В 2026 году действуют правила выбора управляющей компании (УК) многоквартирного дома (МКД), установленные Федеральным законом №165-ФЗ от 11.06.2022 года. Закон внес изменения в статьи 44, 46 и 160 Жилищного кодекса РФ, ужесточив требования к кворуму при принятии решения о выборе УК. Теперь для выбора управляющей организации требуется более 50% голосов от общего числа собственников помещений в доме, а не от присутствующих на собрании. Рассмотрим, как это работает на практике и какие последствия имеют данные изменения.
Какие изменения были внесены в Жилищный кодекс
Федеральный закон №165-ФЗ от 11.06.2022 года дополнил часть 2 статьи 44 ЖК РФ новым пунктом 4.7, согласно которому к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решения о выборе управляющей организации. Одновременно изменена часть 1 статьи 46 ЖК РФ: теперь решение о выборе УК принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
До вступления закона в силу (до 1 сентября 2022 года) достаточно было получить более 50% голосов от числа присутствующих на собрании собственников при кворуме не менее 50% от общего числа голосов. Текст закона доступен на официальном портале: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202206110040.
Как рассчитывается порог голосов: примеры
Рассмотрим на конкретном примере, как изменились требования к принятию решения о выборе управляющей компании.
Пример расчета до 1 сентября 2022 года
Предположим, в многоквартирном доме 100 квартир и 140 собственников (в некоторых квартирах несколько собственников: супруги, родители с детьми, приватизированные квартиры с несколькими владельцами).
Старый порядок (до 01.09.2022):
- Для правомочности собрания требовалось присутствие не менее 50% всех собственников: 140 : 2 = 70 человек.
- Решение принималось простым большинством от присутствующих: (70 : 2) + 1 = 36 собственников.
- Таким образом, решение могло быть принято всего 36 собственниками, что составляет примерно 25,7% от общего числа.
Пример расчета с 1 сентября 2022 года (действует в 2026 году)
Новый порядок (с 01.09.2022):
- Для принятия решения о выборе УК требуется более 50% голосов от общего числа собственников: (140 : 2) + 1 = 71 собственник.
- Теперь необходимо собрать минимум 71 голос «За» из 140 собственников, независимо от явки на собрание.
Как видно, требования существенно ужесточились: теперь нужно получить поддержку абсолютного большинства всех собственников дома, а не только присутствующих на собрании.
Сравнительная таблица изменений
| Параметр | До 01.09.2022 | С 01.09.2022 (действует в 2026 году) |
|---|---|---|
| Кворум для проведения собрания | Более 50% от общего числа голосов собственников | Не изменился |
| Порог для принятия решения о выборе УК | Более 50% от присутствующих на собрании | Более 50% от общего числа голосов всех собственников МКД |
| Минимальное число голосов (пример: 140 собственников) | 36 голосов (25,7% от всех собственников) | 71 голос (50,7% от всех собственников) |
| Правовая основа | Статьи 44, 46 ЖК РФ (старая редакция) | Статьи 44, 46 ЖК РФ (редакция Федерального закона №165-ФЗ от 11.06.2022) |
Цели и причины принятия закона
Основная цель изменений — предотвращение злоупотреблений при выборе управляющих компаний. До принятия закона №165-ФЗ решение о выборе УК могло быть принято фактически четвертью голосов всех собственников (около 25% + 1 голос). Это приводило к следующим проблемам:
- Раскол собственников на группы: разные группы жильцов могли проводить параллельные собрания и выбирать разные управляющие компании.
- Фальсификация протоколов: недобросовестные УК или группы собственников могли подделывать результаты голосования.
- Подкуп собственников: управляющие организации могли склонять жильцов к принятию нужного решения путем материального стимулирования.
- Снижение качества управления: частая смена УК и конфликты между собственниками негативно влияли на содержание общего имущества МКД.
Повышение порога голосов до абсолютного большинства призвано обеспечить легитимность решений и снизить количество судебных споров по оспариванию результатов общих собраний.
Дополнительные изменения в статье 160 ЖК РФ
Помимо изменений в порядке выбора УК, закон №165-ФЗ дополнил статью 160 ЖК РФ нормой о компенсации расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг. Теперь компенсации и субсидии гражданам могут предоставляться путем прямого перечисления средств организации, которая принимает плату за услуги ЖКХ (управляющей компании, ТСЖ, ресурсоснабжающей организации).
Ранее такой механизм не был прямо предусмотрен законодательством, что создавало сложности при администрировании мер социальной поддержки.
Практические последствия для собственников и управляющих компаний
Ужесточение требований к кворуму имеет как положительные, так и отрицательные стороны:
Положительные аспекты
- Повышение легитимности решений общих собраний.
- Снижение числа конфликтов и судебных споров по оспариванию выбора УК.
- Защита интересов большинства собственников от манипуляций со стороны активных меньшинств.
- Стимулирование управляющих компаний к улучшению качества услуг для получения поддержки жильцов.
Отрицательные аспекты
- Сложность сбора более 50% голосов в крупных МКД, особенно при наличии большого числа нежилых помещений или собственников, проживающих в других регионах.
- Риск затягивания процедуры выбора УК при низкой активности собственников.
- Возможность блокировки решений небольшой группой несогласных собственников.
- Увеличение административных издержек на организацию собраний (заочное голосование, почтовые рассылки, личные встречи).
Комментарий эксперта: Изменения в порядке выбора управляющей компании, действующие с сентября 2022 года и в 2026 году, направлены на защиту интересов большинства собственников. Однако на практике собрать более 50% голосов от всех собственников бывает крайне сложно, особенно в домах с большим количеством квартир. Рекомендую собственникам заранее планировать проведение общих собраний, использовать заочную форму голосования и активно информировать всех жильцов о повестке дня. Управляющим компаниям важно поддерживать высокое качество услуг и прозрачность работы, чтобы получить поддержку абсолютного большинства собственников.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли в 2026 году выбрать управляющую компанию, если на собрании присутствует менее 50% собственников?Нет. Согласно статье 46 ЖК РФ (в редакции закона №165-ФЗ от 11.06.2022), для принятия решения о выборе УК требуется более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД, независимо от явки на собрание. Если такой порог не достигнут, решение считается непринятым.
Как считаются голоса при выборе управляющей компании в 2026 году?Голоса считаются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество МКД, которая определяется размером общей площади помещения собственника. Один квадратный метр площади помещения равен одному голосу. Если в квартире несколько собственников, голоса распределяются между ними пропорционально их долям.
Что делать, если не удается собрать более 50% голосов для выбора УК?Если не удается достичь необходимого кворума, можно использовать заочную форму голосования (опросным путем), которая позволяет собрать голоса в течение более длительного срока (обычно 10-30 дней). Также можно провести повторное собрание с более активной информационной кампанией среди собственников. Если и это не помогает, орган местного самоуправления вправе провести открытый конкурс по выбору УК в соответствии со статьей 161 ЖК РФ.
Можно ли оспорить решение о выборе УК, если за него проголосовало менее 50% от общего числа собственников?Да. Любой собственник помещения в МКД вправе оспорить решение общего собрания в судебном порядке в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении (часть 6 статьи 46 ЖК РФ). Если будет доказано, что порог в 50% + 1 голос не был достигнут, суд признает решение недействительным. Подробнее о порядке оспаривания решений общих собраний: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/.
Распространяются ли новые правила на ТСЖ и жилищные кооперативы?Нет. Изменения, внесенные законом №165-ФЗ, касаются только выбора управляющей компании на основании договора управления (статья 162 ЖК РФ). Для товариществ собственников жилья (ТСЖ) и жилищных кооперативов действуют собственные правила принятия решений, установленные статьями 135-152 ЖК РФ и уставами этих организаций.
Когда вступили в силу изменения по порогу голосов для выбора УК?Федеральный закон №165-ФЗ от 11.06.2022 года вступил в силу 1 сентября 2022 года. С этой даты и по настоящее время (в 2026 году) для выбора управляющей компании требуется более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Комментарии (0)
Пока нет комментариев. Будьте первым, кто оставит комментарий!