Нужно ли согласовывать демонтаж батарей в квартире с РСО в 2026 году — новое решение суда

Экономия на платежах за жилищно-коммунальные услуги является одним из важнейших вопросов для россиян. Как правило, наибольшую часть в платежах составляет сумма за отопление. Поэтому многие граждане ищут возможность уменьшить именно эту составляющую. В 2026 году актуальным остается вопрос демонтажа установленных батарей и замены их на электрические обогреватели.

Батареи в квартире — это ОДИ или частная собственность жильца

Для начала необходимо рассмотреть вопрос, входят ли квартирные батареи в общедомовое имущество (ОДИ)?

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства №491 от 13.08.2006 г., устанавливают, что внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, является общедомовым имуществом (пункт 6 Правил).

Однако Правила не дают четкой границы, что является собственностью граждан в квартире, а что является общей собственностью многоквартирного дома.

Например, применительно к воде, Правила четко оговаривают, что общими являются стояки и ответвления от них до кранов и вентилей, через которые вода попадает в квартиры к жильцам (пункт 5 Правил).

Другими словами, все что после кранов является собственностью жильцов. А вот применительно к отоплению таких четких формулировок нет. Поэтому получается, что поскольку квартирные батареи устанавливаются на стояках, то они могут относиться к общему имуществу.

Исходя из этого получается следующее: если батареи в квартире являются общим имуществом, то их замена должна осуществляться за счет платы за содержание и ремонт общего имущества.

С другой стороны, если придерживаться той точки зрения, что общим имуществом являются только стояки отопления, то батареи и разводка отопления по квартире принадлежат собственнику.

Для правильного понимания этого вопроса нужно воспользоваться Решением Верховного Суда № ГКПИ09-725 от 22.09.2009 г., Определением ВС № КАС09-547 от 24.11.2009 г. и Постановлением ВС № 91-АД16-1 от 06.06.2016 г.

Причины возникновения споров и разногласий при демонтаже батарей

Исходя из уже сказанного можно сделать следующие выводы — при демонтаже батарей или переходе на другие виды энергии для отопления (например, электричество) в отдельно взятой квартире возникает следующее:

Нарушение общего теплового режима многоквартирного дома. Режим отопления и вентиляции рассчитывается проектом для каждого конкретного МКД для определенной системы отопления. Как правило, в МКД предусматривается подключение к централизованным сетям теплоснабжения. Однако есть проекты с автономными общедомовыми системами отопления за счет оборудования, входящего в состав общего имущества МКД.

Отключение батарей в отдельно взятой квартире не предусмотрено проектом. Единственный вариант — получить разрешение на переустройство системы отопления в установленном порядке. И после проведения соответствующих изысканий произвести все работы с сохранением проектных значений по отоплению.

Неправомерное пользование тепловой энергией. Это происходит за счет теплоотдачи из других квартир. Фактически собственник квартиры, в которой штатно не работают батареи, отапливается за счет других жильцов. В том числе и за счет тепла от проходящих через квартиру стояков отопления.

В связи с этим интересно Постановление №16-П Конституционного Суда от 27.04.2021 г. В постановлении КС, ссылаясь на закон №384-ФЗ от 30.12.2009 г. («Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»), устанавливает, что отопление помещений дома производится не только за счет установленных батарей, но и за счет теплопередачи нагретых конструкций — стен, плит перекрытий и т. п. Другими словами, места общего пользования (подъезды) будут обогреваться за счет теплопередачи через стены квартир, даже если в подъездах нет батарей.

Физически работает и обратный принцип: если в одной из квартир отключить все батареи, то она будет отапливаться за счет теплопередачи от стен смежных помещений — квартир и подъезда.

Все это подразумевает, что система отопления в МКД, включая квартирные батареи, является общедомовым имуществом, поскольку обеспечивает единый тепловой режим всего дома.

Необходимость получения согласия других собственников. Это спорный вопрос. Однако если исходить из того, что вся система отопления (включая квартирные радиаторы) является общедомовым имуществом, то получать разрешение на любое изменение системы отопления в квартире необходимо. Если же в квартире установлены перекрывающие краны, то радиаторы не относятся к ОДИ и никаких согласований и разрешений не требуется.

Судебная практика

Интересен случай, когда одна из собственниц, получив разрешение от администрации города, демонтировала батареи в своей квартире. Вместо снятых владелица установила электрические радиаторы. Естественно, что стояки отопления, проходящие через ее квартиру, остались.

Однако теплоснабжающая организация посчитала, что решение администрации города незаконно. Поэтому обратилась в суд с иском об отмене разрешения на демонтаж. В качестве аргументов теплоснабжающая организация как раз и предъявила в суд ранее рассмотренные нами утверждения. А именно:

• Собственник должен был получить разрешение от других собственников, поскольку система отопления является общедомовой. Однако протокола собрания, где другие собственники дают разрешение на переустройство нет.
• Собственник должен был согласовать установку электрических радиаторов с энергоснабжающей организацией и энергонадзором. Это, кстати, не лишено смысла, поскольку стояки системы электроснабжения МКД рассчитаны на вполне определенную электрическую мощность каждой квартиры. Поэтому дополнительная нагрузка в виде нескольких электрорадиаторов может негативно сказаться на внутренних сетях электроснабжения МКД.

  Для примера, проектная мощность стандартной советской «хрущевки» в среднем составляет 2-4 кВт. А один электрический радиатор может иметь мощность от 1,2 кВт. При наличии 3-4 таких радиаторов общая мощность электроотопления может дойти до 5 кВт. А это — фактически дополнительная нагрузка как для целой квартиры, так и для МКД. И это не считая уже выделенной на квартиру мощности для освещения и прочих потребителей.

• Собственник обогревается от центрального отопления за счёт проходящих через квартиру стояков и теплоотдачи от смежных помещений. Но поскольку он не оплачивает за эту тепловую энергию теплоснабжающей организации, то последняя несет убытки в виде недополученных доходов. При отсутствии переустройства квартирного отопления теплосети этих убытков не понесли бы.

Однако суды, начиная от первой инстанции, и заканчивая Верховным Судом отклонили иск, признав выданное администрацией разрешение на переустройство системы отопления законным.

Суды, в частности, обратили внимание на то, что в соответствии с частью 2 статьи 26 Жилищного Кодекса для получения разрешения на переустройство (перепланировку) квартиры протокол общего собрания собственников МКД не требуется. При этом внутриквартирные батареи суды отнесли к частному имуществу собственника квартиры.

Далее суды обратили внимание и на то, что разрешение администрации было дано, поскольку собственник квартиры предоставил проект переустройства, выполненный в соответствии с требованиями законодательства. А заявленные требования по согласованию проекта с энергонадзором и теплоснабжающей организациями не распространяются на установку отопительных приборов в жилых помещениях.

Суды отметили и то, что теплосети не смогли доказать теплопотребление переустроенной квартиры от стояков отопления, межквартирных перегородок или перекрытий. А поскольку в многоквартирном доме имеется общедомовой теплосчетчик, учитывающий всю израсходованную теплоэнергию, то теплоснабжающая организация получает плату за всё поставленное в дом тепло.

Также отсутствовала информация о том, что из-за переустройства отопления в других квартирах стало холодно, и что демонтаж батарей не позволяет теплосетям обеспечить качественную поставку тепла в другие помещения.

С кем все-таки нужно провести согласование по демонтажу

Таким образом, демонтаж батарей и замена их на электрические радиаторы возможна. Однако для этого в обязательном порядке необходимо разработать проект, представить его в администрацию и получить разрешение на переустройство.

От других собственников никаких разрешений получать не нужно, поскольку установленные внутри квартиры батареи не относятся к общедомовому имуществу. Не нужно также и согласовывать демонтаж батарей с энергонадзором и теплосетями.

Порядок действий при демонтаже батарей в 2026 году

Часто задаваемые вопросы

Да, согласование с ресурсоснабжающей организацией не требуется. Однако необходимо получить разрешение на переустройство от местной администрации на основании проекта. Судебная практика подтверждает, что внутриквартирные батареи не являются общедомовым имуществом, если установлены перекрывающие краны.

Нет, согласно части 2 статьи 26 Жилищного Кодекса РФ для получения разрешения на переустройство квартиры протокол общего собрания собственников не требуется. Внутриквартирные батареи являются частной собственностью владельца квартиры.

Для получения разрешения необходимо предоставить в местную администрацию: заявление, правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт, проект переустройства системы отопления, согласие всех собственников квартиры (если их несколько). Проект должен быть выполнен организацией с допуском СРО.

Нет, замена батарей на электрические радиаторы является переустройством и требует обязательного согласования с местной администрацией. Самовольное переустройство может повлечь административную ответственность по статье 7.21 КоАП РФ (штраф от 2000 до 2500 рублей для граждан) и обязанность восстановить прежнее состояние квартиры.

Если демонтаж батарей был согласован и выполнен в соответствии с законодательством, собственник вправе обратиться в РСО с заявлением о перерасчете платы за отопление. Однако полностью освободиться от оплаты не получится, так как квартира продолжает получать тепло от стояков и смежных помещений. Размер платы определяется на основании показаний общедомового прибора учета.

Основные риски: административная ответственность за самовольное переустройство, обязанность восстановить систему отопления за свой счет, увеличение нагрузки на электросеть МКД (что может привести к авариям), претензии со стороны РСО и других жильцов. Для минимизации рисков необходимо строго соблюдать процедуру согласования.

Да, процедура демонтажа батарей в новостройке аналогична процедуре в старом жилом фонде. Необходимо разработать проект переустройства и получить разрешение от местной администрации. Однако в новостройках часто предусмотрены современные системы отопления с индивидуальными счетчиками, что может упростить процедуру согласования.