Продажа квартиры по доверенности в 2026 году — как оформить документ и риски для продавца и покупателя

В 2026 году продажа квартиры по доверенности остается распространенной практикой, когда собственник не может лично заниматься сделкой — находится за границей, занят работой или по состоянию здоровья. Оформление сделки поручается уполномоченному лицу, которое действует от имени владельца. На что обратить внимание, какие риски возникают при продаже квартиры по доверенности и как защитить свои интересы — разбираем в статье.

Можно ли продать квартиру по доверенности от собственника

Собственник вправе поручить продажу своей квартиры родственнику, знакомому или риэлтору. На уполномоченное лицо оформляется нотариальная доверенность — письменное поручение, согласно которому представитель получает право действовать от имени владельца при продаже недвижимости. Правовая основа — статья 185 Гражданского кодекса РФ, которая регулирует порядок выдачи и действия доверенностей.

Какой тип доверенности необходим

Тип доверенности зависит от объема полномочий, которые собственник передает представителю.

• Генеральная доверенность. Представитель получает максимально широкие полномочия: может распоряжаться имуществом доверителя, совершать любые сделки, представлять интересы перед третьими лицами и государственными органами.
• Разовая. Оформляется на совершение одной конкретной сделки — например, только на подписание договора купли-продажи конкретной квартиры.
• Специальная. Делегирует определенный круг полномочий. Например, владелец квартиры поручает сбор необходимых документов, подачу заявлений в Росреестр, но не дает права подписывать договор или получать деньги.

Тип доверенности	Объем полномочий	Когда применяется
Генеральная	Полное распоряжение имуществом, все сделки	Длительное отсутствие собственника, полное доверие представителю
Разовая	Одна конкретная сделка	Продажа конкретной квартиры, разовое действие
Специальная	Определенный круг действий (сбор документов, регистрация)	Частичное делегирование, контроль ключевых этапов

Процесс оформления доверенности

К оформлению доверенности нужно отнестись максимально ответственно и учесть все юридические нюансы.

Нужно ли заверять нотариально

Доверенность на продажу квартиры обязательно оформляется и заверяется нотариусом — это требование пункта 1 статьи 185.1 ГК РФ. Обратиться можно в любую нотариальную контору. Статус нотариуса проверяется в реестре Федеральной нотариальной палаты на сайте notariat.ru. При оформлении документа доверитель должен присутствовать лично — нотариус обязан убедиться в его дееспособности, здравом уме и доброй воле. Присутствие получателя доверенности не обязательно.

Если доверитель по состоянию здоровья не может прийти к нотариусу лично, специалиста можно вызвать на дом. Услуга платная, стоимость уточняйте в нотариальной конторе.

Содержание доверенности определяется нотариусом с учетом интересов собственника и пожеланий уполномоченного лица.

На кого можно оформить

Получить доверенность на продажу квартиры может любой дееспособный гражданин в возрасте от 18 лет. Это может быть родственник, знакомый или профессиональный риэлтор.

Какие документы потребуются при оформлении

Для оформления доверенности нотариусу необходимо предъявить:

1. Паспорта обоих участников (доверителя и представителя). От доверенного лица достаточно копии.
2. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру (выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации права).
3. Согласие супруга на продажу (если квартира приобретена в браке) — заверяется нотариально.

Если владельцем квартиры является несовершеннолетний до 14 лет, от его имени действует родитель или опекун. Присутствие ребенка не обязательно. Потребуются:

• свидетельство о рождении ребенка;
• паспорт законного представителя;
• разрешение органов опеки и попечительства на продажу (обязательно!).

Если ребенку от 14 до 18 лет, он присутствует при оформлении доверенности и ставит подпись. Требуются:

• паспорт несовершеннолетнего;
• паспорт законного представителя;
• разрешение органов опеки.

Какие полномочия необходимо указать

В доверенности должны быть четко перечислены права, которые получает уполномоченное лицо:

• подписывать договор купли-продажи;
• собирать необходимые документы (выписки из ЕГРН, справки);
• подавать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр;
• получать деньги в качестве задатка, аванса или полной оплаты (если это право делегируется);
• представлять интересы в МФЦ, Росреестре, банках.

Срок действия доверенности

Сроки действия доверенности законодательно не ограничены (изменения внесены в 2013 году). Документ может действовать 1 год, 5 лет, 10 лет или любой другой срок по договоренности сторон. Если срок действия в доверенности не указан, она действует 1 год с даты выдачи — это правило установлено пунктом 1 статьи 186 ГК РФ. Доверенность, выданная для совершения действий за границей (например, продажа зарубежной недвижимости), действует бессрочно до момента отмены.

Сколько стоит оформление доверенности

Стоимость услуг нотариуса складывается из:

• нотариального тарифа (госпошлины);
• оплаты правовой и технической работы (консультация, составление текста).

Цены различаются в зависимости от региона. Примеры тарифов:

Регион	Для родственников (руб.)	Для других физлиц (руб.)	Для юридических лиц (руб.)
Москва	100–1500	500–1500	500–2700
Самара	—	1500	2900
Саранск	—	1400	—

Плата увеличивается на 200 руб. за каждого дополнительного представителя (начиная со второго), но общая сумма не может превышать 2100 руб. для физлиц и 3100 руб. для юрлиц (по тарифам Москвы). Актуальные тарифы уточняйте на сайтах региональных нотариальных палат.

Процесс отмены доверенности

Доверитель вправе отозвать доверенность в любой момент — это право закреплено пунктом 2 статьи 188 ГК РФ. Для отмены нужно:

1. Обратиться к любому нотариусу с заявлением об отзыве доверенности.
2. Нотариус вносит запись в единый электронный реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты.
3. Доверенность прекращает действие в течение суток после внесения записи в реестр.

Рекомендуется письменно уведомить уполномоченное лицо об отзыве доверенности (под роспись или заказным письмом с уведомлением). Это защитит вас от возможных споров.

Стоимость отмены доверенности:

• Москва — 500 руб.;
• Саранск — 1500 руб.

Когда доверенность считается недействительной

Доверенность прекращает действие в следующих случаях (статья 188 ГК РФ):

• истек срок действия документа;
• собственник недвижимости отозвал доверенность;
• собственник или уполномоченное лицо умерли;
• один из участников признан недееспособным или ограниченно дееспособным;
• кто-то из участников признан безвестно отсутствующим;
• документ заверен лицом, не имевшим права совершать нотариальные действия.

Скачать образец доверенности на продажу квартиры с правом получения денег

Риски при продаже квартиры по доверенности

Любая сделка с недвижимостью связана с риском потери денег или имущества. Оформление сделки через представителя увеличивает эти риски. Рассмотрим, на что обратить внимание продавцу и покупателю.

Риски для продавца

Основная опасность для продавца — исчезновение денег, полученных за квартиру. Как защититься:

• Не делегируйте представителю право получения денег. Укажите в доверенности: «без права получения денежных средств». Деньги передаются лично собственнику.
• Если личная встреча невозможна, используйте банковскую ячейку или аккредитив — деньги поступят на ваш счет после регистрации сделки.
• Если представитель все же получает деньги, требуйте нотариально заверенную расписку о получении средств.
• Проверяйте ход сделки: запрашивайте копии документов, отслеживайте регистрацию в Росреестре через личный кабинет на сайте Росреестра.

Риски для покупателя

Покупатель рискует остаться без денег и без квартиры, если сделка будет признана недействительной. Основные риски:

• Смерть владельца недвижимости до сделки. Если собственник умер до подписания договора или регистрации перехода права, сделка будет оспорена наследниками. Квартира «замораживается» на 6 месяцев (срок вступления в наследство). Покупатель может потерять и деньги, и жилье.
• Недееспособность продавца. Если выяснится, что собственник на момент выдачи доверенности не осознавал своих действий (психическое расстройство, деменция, давление), сделка будет признана недействительной через суд.
• Доверенность отозвана. Представитель действует по отозванной доверенности, чтобы завладеть деньгами. Вернуть средства практически невозможно.
• Подделка доверенности. Мошенники используют поддельные документы.

Как защититься покупателю:

1. Проверьте доверенность в реестре. Все нотариальные доверенности с 2017 года вносятся в единый электронный реестр. Проверить актуальность можно на сайте Федеральной нотариальной палаты (раздел «Реестр доверенностей»).
2. Встретьтесь с собственником лично. Попросите паспорт, убедитесь в его дееспособности. Если собственник пожилой, попросите справку из психоневрологического диспансера (выдается в государственных медучреждениях). Дата справки должна быть близка к дате оформления доверенности.
3. Проверьте историю квартиры. Закажите расширенную выписку из ЕГРН — в ней указаны все собственники, обременения, аресты. Услуга доступна на сайте Росреестра.
4. Используйте безопасные способы расчетов. Банковская ячейка, аккредитив, нотариальный депозит — деньги передаются продавцу только после регистрации перехода права.
5. Привлеките юриста. Специалист проверит документы, выявит риски, сопроводит сделку.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать квартиру по доверенности, если собственник находится за границей?

Да, это один из распространенных случаев использования доверенности. Собственник может оформить доверенность в консульстве РФ за рубежом или заранее у нотариуса в России. Доверенность, выданная за границей, должна быть легализована (апостиль) или заверена консулом РФ.

Нужно ли присутствие покупателя при оформлении доверенности?

Нет, при оформлении доверенности на продажу квартиры присутствие покупателя не требуется. Достаточно присутствия собственника (доверителя). Представитель (доверенное лицо) также может не присутствовать — нотариусу нужны только его паспортные данные.

Как проверить, не отозвана ли доверенность?

Проверить актуальность доверенности можно в реестре нотариальных доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты (notariat.ru). В реестр вносятся все доверенности, выданные с 2017 года, и сведения об их отмене. Проверка бесплатная, доступна онлайн.

Можно ли оформить доверенность на несколько человек?

Да, собственник может указать в доверенности несколько представителей. Они могут действовать совместно (все вместе подписывают документы) или каждый самостоятельно (любой из них может совершить сделку). Способ действия указывается в тексте доверенности. За каждого дополнительного представителя (начиная со второго) взимается дополнительная плата — 200 руб.

Какие документы нужны для регистрации сделки в Росреестре при продаже по доверенности?

Для регистрации перехода права собственности в Росреестр подаются: договор купли-продажи (3 экземпляра), доверенность (оригинал или нотариально заверенная копия), паспорта сторон (или представителей), выписка из ЕГРН, согласие супруга продавца (если требуется), квитанция об оплате госпошлины (2000 руб. для физлиц). Полный перечень уточняйте в МФЦ или на сайте Росреестра.

Что делать, если представитель скрылся с деньгами после продажи квартиры?

Необходимо обратиться в полицию с заявлением о мошенничестве (статья 159 УК РФ). Приложите доверенность, договор купли-продажи, расписку (если есть), переписку. Параллельно можно подать иск в суд о взыскании неосновательного обогащения. Шансы на возврат денег зависят от наличия доказательств и платежеспособности представителя. Для минимизации рисков в 2026 году рекомендуется не делегировать право получения денег или использовать банковские ячейки.

Можно ли продать квартиру по доверенности, если она в ипотеке?

Да, но потребуется согласие банка-залогодержателя. Процедура сложнее: нужно согласовать сделку с банком, погасить ипотеку из средств покупателя (через аккредитив или ячейку), снять обременение в Росреестре. Доверенность должна содержать полномочия на взаимодействие с банком и погашение кредита. Рекомендуется привлечь юриста.

Сколько действует доверенность на продажу квартиры в 2026 году?

Срок действия доверенности определяется по соглашению сторон и указывается в тексте документа. Законодательных ограничений нет — доверенность может действовать 1 год, 5 лет, 10 лет или любой другой срок. Если срок не указан, доверенность действует 1 год с даты выдачи (пункт 1 статьи 186 ГК РФ).

Заключение

Продажа квартиры по доверенности — удобный инструмент, когда собственник не может лично участвовать в сделке. Однако такие сделки требуют особой осторожности и тщательной проверки документов. Покупателю важно убедиться в актуальности доверенности, дееспособности продавца и чистоте сделки. Продавцу — не делегировать право получения денег без крайней необходимости и контролировать действия представителя. Соблюдение этих правил поможет избежать рисков и провести сделку безопасно.