Поддержка застройщиков обернется новыми проблемами для дольщиков

26 марта 2022 года Правительство приняло Постановление №479, согласно которому в 2022 году изменились правила взыскания пени и штрафов с застройщиков. В 2026 году эти изменения уже не действуют, однако их последствия продолжают влиять на судебную практику и отношения между дольщиками и застройщиками.

Вносимые изменения в 2022 году

Особенности применения неустойки и пени

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона №214-ФЗ о долевом строительстве, если застройщик нарушил предусмотренный в договоре долевого участия (ДДУ) срок сдачи дома, то дольщик вправе потребовать выплаты неустойки, а застройщик при этом не вправе отказать в такой выплате.

С другой стороны, если дольщик вовремя не внес платеж по договору ДДУ, то он обязан заплатить неустойку застройщику (часть 6 статьи 5 закона №214-ФЗ).

При расторжении договора ДДУ по действующему закону (части 2 и 6 статьи 9 закона №214-ФЗ) застройщик должен за непостроенное жильё вернуть уплаченные дольщиком деньги с процентами. Однако Правительство разрешило до конца 2022 года эти проценты не выплачивать. То есть возвращались исключительно уплаченные по договору ДДУ суммы.

Также Постановление №479 отменило неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, которые можно взыскать по Закону о защите прав потребителей (в соответствии с частью 9 статьи 4 закона №214-ФЗ). Напомним, что под действие этого закона попадают договоры ДДУ дольщиков-физлиц, которые приобретают жилье для целей, не связанных с предпринимательством.

Включение в единый реестр проблемных объектов

Постановлением №479 также вводился мораторий до 31.12.2022 г. на включение новостроек в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). Напомним, что в ЕРПО вносятся такие объекты, у которых срок сдачи нарушен более чем на 6 месяцев.

Сравнительная таблица прав дольщиков

Ситуация	До Постановления №479	В период действия моратория (2022 г.)	После отмены моратория (с 2023 г.)
Нарушение срока сдачи дома застройщиком	Неустойка 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки	Неустойка не взыскивалась	Неустойка взыскивается в полном объеме
Расторжение ДДУ по вине застройщика	Возврат денег + проценты	Возврат только основной суммы	Возврат денег + проценты
Просрочка платежа дольщиком	Неустойка в пользу застройщика	Неустойка не взыскивалась	Неустойка взыскивается
Включение объекта в ЕРПО	При просрочке более 6 месяцев	Мораторий на включение	При просрочке более 6 месяцев

Последствия для дольщиков и застройщиков

Понятно, что в состоянии экономики 2022 года при наложенных на неё санкциях Запада требовалась поддержка строительной отрасли в целом и застройщиков в частности. Правительство приняло решение запретить взыскание финансовых средств в пользу дольщиков на ограниченный период.

В результате дольщики в течение всего 2022 года не могли требовать от застройщика деньги за нарушение сроков получения квартир. Фактически дольщики должны были просто ждать. Более того, некоторым дольщикам пришлось нести дополнительные расходы за найм жилья. И эти расходы нельзя было предъявить недобросовестному застройщику.

Для застройщиков принятые нововведения стали законным способом пользоваться деньгами дольщиков, не выполняя своих обязательств в установленные сроки.

Актуальные права дольщиков в 2026 году

С 1 января 2023 года действие Постановления №479 прекратилось, и права дольщиков были восстановлены в полном объеме. В 2026 году дольщики вправе:

• Требовать неустойку за каждый день просрочки сдачи объекта в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от цены договора;
• При расторжении ДДУ получить возврат уплаченных денег с процентами;
• Взыскать убытки, связанные с нарушением обязательств застройщиком;
• Применить положения Закона о защите прав потребителей, включая штраф 50% от присужденной суммы;
• Требовать включения проблемного объекта в ЕРПО при просрочке более 6 месяцев.

Подробнее о правах дольщиков и порядке взыскания неустойки читайте в материалах:

• Права дольщиков при нарушении срока сдачи дома
• Как рассчитать неустойку по ДДУ

Часто задаваемые вопросы

Можно ли в 2026 году взыскать неустойку за просрочку сдачи дома застройщиком?

Да, в 2026 году дольщик вправе требовать неустойку в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Мораторий 2022 года больше не действует.

Возвращаются ли проценты при расторжении ДДУ в 2026 году?

Да. При расторжении договора долевого участия застройщик обязан вернуть уплаченные дольщиком деньги с процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования денежными средствами дольщика.

Что делать, если застройщик нарушил срок сдачи дома?

Необходимо направить застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки. Если застройщик откажет или проигнорирует претензию, можно обратиться в суд. Дольщики-физлица освобождены от уплаты госпошлины при цене иска до 1 млн рублей.

Можно ли взыскать убытки за аренду жилья из-за просрочки застройщика?

Да. Дольщик вправе взыскать убытки, связанные с наймом жилья на период просрочки застройщика, если докажет их размер и причинно-следственную связь с нарушением обязательств по ДДУ. Для этого потребуются договоры аренды и платежные документы.

Что такое Единый реестр проблемных объектов и зачем он нужен?

ЕРПО — это реестр объектов долевого строительства, по которым застройщик нарушил срок сдачи более чем на 6 месяцев. Включение объекта в ЕРПО позволяет дольщикам получить компенсацию из Фонда защиты прав дольщиков или перейти на другой объект.

Применяется ли Закон о защите прав потребителей к договорам ДДУ?

Да, если дольщик — физическое лицо, приобретающее жилье не для предпринимательской деятельности. В этом случае можно требовать компенсацию морального вреда и штраф 50% от присужденной судом суммы за отказ в добровольном удовлетворении требований.

Какой срок исковой давности для взыскания неустойки по ДДУ?

Общий срок исковой давности составляет 3 года с момента, когда дольщик узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. Для требований о неустойке срок начинает течь с даты нарушения срока сдачи дома, указанного в договоре.

Можно ли требовать неустойку, если дом сдан с опозданием, но ключи уже получены?

Да. Получение ключей не лишает дольщика права требовать неустойку за период просрочки. Неустойка начисляется с даты нарушения срока по договору до фактической передачи объекта дольщику.