Обязан ли собственник квартиры нести убытки при предоставлении доступа к общему имуществу — решение суда 2026

Для осмотра и ремонта общедомового имущества многоквартирного дома (МКД) управляющая компания или ТСЖ вправе требовать от собственника доступа в квартиру, если предполагается осмотр и ремонт общего имущества, находящегося в квартире. В 2026 году действует правовая позиция, согласно которой собственник обязан обеспечить доступ к стоякам и инженерным коммуникациям, даже если это потребует демонтажа отделки за свой счет. Рассмотрим актуальную судебную практику и правовые последствия для владельцев квартир.

Таким имуществом, например, являются стояки отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации, газовой системы и электроснабжения. И часто бывает так, что кроме доступа в квартиру для ремонта или осмотра, ещё требуется произвести демонтаж отделки (например, снять плитку) или даже разобрать пол или часть стены.

Возникает закономерный вопрос: кто в этом случае должен заплатить за последующее восстановление нарушенной отделки, стены или пола?

Весьма провокационное решение по этому поводу вынес Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (определение по делу №88-12811/2021 от 20.07.2021 г.). Суд решил, что в этом случае все расходы собственник должен взять на себя. А почему так — рассмотрим далее.

С чего все началось

Все началось банально: в квартире на первом этаже на потолке обнаружилось протекание канализационного стояка. Управляющая компания (УК), обследовав стояк, пришла к выводу, что протечка имеется между первым и вторым этажами. Однако точную причину установить не удалось, так как в квартире на втором этаже сети были заложены керамической плиткой.

Для того чтобы выяснить причину, было необходимо снять часть плитки. Но делать это соседи сверху отказались. Поэтому УК направила данным собственникам предупреждение с просьбой допустить к общедомовым инженерным сетям, расположенным в их квартире. Однако никакого ответа компания не получила.

Поскольку без доступа к стояку, расположенному в квартире второго этажа, проведение работ по замене аварийного участка канализационного стояка невозможно, УК обратилось в суд с иском. В иске управляющая компания просила обязать собственников квартиры на втором этаже допустить представителей УК к общему имуществу (канализационному стояку) для обследования и устранения аварийной ситуации.

Также УК просила возложить на данных собственников обязанность за свой счет демонтировать облицовочную плитку, препятствующую свободному доступу к стояку и взыскать с них в пользу истца (УК) госпошлину.

Правовые основания доступа к общему имуществу

Согласно части 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества. К общему имуществу относятся инженерные коммуникации, включая стояки, проходящие через квартиры.

В соответствии с частью 3 статьи 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями.

Ситуация	Обязанность собственника	Правовое основание
Протечка стояка, требуется доступ	Обеспечить доступ УК/ТСЖ в течение 7 дней	Ч. 4 ст. 36, ч. 3 ст. 30 ЖК РФ
Коммуникации закрыты отделкой	Демонтировать отделку за свой счет	Судебная практика (дело №88-12811/2021)
Отказ в доступе к общему имуществу	Принудительное обеспечение доступа через суд	Ст. 304 ГК РФ (негаторный иск)
Аварийная ситуация, угроза затопления	Немедленный доступ, демонтаж препятствий	Ч. 1 ст. 210 ГК РФ (бремя содержания имущества)

Позиции нижестоящих судов

Суд первой инстанции, так же как и апелляционный суд встал на сторону управляющей компании. По решению суда ответчики должны были в течение 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу обеспечить доступ к общему имуществу (канализационному стояку), расположенному в квартире, для осмотра и устранения аварийной ситуации.

Для этого ответчики должны были в семидневный срок демонтировать за свой счет два ряда облицовочной плитки (по три целые плитки в каждом ряду, а всего шесть плиток), расположенные в санузле квартиры ответчиков.

Решение кассационной инстанции

Ответчики обратились с кассационной жалобой в вышестоящий суд. Они, в частности, заявили, что неисправность и протечка канализационной трубы в квартире этажом ниже возникла из-за того, что собственник квартиры на первом этаже без уведомления соседей обрезал чугунную канализационную трубу и заменил ее на пластиковую.

Также ответчики сообщили, что никогда не препятствовали допуску сотрудников УК к общему имуществу в своей квартире. Ответчики указали, что сотрудники управляющей компании неоднократно осматривали чугунную канализационную трубу в их квартире. А весь спор возник только из-за того, кто будет оплачивать ремонт.

Более того, решение нижестоящих судов ответчиками было исполнено — было демонтировано двенадцать плиток. И вскрытие показало, что течь находится на первом этаже именно в месте соединения чугунной и пластиковой труб.

Еще ответчики указали, что они являются пенсионерами и инвалидами, для которых оплата госпошлины повлекла значительный материальный ущерб. И вообще — сама протечка возникла в результате неправомерных действий собственника подтопляемого помещения.

Дело в том, что ответчики в любом случае не должны создавать угрозу затопления других нижерасположенных помещений и создавать угрозу повреждения общего имущества МКД. Более того, ответчики обязаны обеспечить свободный доступ к стоякам и иному оборудованию для осмотра и ремонта.

Таким образом, кассационный суд не усмотрел нарушений при рассмотрении дела нижестоящими судами.

А фактически — возложил все убытки, связанные с демонтажом плитки при предоставлении доступа к стояку, на самих владельцев квартиры второго этажа.

Вот так — кто-то решил сделать ремонт, демонтировал часть стояка, из-за этого по потолку началась течь. А в результате — соседям сверху пришлось ломать сделанный ремонт, и за свой счет потом его восстанавливать.

Кстати, не лишним будет отметить, что убытки были причинены пенсионерам, а на первом этаже, где было подтопление, располагался магазин...

Выводы и практические рекомендации

Какие выводы следуют из этого?

Во-первых, данное решение позволяет сделать вывод о том, что при рассмотрении таких дел суды со стопроцентной вероятностью обяжут собственника демонтировать возведенные конструкции для доступа к коммуникациям. Потому что суды будут исходить из защиты законных прав и интересов соседей.

И все доводы собственника, которому придется нарушить отделку, не будут приняты во внимание. Так же как не будут приняты во внимание пенсионный возраст или инвалидность.

Во-вторых, остается открытым вопрос о возмещении ущерба, причиненного жилью в результате такого демонтажа. В данном случае суд не ответил на вопрос, кто должен возместить убытки пенсионерам. А значит, они сами будут восстанавливать свой ремонт в санузле. Но возможно ли истребовать (например, с управляющей компании) хоть какую-то компенсацию в этом случае?

Здесь возможно два варианта. Если необходимость демонтажа плитки, натяжных потолков, полов, фальшпанелей и т. д. возникла по вине собственника (поскольку он сам перекрыл свободный доступ к трубам), то ничего взыскать с УК не получится.

А вот если доступа не было (или он был ограничен) изначально из-за конструктивных или проектных особенностей монтажа внутридомовых сетей, то можно попытаться взыскать ущерб с УК. Но это не точно…

Кстати, как правило, строительные нормы и правила, а также различные технические регламенты рекомендуют размещать счетчики, стояки, вводы и запорную арматуру в специальных коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов. Такой подход обеспечивает свободный доступ к внутридомовым сетям.

Правда, нужно понимать, что эти нормы сейчас не являются обязательными для собственников квартир. Однако их исполнение обеспечит возможность беспрепятственного доступа к инженерной инфраструктуре. И сведет к минимуму убытки при ликвидации аварий и проведении ремонтов.

Как минимизировать риски при ремонте

• Предусмотрите съемные ревизионные люки или панели в местах прохождения стояков отопления, водоснабжения и канализации.
• Не закрывайте коммуникации несъемными конструкциями (например, капитальной кладкой или монолитной стяжкой).
• Согласуйте с УК или ТСЖ планируемые работы, если они затрагивают доступ к общедомовым сетям.
• Сохраняйте документы о проведенном ремонте и фотофиксацию — это поможет при взыскании убытков с виновных лиц.
• При обнаружении протечки немедленно уведомите управляющую компанию и зафиксируйте факт аварии актом.

Часто задаваемые вопросы

Обязан ли собственник квартиры обеспечить доступ к стоякам и коммуникациям в 2026 году?

Да, обязан. Согласно части 4 статьи 36 и части 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, собственник обязан обеспечить доступ к общедомовому имуществу, включая стояки отопления, водоснабжения и канализации. Отказ в доступе может привести к принудительному обеспечению доступа через суд.

Кто оплачивает демонтаж отделки при доступе к общим коммуникациям?

Если собственник самостоятельно закрыл доступ к коммуникациям отделкой (плиткой, панелями, натяжными потолками), расходы на демонтаж и последующее восстановление несет сам собственник. Это подтверждается судебной практикой, в частности определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу №88-12811/2021.

Можно ли взыскать убытки с управляющей компании за повреждение отделки?

Взыскать убытки с УК можно только в том случае, если доступ к коммуникациям был ограничен изначально из-за конструктивных или проектных особенностей дома, а не действий собственника. Если же собственник сам закрыл доступ при ремонте, взыскать расходы не получится.

Что делать, если сосед отказывается предоставить доступ к стоякам?

Управляющая компания или ТСЖ вправе обратиться в суд с иском об обязании собственника обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям. Суд обяжет собственника допустить представителей УК в квартиру и при необходимости демонтировать препятствующие конструкции за свой счет.

Можно ли взыскать убытки с соседа, по вине которого возникла протечка?

Да, если протечка возникла по вине конкретного собственника (например, он самовольно заменил участок стояка), пострадавший собственник вправе взыскать убытки в порядке статьи 1064 Гражданского кодекса РФ. Для этого потребуется доказать факт причинения ущерба, его размер и причинно-следственную связь с действиями виновного лица.

Как избежать расходов на демонтаж отделки при доступе к коммуникациям?

При проведении ремонта предусмотрите съемные ревизионные люки или панели в местах прохождения стояков. Не закрывайте коммуникации несъемными конструкциями. Согласуйте планируемые работы с управляющей компанией или ТСЖ, чтобы избежать споров в будущем.

Какой срок дается собственнику на обеспечение доступа к коммуникациям?

Согласно судебной практике, собственнику дается 7 дней с момента вступления решения суда в законную силу для обеспечения доступа к общедомовым коммуникациям и демонтажа препятствующих конструкций.

Можно ли отказаться от демонтажа отделки, если я пенсионер или инвалид?

Нет. Судебная практика показывает, что пенсионный возраст, инвалидность или тяжелое материальное положение не являются основанием для освобождения от обязанности обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям. Суды исходят из необходимости защиты прав других собственников и предотвращения аварийных ситуаций.