Порядок перехода на прямые договоры с РСО в МКД в 2026 году: нюансы и особенности

С 3 апреля 2018 года владельцы жилья в многоквартирных домах (МКД) получили право заключать договоры на использование тепла, воды, электроэнергии и других коммунальных ресурсов напрямую с ресурсоснабжающими организациями (РСО). В 2026 году этот механизм продолжает действовать и позволяет исключить злоупотребления управляющими компаниями (УК), которые, получая платежи от населения, не всегда перечисляют их в полном объеме соответствующим РСО. Рассмотрим порядок перехода, права собственников и особенности одностороннего расторжения договоров РСО с УК.

Порядок перехода на прямые договоры с РСО

Законодательством предусмотрено несколько вариантов перехода на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. Основания и процедура регулируются Жилищным кодексом РФ.

Если все собственники (или более 50%) хотят перейти

Жилищный кодекс в подпункте 1 части 1 статьи 157.2 устанавливает, что общее собрание собственников многоквартирного дома может принять решение о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Это решение будет основанием для расторжения договора с управляющей компанией и заключения договоров непосредственно с РСО. Такое решение должно соответствовать пункту 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ и приниматься большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Если несколько собственников хотят заключить прямые договоры

А что делать, когда не все, а только некоторые жильцы в МКД хотят перейти на прямые договоры? К сожалению, по действующему законодательству это невозможно. В частности, об этом говорится в письме Минстроя от 4 марта 2020 г. №6760-ОГ/06. Решение о переходе на прямые договоры должно быть принято общим собранием собственников и распространяется на весь МКД.

Когда не нужно спрашивать мнения собственников

Однако статья 157.2 ЖК содержит в пунктах 2-5 норму, которая предусматривает односторонний отказ ресурсоснабжающей организации от ранее заключенного договора с управляющей компанией. В этом случае не требуется получать согласие от собственников помещений в МКД.

Основанием для одностороннего отказа РСО от договора является наличие задолженности УК перед РСО за поставленный коммунальный ресурс. Эта задолженность должна быть либо признана самой управляющей компанией, либо быть установлена судом. И даже если УК оплатит задолженность после вступления в силу судебного решения, это не будет основанием для ресурсоснабжающей организации отказаться от расторжения договора. Единственный случай, когда РСО не сможет расторгнуть договор — это когда управляющая компания оплатила задолженность до момента вступления в силу решения суда.

Если же судебное решение вступило в силу, то РСО направляет на юридический адрес управляющей компании уведомление об одностороннем отказе от договора ресурсоснабжения. Одновременно с этим РСО уведомляет собственников жилья в МКД о том, что с ними будут заключены прямые договоры. Для жильцов уведомление может быть размещено на досках объявлений и в интернете, а также опубликовано в СМИ.

По истечении 30 дней с даты отправления уведомления договор с управляющей компанией считается расторгнутым, а с жильцами — заключенным. Единственная особенность состоит в том, что с УК договор продолжает действовать в части обеспечения коммунальным ресурсом (например, электроэнергией) мест общего пользования многоквартирным домом.

Таблица: Варианты перехода на прямые договоры с РСО

Основание перехода	Кто принимает решение	Срок расторжения договора с УК	Требуется ли согласие собственников
Решение общего собрания собственников	Собственники помещений в МКД (более 50% голосов)	Согласно условиям договора с УК	Да
Односторонний отказ РСО от договора с УК из-за задолженности	Ресурсоснабжающая организация	30 дней с даты направления уведомления	Нет
Желание отдельных собственников перейти на прямые договоры	Невозможно по действующему законодательству	—	—

Плюсы и минусы прямых договоров с РСО

Переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями имеет следующие преимущества:

• Прозрачная система платежей за потребленный ресурс. И потребитель, и РСО точно знают, сколько средств поступило на счета за потребленный ресурс. Отсутствие третьей стороны в виде управляющей компании исключает ситуации, при которых потребитель за ресурс заплатил, а деньги до РСО не дошли.
• Потребитель оплачивает только тот объем коммунального ресурса, который использовал непосредственно он. И он не отвечает за задолженности соседей.
• Как показывает практика, ресурсоснабжающей организации взыскать задолженность по платежам с населения значительно проще, чем с УК.
• Исчезнет возможность нецелевого использования денег, полученных УК от населения за ЖКУ.
• Исключаются ситуации, при которых весь МКД оказывается отключенным от какого-либо ресурса (горячей воды, электроэнергии и т.д.) из-за того, что платежи населения, поступив на счет УК, не дошли до РСО.

Минусы перехода на прямые договоры:

• Необходимо решить вопрос по организации передачи показаний счетчиков. Потому что до заключения прямых договоров с РСО эта обязанность возлагается на УК.
• Сложность определения ответственности за некачественные услуги. Например, если из крана течет ржавая вода, то водоканал будет доказывать, что виновата УК. Она, в свою очередь, будет перекладывать ответственность на водоканал. Если же жильцы оплачивают за воду УК, а она перечисляет полученные средства водоканалу, то за качество воды будет нести ответственность в полном объеме управляющая компания.
• Увеличение количества квитанций за коммунальные услуги и возрастание времени их обработки. Для РСО это означает дополнительный объем работы, к которому они не всегда готовы. Это может привести к возникновению ошибок при учете и оплате потребленного ресурса.
• Единственный выход — развивать технологии платежей через специальные онлайн-платформы. Но тут возникают свои сложности.
• Усложнение перерасчета платы за оказанные услуги. При прямых платежах эти вопросы придется решать отдельно в каждой РСО.
• Непосредственно потребители от этого не получают абсолютно никакой выгоды — размер оплаты за коммунальные услуги не уменьшится, изменится только получатель денег.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли перейти на прямые договоры с РСО без согласия всех собственников?

Нет, по действующему законодательству решение о переходе на прямые договоры принимается общим собранием собственников большинством голосов. Отдельные собственники не могут самостоятельно заключить прямые договоры с РСО, если остальные жильцы против. Исключение — односторонний отказ РСО от договора с УК из-за задолженности, в этом случае согласие собственников не требуется.

Что делать, если РСО расторгла договор с УК из-за задолженности?

В этом случае РСО обязана уведомить собственников о расторжении договора с УК и о заключении прямых договоров с жильцами. Уведомление размещается на досках объявлений в подъездах, публикуется в СМИ или на сайте РСО. Через 30 дней после направления уведомления договоры с собственниками считаются заключенными автоматически. Вам необходимо будет получить новые реквизиты для оплаты и начать передавать показания счетчиков непосредственно в РСО.

Изменится ли размер платы за коммунальные услуги при переходе на прямые договоры?

Нет, размер платы за коммунальные услуги не изменится. Тарифы на коммунальные ресурсы устанавливаются государством и не зависят от того, кто является получателем платежей — УК или РСО. Изменится только получатель денег и порядок расчетов.

Кто несет ответственность за качество коммунальных услуг при прямых договорах с РСО?

При прямых договорах ответственность за качество коммунального ресурса (например, температуру горячей воды, давление в системе) несет РСО. Однако если проблема связана с внутридомовыми сетями (например, прорыв трубы в подвале), ответственность остается за управляющей компанией. Это может усложнить определение виновной стороны в спорных ситуациях.

Можно ли вернуться к оплате через УК после перехода на прямые договоры с РСО в 2026 году?

Да, собственники могут принять решение на общем собрании о возврате к оплате коммунальных услуг через управляющую компанию. Для этого необходимо большинство голосов собственников помещений в МКД. После принятия такого решения УК заключает договоры с РСО, а прямые договоры с жильцами расторгаются.

Как передавать показания счетчиков при прямых договорах с РСО?

При прямых договорах собственники обязаны самостоятельно передавать показания приборов учета в РСО. Способы передачи: личный кабинет на сайте РСО, мобильное приложение, телефон горячей линии, офисы обслуживания клиентов. Сроки передачи показаний устанавливаются договором, обычно это 23-25 число каждого месяца.

Что будет, если УК оплатит задолженность перед РСО после вступления в силу решения суда?

Если УК оплатит задолженность после вступления в силу решения суда, это не помешает РСО расторгнуть договор в одностороннем порядке. Законодательство предоставляет РСО право отказаться от договора с УК при наличии вступившего в силу судебного решения о взыскании задолженности. Оплата долга после этого момента не является основанием для сохранения договорных отношений.

Нужно ли заключать отдельные договоры с каждой РСО?

Да, при переходе на прямые договоры собственники заключают отдельные договоры с каждой ресурсоснабжающей организацией: с теплоснабжающей компанией, водоканалом, электросетевой компанией и т.д. Это означает, что вместо одной квитанции от УК вы будете получать несколько квитанций от разных РСО.