выписку можно через МФЦ, на сайте Росреестра или через портал Госуслуг. В документе будет указан код и наименование вида разрешенного использования.

Сколько времени занимает смена ВРИ земельного участка?

Согласно статье 37 Градостроительного кодекса РФ, решение о смене ВРИ принимается в течение 30 дней с момента подачи заявления. Однако на практике процедура может занять от 1 до 3 месяцев с учетом подготовки документов, согласований и внесения изменений в ЕГРН.

Какие документы нужны для смены ВРИ?

Для смены ВРИ потребуются: заявление установленной формы, правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН), кадастровый паспорт участка, согласие всех собственников (если участок в долевой собственности). Дополнительно могут потребоваться документы, подтверждающие соответствие участка градостроительным регламентам.

Влияет ли смена ВРИ на размер земельного налога?

Да. Смена ВРИ влияет на кадастровую стоимость земельного участка, которая является базой для расчета земельного налога. Например, участки с ВРИ «индивидуальное жилищное строительство» обычно имеют более высокую кадастровую стоимость, чем участки для огородничества, что приводит к увеличению налога.

Можно ли зарегистрировать право собственности на дом, построенный на участке с неподходящим ВРИ?

Нет. Росреестр откажет в регистрации права собственности на жилой дом, если он построен на участке с ВРИ, не предусматривающим жилищное строительство (например, на участке для огородничества). Сначала необходимо изменить ВРИ на разрешенный, и только после этого регистрировать построенный дом.