13 апреля 2021 года Верховный Суд установил, что в рамках наследственного дела наследники не могут вернуть задаток, уплаченный по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) умершим покупателем (определение № 4-КГ-21-3-К1).
С чего все началось
В конце 2018 года граждане Седов и Попов (фамилии изменены) заключили ПДКП по покупке жилого дома. В ПДКП был определен срок заключения основного договора купли-продажи и срок его регистрации в Росреестре (не позднее 31.01.2019 года). Также была определена цена и некоторые другие условия. По подписанному ПДКП Седов передал Попову задаток — 1,2 млн рублей.
Для дальнейших рассуждений необходимо кратко пояснить суть предварительного договора купли-продажи.
ПДКП — это соглашение, которое заключается в том случае, если стороны не могут заключить сделку сразу же. Например, если для покупки требуется оформление ипотеки. В этом случае пока покупатель оформляет необходимые документы для получения ссуды, у продавца есть гарантия того, что будущая сделка будет оформлена.
В ПДКП указываются сроки заключения основного договора, цена продаваемого имущества, обязанности передать в установленные сроки денежные средства от покупателя продавцу, сведения о внесенном авансе или задатке, порядок передачи недвижимости и т.д. Фактически предварительный договор гарантирует, что ни одна из сторон не сорвет сделку.
Также для понимания ситуации нужно рассмотреть, чем отличается задаток от аванса при заключении договора.
Задаток может быть возвращен и в одинарном размере. Но только тогда, когда между сторонами достигнуто соглашение о прекращении действия договора (статья 381 ГК), либо если договор невозможно исполнить (статья 416 ГК).
Совсем по-другому дело обстоит с авансом. При незаключении основного договора аванс просто возвращается, поскольку является частью общей суммы по договору. А если договор не заключен, то и обязательства по нему не исполнены. Значит и средства за неисполненные обязательства должны быть возвращены.
Эти пояснения весьма важны, поскольку являются отправной точкой для всех последующих событий.
Итак, между Поповым и Седовым был заключен ПДКП, который свидетельствовал о серьезности намерений обеих сторон. Если бы это было не так, то вместо задатка в ПДКП был бы прописан аванс.
Но вскоре Седов скоропостижно умирает. Из-за чего основной договор не может быть подписан непосредственно им. Но у него остаются наследники — супруга и две дочери. И незадолго до обозначенного в ПДКП срока заключения основного договора Попов направляет им для подписания основной договор купли-продажи.
Но наследники отказываются от заключения договора. По их мнению, смерть Седова является обстоятельством, за которое ни одна из сторон не несет ответственности. А это значит, что исполнение подписанного ранее ПДКП невозможно. Как мы помним, если договор невозможно исполнить, то задаток возвращается в одинарном размере.
Наследники предлагают Попову возвратить задаток. На что продавец не соглашается, и в свою очередь, предлагает наследницам выкупить недвижимость.
И вот тут самое интересное — если бы в ПДКП был прописан аванс, то он с большой долей вероятности был возвращен наследникам в досудебном порядке. Однако поскольку вины Попова по незаключению основного договора купли-продажи не было, то он совершенно справедливо полагал, что не обязан возвращать взятый ранее задаток.
Видимо, понимая это наследники после вступления в наследство, и обратились в суд, чтобы взыскать в судебном порядке 1,2 миллиона задатка (по 400 тысяч каждому). При этом они настаивали на том, что эти деньги нужно рассматривать как незаконное неосновательное обогащение продавца, то есть Попова.
📝 Позиции нижестоящих судов
Орехово-Зуевский городской суд встал на сторону Попова и отказался взыскивать с него задаток.
Суд отметил, что возникшее по ПДКП обязательство заключить основной договор не имеет неразрывной связи с личностью Седова. Гражданский Кодекс также не запрещает переход к наследникам обязанности заключить основной договор купли-продажи.
Это значит, что наследники в порядке универсального правопреемства унаследовали не только имущество Седова, но и его обязанность купить недвижимость, заключив основной договор с Поповым. Поэтому Попов правомерно не возвращает задаток.
Также суд указал на то, что стоимость унаследованного имущества выше стоимости недвижимости, которую наследникам необходимо приобрести.
Но Московский областной суд отменил решение городского. И обязал взыскать с Попова по 400 тысяч в пользу каждой истицы.
Суд решил, что обязанность по заключению основного договора купли-продажи могла быть исполнена только умершим Седовым, так как неразрывно связана с его личностью как покупателя. Кроме того, у истцов нет намерений заключать основной договор. Поэтому правопреемство в этом случае не предусмотрено. Этой же позиции придерживался и кассационный суд.
⚖️ Решение Верховного Суда РФ
Но Верховный Суд (ВС), рассмотрев дело, согласился с выводами суда первой инстанции — у Попова отсутствует необоснованное обогащение. Он не обязан возвращать истцам взятый задаток.
ВС подтвердил, что обязанность заключить основной договор купли-продажи не связана неразрывно с личностью должника. А действующее законодательство не содержит запрета на переход этой обязанности в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.
Неразрывно связаны с личностью наследодателя следующие права и обязанности:
- право на алименты и алиментные обязательства;
- право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью;
- права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования, поручения, комиссии, агентского договора.
Неразрывно связанные с личностью права и обязанности не могут наследоваться. В отличие от всех других, которые переходят к наследникам при вступлении в наследство.
Приняв наследство истцы получили права и обязанности наследодателя в неизменном виде как единое целое. Поэтому действия Седова по заключению предварительного договора и выраженное в нем обязательство по заключению основного договора являются обязательными для наследников. Так как при наследовании обязательство продолжает существовать в неизменном виде — меняется только состав действующих лиц договора.
Поэтому принятый Поповым в рамках ПДКП задаток не является неосновательным обогащением. И не подлежит возврату.
Что может переходить к наследникам
Таким образом, ВС утвердил, что вступая в наследство, наследники получают не только имущество. В частности, к ним переходят в неизменном виде все права и обязанности наследодателя, не связанные неразрывно с его личностью. А именно:
- долги;
- имеющиеся у наследодателя права (право собственности, право требования чего-либо);
- имеющиеся у наследодателя обязанности — в нашем случае, исполнение заключенного ПДКП.
Это решение обязательно повлияет на судебную практику — нет сомнений, что теперь суды будут учитывать в наследстве и обязательства по предварительным договорам, заключенным наследодателями.