Возврат задатка по ПДКП наследниками: решение ВС РФ 2026

В 2026 году актуальной остается судебная практика по вопросам наследования обязательств, возникших из предварительных договоров купли-продажи. 13 апреля 2021 года Верховный Суд РФ установил, что наследники не могут вернуть задаток, уплаченный по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) умершим покупателем (определение № 4-КГ21-3-К1). Это решение формирует важный прецедент для всех, кто сталкивается с наследованием договорных обязательств.

Обстоятельства дела

В конце 2018 года граждане Седов и Попов (фамилии изменены) заключили ПДКП по покупке жилого дома. В договоре был определен срок заключения основного договора купли-продажи и срок его регистрации в Росреестре (не позднее 31 января 2019 года). Также была определена цена и другие существенные условия. По подписанному ПДКП Седов передал Попову задаток в размере 1,2 млн рублей.

Что такое предварительный договор купли-продажи

ПДКП — это соглашение, которое заключается в том случае, если стороны не могут заключить сделку сразу же. Например, если для покупки требуется оформление ипотеки или сбор документов. В этом случае пока покупатель оформляет необходимые документы, у продавца есть гарантия того, что будущая сделка будет оформлена.

В ПДКП указываются сроки заключения основного договора, цена продаваемого имущества, обязанности передать в установленные сроки денежные средства от покупателя продавцу, сведения о внесенном авансе или задатке, порядок передачи недвижимости и другие условия. Фактически предварительный договор гарантирует, что ни одна из сторон не сорвет сделку. Правовое регулирование ПДКП осуществляется на основании статьи 429 ГК РФ.

Разница между задатком и авансом

Для понимания ситуации важно различать задаток и аванс при заключении договора:

Критерий	Задаток	Аванс
Правовое регулирование	Статья 380-381 ГК РФ	Часть суммы по договору
Функция	Обеспечительная, платежная, доказательственная	Только платежная
Возврат при срыве сделки по вине покупателя	Остается у продавца	Возвращается покупателю
Возврат при срыве сделки по вине продавца	Возвращается в двойном размере	Возвращается в одинарном размере
Возврат при невозможности исполнения без вины сторон	Возвращается в одинарном размере	Возвращается покупателю

Эти различия весьма важны, поскольку являются отправной точкой для всех последующих событий.

Развитие событий после смерти покупателя

Вскоре после заключения ПДКП Седов скоропостижно умер. Из-за чего основной договор не мог быть подписан непосредственно им. Но у него остались наследники — супруга и две дочери. Незадолго до обозначенного в ПДКП срока заключения основного договора Попов направил им для подписания основной договор купли-продажи.

Однако наследники отказались от заключения договора. По их мнению, смерть Седова является обстоятельством, за которое ни одна из сторон не несет ответственности. А это значит, что исполнение подписанного ранее ПДКП невозможно. Если договор невозможно исполнить по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, то задаток возвращается в одинарном размере.

Наследники предложили Попову возвратить задаток. На что продавец не согласился и, в свою очередь, предложил наследницам выкупить недвижимость.

Понимая сложность ситуации, наследники после вступления в наследство обратились в суд, чтобы взыскать в судебном порядке 1,2 миллиона рублей задатка (по 400 тысяч каждому). При этом они настаивали на том, что эти деньги нужно рассматривать как неосновательное обогащение продавца, то есть Попова.

Позиции нижестоящих судов

Орехово-Зуевский городской суд встал на сторону Попова и отказался взыскивать с него задаток.

Суд отметил, что возникшее по ПДКП обязательство заключить основной договор не имеет неразрывной связи с личностью Седова. Гражданский кодекс РФ также не запрещает переход к наследникам обязанности заключить основной договор купли-продажи.

Это значит, что наследники в порядке универсального правопреемства унаследовали не только имущество Седова, но и его обязанность купить недвижимость, заключив основной договор с Поповым. Поэтому Попов правомерно не возвращает задаток.

Также суд указал на то, что стоимость унаследованного имущества выше стоимости недвижимости, которую наследникам необходимо приобрести.

Но Московский областной суд отменил решение городского и обязал взыскать с Попова по 400 тысяч рублей в пользу каждой истицы.

Суд решил, что обязанность по заключению основного договора купли-продажи могла быть исполнена только умершим Седовым, так как неразрывно связана с его личностью как покупателя. Кроме того, у истцов нет намерений заключать основной договор. Поэтому правопреемство в этом случае не предусмотрено. Этой же позиции придерживался и кассационный суд.

Решение Верховного Суда РФ

Но Верховный Суд РФ, рассмотрев дело, согласился с выводами суда первой инстанции — у Попова отсутствует неосновательное обогащение. Он не обязан возвращать истцам взятый задаток.

ВС РФ подтвердил, что обязанность заключить основной договор купли-продажи не связана неразрывно с личностью должника. А действующее законодательство не содержит запрета на переход этой обязанности в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.

Какие права и обязанности не переходят по наследству

Неразрывно связаны с личностью наследодателя следующие права и обязанности (согласно статье 1112 ГК РФ):

• право на алименты и алиментные обязательства;
• право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью;
• права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования, поручения, комиссии, агентского договора;
• личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Неразрывно связанные с личностью права и обязанности не могут наследоваться. В отличие от всех других, которые переходят к наследникам при вступлении в наследство.

Приняв наследство, истцы получили права и обязанности наследодателя в неизменном виде как единое целое. Поэтому действия Седова по заключению предварительного договора и выраженное в нем обязательство по заключению основного договора являются обязательными для наследников. Так как при наследовании обязательство продолжает существовать в неизменном виде — меняется только состав действующих лиц договора.

Поэтому принятый Поповым в рамках ПДКП задаток не является неосновательным обогащением и не подлежит возврату.

Что переходит к наследникам при принятии наследства

Таким образом, ВС РФ утвердил, что вступая в наследство, наследники получают не только имущество. В частности, к ним переходят в неизменном виде все права и обязанности наследодателя, не связанные неразрывно с его личностью. А именно:

• долги (в пределах стоимости наследственного имущества согласно статье 1175 ГК РФ);
• имеющиеся у наследодателя права (право собственности, право требования чего-либо, права по договорам);
• имеющиеся у наследодателя обязанности — в данном случае, исполнение заключенного ПДКП;
• обязательства по кредитным договорам, договорам займа;
• обязательства по договорам аренды, подряда, купли-продажи.

Это решение обязательно повлияло на судебную практику — суды теперь учитывают в наследстве и обязательства по предварительным договорам, заключенным наследодателями.

Практические рекомендации для наследников

Ситуация	Что делать	Срок/Куда обращаться
Наследодатель заключил ПДКП как покупатель	Оценить возможность исполнения договора или отказаться от наследства	В течение 6 месяцев со дня открытия наследства (нотариус)
Наследодатель заключил ПДКП как продавец	Исполнить обязательство по продаже или вернуть задаток в двойном размере	Согласно срокам в ПДКП
Продавец требует исполнения ПДКП	Проконсультироваться с юристом, оценить условия договора	До истечения срока заключения основного договора
Наследники не хотят исполнять ПДКП	Отказаться от наследства или договориться с контрагентом о расторжении	В течение 6 месяцев (отказ от наследства)

Часто задаваемые вопросы

Обязаны ли наследники исполнять предварительный договор купли-продажи, заключенный наследодателем в 2026 году?

Да, обязаны. Согласно позиции Верховного Суда РФ, обязательство по заключению основного договора купли-продажи не связано неразрывно с личностью наследодателя и переходит к наследникам в порядке универсального правопреемства. Наследники, принявшие наследство, должны либо исполнить договор, либо нести ответственность за его неисполнение.

Можно ли вернуть задаток, если наследодатель умер до заключения основного договора?

Нет, задаток не подлежит возврату, если смерть наследодателя не делает невозможным исполнение договора. Обязательство переходит к наследникам, и они должны либо заключить основной договор, либо потерять задаток. Задаток возвращается только в случае, если исполнение договора стало невозможным по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, и при этом обязательство не может перейти к наследникам.

Чем отличается задаток от аванса при заключении предварительного договора?

Задаток выполняет обеспечительную функцию: если покупатель отказывается от сделки, задаток остается у продавца; если продавец отказывается, он возвращает задаток в двойном размере. Аванс — это просто предоплата, которая возвращается покупателю при незаключении договора независимо от причин. Задаток оформляется письменным соглашением согласно статье 380 ГК РФ.

Можно ли отказаться от наследства, чтобы не исполнять обязательства по ПДКП?

Да, наследник вправе отказаться от наследства в течение 6 месяцев со дня открытия наследства. Однако отказ возможен только от всего наследства целиком — нельзя принять имущество, но отказаться от обязательств. Отказ оформляется у нотариуса по месту открытия наследства согласно статье 1157-1159 ГК РФ.

Какие обязательства наследодателя не переходят к наследникам?

К наследникам не переходят обязательства, неразрывно связанные с личностью наследодателя: алиментные обязательства, обязанность возместить вред жизни или здоровью, обязательства по договорам поручения, комиссии, агентским договорам, безвозмездного пользования. Все остальные обязательства, включая долги и договорные обязательства, переходят к наследникам в пределах стоимости наследственного имущества.

Что делать, если продавец требует заключить основной договор после смерти покупателя?

Наследникам следует проконсультироваться с юристом и оценить условия ПДКП. Если договор содержит разумные условия и стоимость наследственного имущества позволяет исполнить обязательство, рекомендуется заключить основной договор. В противном случае продавец вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора или взыскании убытков.

Можно ли оспорить переход обязательств по ПДКП к наследникам?

Оспорить переход обязательств можно только в том случае, если удастся доказать, что обязательство неразрывно связано с личностью наследодателя или его исполнение стало объективно невозможным. Однако судебная практика, сформированная Верховным Судом РФ, исходит из того, что обязательства по ПДКП не связаны с личностью и переходят к наследникам. Для оспаривания необходимо обращаться в суд с соответствующим иском.

В каких пределах наследники отвечают по долгам наследодателя?

Согласно статье 1175 ГК РФ, наследники отвечают по долгам наследодателя солидарно, но каждый из них — в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. Это означает, что если стоимость наследства составляет 2 миллиона рублей, а долг — 3 миллиона, наследники обязаны выплатить только 2 миллиона. Кредиторы не могут требовать большего.