Освобождение от уплаты налога и подачи декларации за продажу недорогой недвижимости в 2026 году

В 2026 году действуют правила освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недорогой недвижимости. Налогоплательщики могут не платить налог и не подавать декларацию 3-НДФЛ, если стоимость проданного объекта не превышает установленный законом размер налогового вычета. Это касается недвижимости, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения.

Суть законодательных изменений

Основное нововведение — отмена налога после продажи недорогой недвижимости. Помимо этого, документ предусматривает отмену обязанности по предоставлению налоговой декларации при продаже имущества, которое находилось в статусе собственности меньше установленного законодательством срока.

При этом должно быть соблюдено условие — сумма продажи не должна превышать размер налогового вычета:

• Для жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домов и долей в них — 1 млн рублей;
• Для иных видов недвижимости (гаражи, земельные участки, нежилые помещения) — 250 тысяч рублей.

Данные положения закреплены в статье 217.1 Налогового кодекса РФ и пункте 2 статьи 220 НК РФ.

Что такое минимальные сроки владения недвижимостью

Продажа личного имущества сопровождается возникновением дохода, на который начисляется налог в размере 13 процентов. Однако существует минимальный период владения, по достижении которого гражданин освобождается от уплаты налога и подачи декларации — в соответствии со статьей 217.1 НК РФ.

Общее правило устанавливает минимальный предельный период — 5 лет.

Сокращенный срок владения — 3 года — применяется в следующих случаях:

• Недвижимость получена в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• Недвижимость получена в результате приватизации;
• Недвижимость получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
• Единственное жилье продавца (за исключением случаев приобретения нового жилья в течение 90 дней до продажи).

Таблица: Условия освобождения от налога при продаже недвижимости

Тип недвижимости	Максимальная стоимость для освобождения от налога	Минимальный срок владения (общий)	Минимальный срок владения (льготный)
Квартира, дом, комната, дача, доля	1 000 000 рублей	5 лет	3 года (при наследовании, дарении от близких, приватизации, единственное жилье)
Гараж, земельный участок, нежилое помещение	250 000 рублей	5 лет	3 года (при наследовании, дарении от близких, приватизации)

Как применяется освобождение от налога и декларации

Если вы продали недвижимость, которая находилась в собственности менее минимального срока, но стоимость продажи не превышает размер налогового вычета, вы освобождаетесь от:

1. Уплаты НДФЛ — налог не начисляется, так как доход полностью покрывается вычетом;
2. Подачи декларации 3-НДФЛ — обязанность отчитываться перед налоговой инспекцией отсутствует.

Важно: если стоимость продажи превышает размер вычета хотя бы на 1 рубль, необходимо подать декларацию и уплатить налог с суммы превышения.

Пример расчета

Гражданин продал квартиру, находившуюся в собственности 2 года, за 950 000 рублей. Поскольку сумма не превышает 1 млн рублей, он освобождается от уплаты налога и подачи декларации.

Если бы квартира была продана за 1 050 000 рублей, налог составил бы: (1 050 000 - 1 000 000) × 13% = 6 500 рублей. В этом случае необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить налог до 15 июля.

Документы, подтверждающие стоимость продажи

Для применения освобождения от налога необходимо иметь документы, подтверждающие стоимость продажи недвижимости:

• Договор купли-продажи с указанием цены;
• Расписка о получении денежных средств или выписка из банка о зачислении средств;
• Акт приема-передачи недвижимости (при наличии).

Налоговая инспекция вправе запросить эти документы для проверки соблюдения условий освобождения.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ, если я продал квартиру за 900 000 рублей, владея ею 2 года?

Нет, не нужно. Если стоимость продажи не превышает 1 млн рублей для жилой недвижимости, вы освобождаетесь от подачи декларации и уплаты налога, даже если срок владения менее минимального.

Применяется ли освобождение от налога к продаже земельного участка?

Да, но лимит для земельных участков и иной недвижимости (кроме жилой) составляет 250 000 рублей. Если участок продан дешевле этой суммы и находился в собственности менее минимального срока, налог платить не нужно.

Что делать, если я продал квартиру за 1 100 000 рублей, владея ею 4 года?

Необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог с суммы превышения вычета: (1 100 000 - 1 000 000) × 13% = 13 000 рублей. Декларация подается до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля.

Можно ли применить освобождение от налога в 2026 году к продаже недвижимости, совершенной в 2025 году?

Да, если вы продали недвижимость в 2025 году и не подали декларацию, так как стоимость не превышала лимит, освобождение применяется автоматически. Если декларация уже подана, можно подать уточненную декларацию и вернуть излишне уплаченный налог.

Распространяется ли освобождение на продажу доли в квартире?

Да, продажа доли в жилой недвижимости подпадает под общее правило: если стоимость доли не превышает 1 млн рублей, налог не уплачивается и декларация не подается.

Как налоговая инспекция узнает о продаже недвижимости?

Сведения о сделках с недвижимостью поступают в налоговую инспекцию из Росреестра автоматически. Если стоимость продажи не превышает лимит, инспекция не направляет требование о подаче декларации.

Можно ли использовать вычет несколько раз в году?

Да, если вы продали несколько объектов недвижимости в течение года, каждый из которых стоит менее установленного лимита, освобождение применяется к каждому объекту отдельно. Однако общая сумма вычетов по всем объектам одного вида не может превышать установленный лимит (1 млн или 250 тысяч рублей).

Что делать, если налоговая инспекция требует подать декларацию, хотя стоимость продажи ниже лимита?

Необходимо предоставить в инспекцию копии документов, подтверждающих стоимость продажи (договор купли-продажи, расписку). Если требование ошибочно, инспекция отменит его. При необходимости можно обратиться с жалобой в вышестоящий налоговый орган или в суд.