Наследники хотели вернуть себе задаток за дом, но Верховный суд посчитал такой возврат неправомерным

Время на чтение: 6 минут
Дата публикации:
Последнее обновление:

13 апреля 2021 года Верховный Суд установил, что в рамках наследственного дела наследники не могут вернуть задаток, уплаченный по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) умершим покупателем (определение № 4-КГ-21-3-К1).

С чего все началось

В конце 2018 года граждане Седов и Попов (фамилии изменены) заключили ПДКП по покупке жилого дома. В ПДКП был определен срок заключения основного договора купли-продажи и срок его регистрации в Росреестре (не позднее 31.01.2019 года). Также была определена цена и некоторые другие условия. По подписанному ПДКП Седов передал Попову задаток — 1,2 млн рублей.

Для дальнейших рассуждений необходимо кратко пояснить суть предварительного договора купли-продажи.

ПДКП — это соглашение, которое заключается в том случае, если стороны не могут заключить сделку сразу же. Например, если для покупки требуется оформление ипотеки. В этом случае пока покупатель оформляет необходимые документы для получения ссуды, у продавца есть гарантия того, что будущая сделка будет оформлена.

В ПДКП указываются сроки заключения основного договора, цена продаваемого имущества, обязанности передать в установленные сроки денежные средства от покупателя продавцу, сведения о внесенном авансе или задатке, порядок передачи недвижимости и т.д. Фактически предварительный договор гарантирует, что ни одна из сторон не сорвет сделку.

Также для понимания ситуации нужно рассмотреть, чем отличается задаток от аванса при заключении договора.

Михаил Суворов
Ведущий юрист портала Правовой.Центр. Стаж – 26 лет
Задать вопрос
Главное отличие состоит в том, что если основной договор не заключен в установленный срок по вине покупателя, то задаток не возвращается. Если же договор не заключен по вине продавца, то задаток возвращается в двойном размере (статья 380 ГК, статья 381 ГК).

Задаток может быть возвращен и в одинарном размере. Но только тогда, когда между сторонами достигнуто соглашение о прекращении действия договора (статья 381 ГК), либо если договор невозможно исполнить (статья 416 ГК).

Совсем по-другому дело обстоит с авансом. При незаключении основного договора аванс просто возвращается, поскольку является частью общей суммы по договору. А если договор не заключен, то и обязательства по нему не исполнены. Значит и средства за неисполненные обязательства должны быть возвращены.

Эти пояснения весьма важны, поскольку являются отправной точкой для всех последующих событий.

Итак, между Поповым и Седовым был заключен ПДКП, который свидетельствовал о серьезности намерений обеих сторон. Если бы это было не так, то вместо задатка в ПДКП был бы прописан аванс.

Но вскоре Седов скоропостижно умирает. Из-за чего основной договор не может быть подписан непосредственно им. Но у него остаются наследники — супруга и две дочери. И незадолго до обозначенного в ПДКП срока заключения основного договора Попов направляет им для подписания основной договор купли-продажи.

Но наследники отказываются от заключения договора. По их мнению, смерть Седова является обстоятельством, за которое ни одна из сторон не несет ответственности. А это значит, что исполнение подписанного ранее ПДКП невозможно. Как мы помним, если договор невозможно исполнить, то задаток возвращается в одинарном размере.

Наследники предлагают Попову возвратить задаток. На что продавец не соглашается, и в свою очередь, предлагает наследницам выкупить недвижимость.

И вот тут самое интересное — если бы в ПДКП был прописан аванс, то он с большой долей вероятности был возвращен наследникам в досудебном порядке. Однако поскольку вины Попова по незаключению основного договора купли-продажи не было, то он совершенно справедливо полагал, что не обязан возвращать взятый ранее задаток.

Видимо, понимая это наследники после вступления в наследство, и обратились в суд, чтобы взыскать в судебном порядке 1,2 миллиона задатка (по 400 тысяч каждому). При этом они настаивали на том, что эти деньги нужно рассматривать как незаконное неосновательное обогащение продавца, то есть Попова.

Материнский капитал и суррогатное рождение ребенка — новое решение Конституционного Суда
Можно ли не оплачивать содержание общего имущества МКД, если не получаешь квитанцию на оплату

📝 Позиции нижестоящих судов

Орехово-Зуевский городской суд встал на сторону Попова и отказался взыскивать с него задаток.

Суд отметил, что возникшее по ПДКП обязательство заключить основной договор не имеет неразрывной связи с личностью Седова. Гражданский Кодекс также не запрещает переход к наследникам обязанности заключить основной договор купли-продажи.

Это значит, что наследники в порядке универсального правопреемства унаследовали не только имущество Седова, но и его обязанность купить недвижимость, заключив основной договор с Поповым. Поэтому Попов правомерно не возвращает задаток.

Также суд указал на то, что стоимость унаследованного имущества выше стоимости недвижимости, которую наследникам необходимо приобрести.

Но Московский областной суд отменил решение городского. И обязал взыскать с Попова по 400 тысяч в пользу каждой истицы.

Суд решил, что обязанность по заключению основного договора купли-продажи могла быть исполнена только умершим Седовым, так как неразрывно связана с его личностью как покупателя. Кроме того, у истцов нет намерений заключать основной договор. Поэтому правопреемство в этом случае не предусмотрено. Этой же позиции придерживался и кассационный суд.

⚖️ Решение Верховного Суда РФ

Но Верховный Суд (ВС), рассмотрев дело, согласился с выводами суда первой инстанции — у Попова отсутствует необоснованное обогащение. Он не обязан возвращать истцам взятый задаток.

ВС подтвердил, что обязанность заключить основной договор купли-продажи не связана неразрывно с личностью должника. А действующее законодательство не содержит запрета на переход этой обязанности в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.

Неразрывно связаны с личностью наследодателя следующие права и обязанности:

  • право на алименты и алиментные обязательства;
  • право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью;
  • права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования, поручения, комиссии, агентского договора.

Неразрывно связанные с личностью права и обязанности не могут наследоваться. В отличие от всех других, которые переходят к наследникам при вступлении в наследство.

Приняв наследство истцы получили права и обязанности наследодателя в неизменном виде как единое целое. Поэтому действия Седова по заключению предварительного договора и выраженное в нем обязательство по заключению основного договора являются обязательными для наследников. Так как при наследовании обязательство продолжает существовать в неизменном виде — меняется только состав действующих лиц договора.

Поэтому принятый Поповым в рамках ПДКП задаток не является неосновательным обогащением. И не подлежит возврату.

Можно ли оформить в собственность сарай или хозпостройку во дворе МКД
Что нужно знать о ревакцинации и углубленной диспансеризации

Что может переходить к наследникам

Таким образом, ВС утвердил, что вступая в наследство, наследники получают не только имущество. В частности, к ним переходят в неизменном виде все права и обязанности наследодателя, не связанные неразрывно с его личностью. А именно:

  • долги;
  • имеющиеся у наследодателя права (право собственности, право требования чего-либо);
  • имеющиеся у наследодателя обязанности — в нашем случае, исполнение заключенного ПДКП.

Это решение обязательно повлияет на судебную практику — нет сомнений, что теперь суды будут учитывать в наследстве и обязательства по предварительным договорам, заключенным наследодателями.

Автор статьи
Емельяненко Наталья
Помощник юриста. Закончила ВЗФЭИ - финансово-экономический институт.
Написано статей
669
Плохо
0
Полезно!
0
Правовой Центр
Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.