Покупка недостроенного дома с земельным участком: на что обязательно нужно обратить внимание

Время на чтение: 7 минут
Дата публикации:
Последнее обновление:

Собственный кусочек земли – мечта многих жителей городских квартир. Однако покупка земельного участка и возведение жилого дома на нем требуют больших финансовых вложений.

Поэтому зачастую выбор падает на приобретение земли с недостроенным домом. Такой ход может позволить значительно сэкономить, или же загнать нового собственника в долговую яму и навлечь проблемы с законодательством. Давайте разберемся, в каких случаях покупать недострой не стоит.

Основные вопросы, которые стоит выяснить перед покупкой

Приобретать ли участок с недостроенным домом – решение каждого, но если вы все-таки решились на такую сделку, стоит проанализировать все возможные риски и обратить внимание на нюансы, описанные ниже.

По каким причинам дом до сих пор не сдан в эксплуатацию

Причины, по которым дом до сих пор является недостроем нужно знать, чтобы прикинуть предстоящие расходы и проблемы, с которыми можно столкнуться после покупки.

Если дом не достроили из-за нехватки средств, переезда собственника или других непредвиденных обстоятельств – это одно дело. В этом случае приобретение может оказаться выгодным вложением и не доставит много проблем в дальнейшем.

Другое дело, если строительство было заморожено из-за допущенных ошибок. Например, ошибки в строительстве фундамента, могут стать фатальными и такое сооружение придется полностью сносить. Еще хуже, если стройка приостановилась из-за юридических нестыковок.

Как долго дом стоит недостроенным и был ли он правильно законсервирован на зимний период

Консервация недостроенного помещения – это комплекс мер, которые позволяют сохранить устойчивость и прочность всех конструкций. Если консервация выполнена правильно и своевременно, продолжить строительство будет намного проще и безопаснее.

Еще одной проблемой может обернуться то, что дом простоял в недостроенном состоянии многие годы. После холодных зим и при отсутствии грамотной консервации материалы будут нуждаться в полной замене. По словам специалистов, если недострой простоял больше двух лет – эта покупка слишком рисковая. За такой длительный срок строение могло превратиться в неликвид.

В каком состоянии документы

Предположим, что решение о покупке недостроя уже принято. В этом случае возможны два варианта:

  • Участок оформлен, как пустой без строений на нем. На практике такие сделки проводятся, но по факту это будет нарушением законодательства. Ведь все строения на земельных участках, в том числе, недострои, являются самостоятельным правовым объектом (ст. 130 ГК РФ). После окончания строительства новому владельцу придется оформлять недвижимость самому.
  • Недострой зарегистрирован, как объект незавершенного строительства. В этом случае сделка не будет нарушать законодательство и можно спокойно совершать покупку, предварительно проверив все документы.

Проект и разрешительная документация на дом

Необходимо обязательно проверить документацию и лучше сделать это с помощью юриста. Какие документы должны быть на руках у владельца?

  • Вписка ЕГРН. Позволит узнать всю информацию об объекте.
  • Разрешение на строительство. Документ выдает администрации по месту нахождения объекта. Также стоит запросить градостроительный план земельного участка и документ, на основании которого дом был оформлен в качестве объекта незавершенного строительства.
  • Технический паспорт.
  • План участка.
  • Кадастровый паспорт.
  • Проект дома, по которому ведется строительство.
Что делать, если в соседнем доме постоянно лает и воет собака
Можно ли сбить чужой дрон, летающий над моим участком

Какие этапы нужно пройти перед покупкой недостроенного дома

Оценка специалиста

Профессиональный строитель оценит качество фундамента и кладки, состояние всех конструкций, определит время, которое недострой находится в таком состоянии. На что стоит обратить внимание:

  • состояние фундамента (наличие трещин);
  • грибок и плесень;
  • гниль на деревянных конструкциях;
  • состояние крыши;
  • подвал (он должен быть сухой).

Изучение документации, которая уже есть у продавца

В первую очередь проверять стоит правоустанавливающую документацию. Но также стоит обратить внимание на проект дома и наличие или отсутствие документов на коммуникации, если они уже проведены (проект на газ, водопровод, электрику).

Если коммуникации проведены, но не зарегистрированы, это добавит проблем новому собственнику. Потому что оформление коммунальных систем – весьма затратное и долгое дело.

Составление сметы, сколько придется вложить в недострой

При проверке недостроенного дома на ошибки, допущенные в строительстве, и общее состояние, нелишним будет попросить специалиста оценить будущее вложения. Возможно, дешевле будет построить дом с нуля.

Обязательные пункты в протоколе общего собрания СНТ и что нужно учесть при оформлении документа
Платить или не платить взносы, если ты не член СНТ — суд поставил точку в этом вопросе

О чем еще стоит знать

Законодательное регулирование

Согласно законодательству (ст. 1 ГрК РФ) объектом незавершенного строительства называют любое сооружение, строение и здание, возведение которого не дошло до финальной стадии.

Статья 130 ГК РФ определяет такое строение, как недвижимое имущество. А значит, и сделка с ним будет проходить в общем порядке в соответствии с ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Это в том случае, когда недострой зарегистрирован официально.

Михаил Суворов
Ведущий юрист портала Правовой.Центр. Стаж – 26 лет
Задать вопрос
В случае если дом не зарегистрирован, как объект незаконченного строительства, технически покупатель приобретает один объект недвижимости – земельный участок.

Это увеличивает риск сделки, а именно:

  • Статья 130 ГК РФ относит недостроенные дома к самостоятельным единицам. То есть такой дом – это отдельный объект права и не может считаться единым с участком.
  • Статья 35 ЗК РФ говорит о запрете отчуждения земельного участка без находящихся на нем строений, принадлежащих одному лицу. То есть продавец не может продать участок, не продав дом на нем.

В соответствии с вышесказанным, суд может признать такую сделку недействительной по статье 168 ГК РФ.

Договор купли-продажи должен содержать фразу об отсутствии на участке строений. Однако в нашем случае это будет ложью, что может стать основанием в отказе регистрации перехода права собственности (ФЗ-2018 «О государственной регистрации недвижимости»).

К тому же незарегистрированный недострой может не соответствовать правилам пользования земли или быть построен с нарушениями плана застройки, что повлечет для нового собственника дополнительные вложения средств или обязанность снести постройку, как самострой (ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка»).

Право собственности на незаконченный объект строительства, как и на любую другую недвижимость, должен быть зарегистрирован в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ).

Нужно ли платить налог

С 2021 года недостроенные дома на земельном участке облагаются налогом с учетом кадастровой стоимости по ставке 0,6%. Если строительство такого сооружения не будет закончено в течение 10 лет, то земельный налог удвоится.

Можно ли прописаться

В соответствии с законом №5242-1 прописаться можно только в помещениях, которые пригодны для проживания. К ним установлены определенные требования:

  • изолированность помещения от улицы;
  • оснащение коммуникациями;
  • соответствие нормам санитарии.

Таким образом, в недостроенном доме можно прописаться, если уже построена коробка, выполнены отделочные работы хотя бы одной части строения и подведены коммуникации.

Можно ли взять кредит

Банковские учреждения предпочитают выдавать кредит под залог уже готовой недвижимости, которая должна отвечать выдвинутым требованиям.

Однако стоит отметить, что ипотеку можно оформить не только на приобретение готового жилья, но и на строительство. В этом случае еще недостроенный дом будет выступать в качестве залога по кредиту.

Автор статьи
Емельяненко Наталья
Помощник юриста. Закончила ВЗФЭИ - финансово-экономический институт.
Написано статей
669
Плохо
0
Полезно!
0
Правовой Центр
Дзен
Перейти на канал
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.