Переустройство помещения МКД, затрагивающее общедомовое имущество в 2026 году — сколько собственников должны проголосовать «за»

В 2026 году производить в многоквартирном доме перепланировку и переустройство нежилого помещения, относящегося к общедомовому имуществу, можно только с согласия определенного количества жильцов-собственников. Верховный суд РФ разъяснил, когда требуется единогласное решение всех владельцев, а когда достаточно большинства в две трети голосов.

Судебная практика: дело о переустройстве квартиры в магазин

Суть дела

Гражданин являлся собственником квартиры на первом этаже многоквартирного дома (МКД). В 2018 году он решил переделать квартиру в нежилое помещение для открытия в нем магазина. Он устроил внеочередное собрание собственников МКД, на котором большинство жильцов (73,11%) проголосовали «за».

Также жильцы дали согласие на переустройство помещения для создания отдельного входа. Для этого требовалось частично затронуть общедомовое имущество, включая территорию рядом с домом.

Перевод квартиры в статус нежилого помещения согласовала жилищная инспекция, в августе 2018 года гражданин получил соответствующее постановление и разрешение на оборудование отдельного входа. Вскоре после его обустройства гражданин получил иск от двух жильцов МКД. Они требовали:

• признать недействительным решение собрания собственников;
• обязать ответчика вернуть общедомовое имущество в прежний вид за счет демонтажа установленной входной группы;
• привести прилегающее дорожное покрытие в первоначальный вид.

Судебные решения нижестоящих инстанций

Суд первой инстанции частично согласился с предъявленными требованиями. Действия ответчика привели к уменьшению размеров общедомового имущества.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, для проведения подобных работ необходимо заручиться согласием всех собственников, в то время как ответчик получил лишь 73,11% положительных голосов. Постановлением суда решение собрания собственников было признано недействительным.

Однако суд не считал законным обязать ответчика убрать новый вход и вернуть дорожное покрытие в прежний вид, так как данные изменения были внесены с разрешения администрации.

Апелляционный суд не посчитал выводы районного суда о недействительности решения собственников верными. В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, общее собрание собственников может принимать решения в пределах использования земли, относящейся к МКД. Для этого необходимо, чтобы за соответствующие изменения проголосовало хотя бы 2/3 владельцев.

Так как 73,11% больше 2/3, апелляция посчитала решение собрания владельцев действительным. Данные выводы поддержала и кассация. Тогда истцы обратились в Верховный суд.

Решение Верховного суда РФ

Верховный суд в своем определении № 18-КГ21-162-К4 от 01.02.2022 поддержал позицию суда первой инстанции: по ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, переустройство, приводящее к уменьшению общедомовых помещений, возможно только после получения согласия 100% собственников.

Исходя из вышеизложенного, Верховный суд постановил отменить решения нижестоящих судов и направить дело на пересмотр в районный суд первой инстанции.

Когда придется получать согласие всех собственников

Согласие всех собственников помещений в МКД необходимо, если реконструкцию помещения, его перепланировку либо переустройство нельзя произвести без присоединения территории, относящейся к общедомовому имуществу.

Иными словами, если изменения затронут квадратные метры, которые по закону принадлежат всем собственникам, придется получать согласие всех владельцев МКД.

Таблица: требования к голосованию собственников МКД

Вид работ	Требуемое количество голосов	Основание
Переустройство с уменьшением общедомового имущества	100% собственников	Ч. 2 ст. 40 ЖК РФ
Использование земельного участка, прилегающего к МКД	Не менее 2/3 голосов	П. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Переустройство без затрагивания общедомового имущества	Согласие не требуется (только уведомление)	Ч. 1 ст. 40 ЖК РФ
Реконструкция общего имущества МКД	Не менее 2/3 голосов	П. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Часто задаваемые вопросы

Можно ли в 2026 году переустроить квартиру в нежилое помещение без согласия соседей?

Если переустройство не затрагивает общедомовое имущество (не требуется присоединение части коридора, подвала, создание отдельного входа через общую стену), согласие соседей не требуется. Достаточно получить разрешение в жилищной инспекции. Однако если планируется уменьшение общедомовых площадей, необходимо единогласное решение всех собственников МКД.

Что делать, если один из собственников не дает согласие на переустройство?

Если переустройство требует согласия всех собственников (уменьшение общедомового имущества), отказ даже одного владельца делает проведение работ невозможным. Можно попытаться договориться с несогласным собственником, предложив компенсацию или иные условия. Обойти требование закона о единогласном решении нельзя.

Какой срок действия решения общего собрания собственников о переустройстве?

Жилищный кодекс не устанавливает срок действия решения общего собрания. Однако разрешение на переустройство, выданное жилищной инспекцией, действует в течение срока, указанного в документе (обычно от 6 месяцев до 1 года). Если за это время работы не начаты, потребуется получать новое разрешение.

Можно ли оспорить решение собрания собственников о переустройстве?

Да, любой собственник МКД вправе оспорить решение общего собрания в суде в течение 6 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. Основания для оспаривания: нарушение порядка проведения собрания, недостаточное количество голосов, нарушение требований закона (например, получено 2/3 голосов вместо требуемых 100%).

Нужно ли согласие собственников для установки кондиционера на фасаде МКД?

Установка кондиционера на фасаде затрагивает общедомовое имущество. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, для изменения внешнего вида фасада требуется решение общего собрания собственников (не менее 2/3 голосов). Самовольная установка может привести к требованию демонтажа и штрафу.

Что грозит за самовольное переустройство с затрагиванием общедомового имущества?

За самовольное переустройство предусмотрена административная ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ: штраф для граждан от 2 000 до 2 500 рублей. Кроме того, суд может обязать вернуть помещение в первоначальное состояние за счет нарушителя. Если переустройство создает угрозу жизни и здоровью, возможно принудительное изъятие помещения через суд.