Порядок определения размера платы за коммунальные ресурсы по ОДН в 2026 году — как он скажется на жильцах МКД

В 2026 году продолжает действовать порядок определения размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды (ОДН), введённый 1 сентября 2022 года. Изменения в правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006) были внесены Постановлением Правительства №92 от 03.02.2022. Эти нововведения изменили порядок расчётов за коммунальные услуги для жителей многоквартирных домов, сделав их более прозрачными, но в ряде случаев увеличив размер платежей.

Что включает в себя новый порядок

Правила содержания общедомового имущества (ОДИ) в многоквартирном доме (МКД) действуют до 31 декабря 2027 года. Ранее они действовали бессрочно.

Важный момент: законодатели установили, что потребление ресурсов на содержание ОДИ правомерно только тогда, когда это возможно и предусматривается конструктивными особенностями МКД.

Например, электроэнергия тратится на освещение подъездов или технических помещений — это предусмотрено проектами. А вот использование холодной воды на общедомовые нужды иногда не предусмотрено проектами старых домов-бараков. Также как не предусмотрено и отопление подъездов в таких домах.

Самое главное изменение состоит в том, что теперь в платёжных квитанциях отдельной строкой выделены расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества. Причём отдельно по каждому виду коммунальных ресурсов.

Это значит, что собственник квартиры видит, сколько электроэнергии, воды или тепла израсходовано на ОДИ в данном конкретном месяце, и оплачивает свою долю этого «общего» ресурса.

Два способа оплаты общедомовых ресурсов

Оплата «общих» ресурсов может происходить двумя способами:

1. Прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией (РСО). В этом случае жильцам в квитанциях предъявляют не только индивидуальный «квартирный» объём, но и часть общедомового. Общедомовой ресурс рассчитывается просто: из показаний общего прибора учёта вычитаются показания всех индивидуальных, и полученный объём ресурса делится по определённой методике на всех. При этом исключаются вопросы к РСО, которая получит ровно столько, сколько вошло в дом. Исключаются вопросы и к управляющей компании (УК), поскольку она не участвует в оплате ресурсов.
2. Оплата через управляющую компанию. УК собирает деньги с жильцов за потребляемые ресурсы. Имеется разница между общим объёмом ресурса, входящего в МКД, и объёмом, собранным по квартирным счётчикам. УК рассчитывает расходы на ОДН для каждого собственника по утверждённым в регионе нормативам пропорционально занимаемой им площади, а не по показаниям общего счётчика. В результате часто плата по нормативам не покрывает реальный объём потреблённого ресурса, и УК приходится доплачивать оставшуюся сумму из средств на содержание и ремонт дома.

С 1 сентября 2022 года у УК появилась возможность компенсировать сверхнормативные расходы на ОДИ. Если фактическое годовое потребление «общего» ресурса окажется больше, чем определённый нормативами годовой объём, то с потребителей дополнительно взыщут разницу. Если же фактический объём «общего» ресурса будет меньше, то жильцам деньги должны вернуть.

Новый порядок предусматривает продолжение расчёта ежемесячной оплаты общедомовых нужд для жильцов по нормативам. А перерасчёт проводится в первом квартале нового года по итогам предыдущего года.

Жильцы на своём общем собрании могут определить и другой порядок. Если МКД не имеет общедомового счётчика ресурса, то начисления происходят, как и раньше — по действующим нормативам.

Дополнительные расходы в составе платы за содержание общего имущества

Ещё один важный момент — включение в расходы на содержание общего имущества расходов на:

• снятие показаний приборов учёта;
• выставление платёжных квитанций;
• истребование задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг;
• содержание информационных систем сбора и обработки данных о платежах за ЖКУ.

Исключением являются случаи, когда у жильцов заключены прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями — в этом случае УК не имеют права включать такие расходы в плату за содержание общего имущества.

Сравнительная таблица: старый и новый порядок расчёта ОДН

Параметр	До 1 сентября 2022 года	С 1 сентября 2022 года
Расчёт ОДН при оплате через УК	По региональным нормативам, без учёта фактического потребления	По нормативам ежемесячно, с перерасчётом по факту в начале года
Отражение ОДН в квитанции	Не всегда выделялось отдельной строкой	Отдельная строка по каждому виду ресурса
Компенсация сверхнормативных расходов УК	УК доплачивала из собственных средств	Разница взыскивается с жильцов по итогам года
Возврат при экономии ресурсов	Не предусмотрен	Жильцам возвращают разницу, если фактическое потребление ниже норматива
Срок действия правил	Бессрочно	До 31 декабря 2027 года

Как это отразится на всех участниках

Эксперты уверены, что нововведения могут привести к увеличению платежей за ЖКХ для части жильцов.

Председатель общественной организации «Общественный контроль в сфере строительства и ЖКХ Московской области» Валерий Мамчур считает, что нормативы потребления услуг на содержание общедомовых помещений были в целом занижены. А это значит, что «нормативных» средств в большинстве случаев не хватает на покрытие расходов.

Поэтому жильцам необходимо озаботиться внедрением в своих домах энергосберегающих технологий. Например, использовать светодиодные лампы, датчики света, поддерживать внутридомовые сети в исправном состоянии, чтобы исключить протечки труб и т. д. Применение этих мер позволит снизить в домах фактическое потребление общедомовых коммунальных услуг ниже, чем определено нормативами. А значит, снизится и оплата этих нужд.

С другой стороны, всеми этими энергосберегающими мероприятиями должны заниматься управляющие компании. Именно УК должны содержать внутреннюю инфраструктуру в исправном состоянии и внедрять энергосберегающее оборудование в МКД.

По мнению эксперта, в целом новая система расчёта будет более справедливой. Но вряд ли это понравится жильцам.

Нововведения важны и для ресурсоснабжающих организаций, поскольку позволят исключить (или, по крайней мере, снизить) задолженности управляющих компаний перед ними. Например, по информации газеты «Коммерсант», на конец апреля 2022 года общие долги управляющих компаний, ТСЖ и предприятий ЖКХ перед энергетиками достигли 173,7 млрд рублей. При этом уровень расчётов по этой группе упал до 97,8% против 98,7% год назад.

Часто задаваемые вопросы

Что такое ОДН и за что именно платят жильцы?

ОДН (общедомовые нужды) — это коммунальные ресурсы (электроэнергия, вода, тепло), которые расходуются на содержание общего имущества многоквартирного дома: освещение подъездов, лестничных клеток, подвалов, работу домофонов, лифтов, уборку и полив придомовой территории. Жильцы оплачивают свою долю этих расходов пропорционально площади занимаемого жилья.

Как рассчитывается плата за ОДН в 2026 году?

Если у жильцов заключены прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией, плата за ОДН рассчитывается по показаниям общедомового счётчика. Если оплата идёт через управляющую компанию, то ежемесячно начисляется плата по региональным нормативам, а в начале года проводится перерасчёт по фактическому потреблению за прошедший год. Если фактическое потребление превысило норматив, жильцам доначислят разницу; если было меньше — вернут переплату.

Могут ли жильцы повлиять на размер платы за ОДН?

Да. Жильцы могут на общем собрании собственников принять решение об установке общедомовых приборов учёта, внедрении энергосберегающих технологий (светодиодные лампы, датчики движения), контроле за состоянием внутридомовых сетей (устранение протечек, незаконных подключений). Также важно следить, чтобы все нежилые помещения (магазины, офисы) своевременно передавали показания счётчиков.

Что делать, если управляющая компания неправомерно завышает плату за ОДН?

Необходимо запросить у УК расчёт платы за ОДН с указанием нормативов или показаний общедомового счётчика. Если расчёт вызывает сомнения, можно обратиться в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор с жалобой. Также можно инициировать общее собрание собственников для проверки деятельности УК или смены способа управления домом.

Обязательно ли устанавливать общедомовой прибор учёта?

Согласно Федеральному закону №261-ФЗ от 23.11.2009, собственники обязаны обеспечить оснащение многоквартирных домов приборами учёта используемых энергетических ресурсов. Если общедомовой счётчик отсутствует, плата за ОДН рассчитывается по нормативам с повышающим коэффициентом, что невыгодно жильцам.

До какого года действуют текущие правила содержания общего имущества в МКД?

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённые Постановлением Правительства РФ №491, действуют до 31 декабря 2027 года.

Выводы

В целом нововведения уравняли перед ресурсоснабжающими организациями всех собственников жилья в МКД. Если раньше «честно» за общедомовые нужды платили только те собственники, у которых были заключены прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, то теперь «свою долю» ОДН в полном объёме платят и все остальные. И это, естественно, кому-то не понравится.

Единственный вариант снизить ОДН — повсеместное внедрение учёта (и в квартирах, и во всех нежилых помещениях), чтобы чётко знать объём потреблённых ресурсов. Также поможет внедрение энергосберегающего оборудования на объекты и места общего пользования МКД.

При наличии в доме магазинов, офисов и т. п. необходимо обеспечить контроль правильности и своевременности передачи ими показаний приборов учёта. Необходимо жёстко контролировать, чтобы в доме не было незаконных подключений к общим сетям, так как это также ведёт к росту общедомовых расходов.

Только это поможет снизить расходы жильцов на ОДН.