Разрешение на строительство: срок выдачи, особенности продления

Разрешение на строительство – документ, выданный надзорным органом и подтверждающий, что проектная документация соответствует нормам, и строить или ремонтировать объект можно. Разрешение выдаётся на определённый срок. Однако если время истекло, в некоторых случаях срок действия документа можно продлить.

На какой срок выдается

Сроки действия разрешений регламентируются ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ. В ней указывается следующее:

• на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – на 10 лет с момента выдачи;
• на остальные объекты – на срок, предусмотренный проектной документацией;
• на отдельные этапы строительства или реконструкции, если они осуществляются отдельно – на срок, указанный застройщиком для конкретных действий.

При этом срок действует даже в том случае, если право на земельный участок перешло к другому лицу (поэтому, например, допустима продажа участков с недостроенными домами).

Исключением являются случаи, предусмотренные ч. 21.1 той же статьи:

• принудительное прекращение права собственности (в том числе изъятие участка для федеральных, региональных или местных нужд);
• предписание уполномоченного органа в случае, если разрешение не соответствует ограничениям, наложенным на участок, расположенный близ аэродрома;
• отказ собственника от прав на участок;
• расторжение договора аренды, субаренды, безвозмездного пользования или иных соглашений, на основании которых возникли у застройщика права на использование земельного участка;
• прекращение права на использование недр, если предполагалось строительство объекта, связанного с пользованием ими.

Нужно обратить внимание: не всегда разрешение требуется. Вместо заявления на выдачу разрешения можно подать уведомление, если ведётся постройка:

• гаража – если участок передан гражданину для целей, не связанных с коммерческой деятельностью;
• садового дома или хозяйственных построек – если участок передан для ведения садоводческой или огороднической деятельности;
• объектов ИЖС , если они ведутся без привлечения денег от дольщиков;
• объектов, не относящихся к капитальному строительству (например, никто не потребует разрешения, если на участке поставлена арочная теплица, которую можно разобрать и перенести);
• объектов вспомогательного использования (критерии отнесения постройки к таким объектам можно уточнить в письме Росреестра №3215-АБ/20 от 2000 г.);
• буровых скважин;
• антенных башен высотой менее 50 м и т. д.

Для объектов ИЖС действует уведомительный характер. Застройщик, собрав необходимые документы, обязан обратиться в уполномоченный государственный орган. Его специалисты, в свою очередь, либо одобряют строительство, прислав уведомление о соответствии, либо отказывают, уведомив о несоответствии. Однако поскольку документ действует в течение тех же 10 лет, в дальнейшем уведомление о соответствии и разрешение на строительство мы будем считать синонимами.

Также надо учитывать, что продление сроков относится и к изменениям, вносимым в разрешение на строительство – поэтому нормы о них тоже должны применяться, если требуется увеличить время действия документа.

Обязательно ли продлевать, если не уложился в срок

В том случае, если истёк срок действия разрешения, его надо продлевать. Однако есть исключения:

• автоматически на 1 год продлеваются все разрешения, если сроки истекли в период с 7 апреля 2020 по 1 января 2022 года – согласно приложению №3 к постановлению Правительства РФ №440 от 2020 года, принятому в связи с пандемией коронавируса, замедлившей выполнение многих работ, в том числе и строительных;
• до августа 2018 года действовал п. 20 ст. 51 ГрК РФ, запрещавший продлять разрешения, если строительство фактически не было начато. В этом случае продлевать было не нужно – поскольку бессмысленно.

Во всех остальных случаях, если получение разрешения на строительство обязательно, оно должно быть продлено.

Сколько раз можно это делать

Количество продлений для этого документа законодательством не регламентируется. Так что формально можно продлять столько раз, сколько потребуется.

На какой срок

Продление обычно действует на срок в 3 года, однако есть нюансы.

Например, если требуется увеличить срок возведения построек на участке, взятом в аренду, то время продления не может быть больше, чем срок действия договора аренды.

Какие будут последствия, если нет разрешения

Если нет разрешения, то застройщик может быть привлечён к ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. Наказание будет следующим:

• для обычных граждан – штраф от 2 до 5 тыс. рублей;
• для должностных лиц – от 20 до 50 тыс. рублей;
• для ИП – от 20 до 50 тыс. рублей, либо приостановление деятельности на срок до 90 дней;
• для организаций – штраф от 500 тыс. до 1 млн. рублей или же приостановка деятельности на 90 суток.

Как продлить в 2023 году: пошаговая инструкция

Возможные способы

Продлить действие разрешения можно следующими методами:

1. Обратившись напрямую в орган, выдающий разрешения на строительство. Поскольку этот способ ничем не отличается от обращения через МФЦ (многофункциональный центр, который в этом случае выступает лишь посредником), в дальнейшем на нём мы останавливаться не будем.
2. Подать документы через МФЦ.
3. Подать заявление через портал «Госуслуги».

Через МФЦ

Какие документы потребуются

Чтобы продлить разрешение на строительство через МФЦ, необходимо обратиться туда. С собой следует иметь следующие документы:

1. Паспорт заявителя.
2. Заявление о продлении сроков. Его можно подготовить заранее, скачав с официальных сайтов органа, ведущего надзор за строительством в вашем регионе – но можно заполнить и прямо в МФЦ, получив бланк у сотрудников.
3. Действующее разрешение. Поскольку по состоянию на февраль 2023 года не прошло ещё 10 лет с момента, когда для ИЖС стали нужны только уведомления о согласовании, эти документы пока не прикладываются.
4. Выписка из ЕГРН (Единого госреестра прав на недвижимость). Срока действия у этого документа нет, но чем он свежее – тем лучше.
5. Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество старого образца (она же «зелёнка») – если есть в наличии. Приложение этого документа необязательно, но он может ускорить процесс рассмотрения.
6. Кадастровая выписка на земельный участок (при её наличии – обычно все кадастровые данные содержатся в выписке из ЕГРН).
7. Нотариально заверенная доверенность, если от имени застройщика выступает его представитель.
8. Документы, подтверждающие право пользования участком (если он не находится в собственности у застройщика).
9. Документы, подтверждающие объём фактически проведённых работ. В зависимости от того, что именно делалось, могут прилагаться договоры подряда со строительными организациями, акты сдачи-приёмки выполненных работ и т. д.

Скачать бланк заявления о продлении срока действия разрешения на строительство

Сколько времени займёт процесс

Получение решения о продлении сроков займёт:

• 1-2 дня – на передачу документов из МФЦ в организацию строительного надзора, уполномоченную принимать решения;
• 10-15 дней – на рассмотрение поданного заявления вместе с прилагающимися к нему документами;
• 1-2 дня – на передачу официального решения о продлении или отказе в нём обратно в МФЦ, где заявитель сможет получить его.

Сроки могут быть увеличены в том случае, если вопрос окажется сложным (например, если строительство ведётся в охранной зоне или на другом участке с особыми условиями использования).

Сколько это стоит

Пошлина за продление разрешений на строительство с заявителя не взимается. Любая оплата осуществляется только после того, как начнётся процедура регистрации уже готового объекта через Росреестр и другие компетентные государственные органы.

Плата может быть взята только за следующие действия:

• за выдачу выписки из ЕГРН, подтверждающую права собственности на участок или его статус (например, нахождение в долгосрочной аренде);
• за услуги кадастрового инженера, если требуется внести изменения в кадастровую документацию объекта.

Через «Госуслуги»

Чтобы продлить срок действия документа через портал «Госуслуги», необходимо сделать следующее:

1. Авторизоваться на «Госуслугах».
   

   Внимание: если у вас неподтверждённый аккаунт – вы не сможете воспользоваться этим методом! Зато и воспользоваться порталом можно как с помощью компьютера или планшета, так и через мобильное приложение, предназначенное для смартфонов.

2. Проверить, доступна ли эта услуга в вашем регионе. Самый простой способ – забить в поиске её название и посмотреть, что будет выдано.
3. Проверить, есть ли у вас ЭЦП (электронная цифровая подпись). Без неё обойтись только онлайн-сервисом невозможно – можно лишь записаться на приём в нужное для вас время.
4. Если аккаунт подтверждён и ЭЦП актуально, нужно заполнить онлайн-заявление. Оно откроется после того, как вы выберете нужный пункт в меню портала.
5. После того, как заявление составлено, к нему нужно приложить отсканированные копии документов, необходимых для продления. Каждый файл с копией должен быть объёмом не более 1 Гб.
6. Когда документы приложены, нужно нажать на кнопку «Отправить». После этого документы будут направлены на проверку соответствующим органом власти.
7. В течение 5-7 дней с момента отправки заявления будет дан положительный или отрицательный ответ на ваше обращение.
8. Если продление одобрено, бумажную копию официального документа можно будет забрать в МФЦ, который будет указан в ответе, направленном в ваш личный кабинет на портале «Госуслуги».

Михаил Суворов

Ведущий юрист портала Правовой.Центр. Стаж – 26 лет

Задать вопрос

В некоторых регионах после того, как в адрес надзорного органа были направлены сканы, может потребоваться предоставить на проверку оригиналы документов.

По каким причинам могут отказать

Отказать в продлении действия сроков разрешении на строительство могут по следующим основаниям:

• не предоставлены все необходимые документы;
• недостоверность указанных сведений;
• отсутствие у уполномоченных органов информации о начатом строительстве (п. 7 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ);
• уже состоявшееся истечение сроков – если вы забыли про постройку и прошло уже 3-5 лет с момента, когда кончилось действие разрешения, вы однозначно получите отказ.

Можно ли обжаловать отказ и куда необходимо обращаться

Обжаловать отказ в продлении срока действия разрешения на строительство можно, обратившись в суд. Руководствоваться здесь нужно правилами, установленными КАС (Кодексом административного судопроизводства) РФ.

Обращаться при этом необходимо в тот суд, в чьей подсудности находится надзорный орган, отказавший в продлении. Адрес организации можно узнать на её официальном сайте.

Кроме того, вместо обжалования отказа можно попытаться получить новое разрешение на строительство. Этот способ подходит тем, кто подал документы со слишком большим опозданием: никакой суд не восстановит срок, если не было уважительных причин для просрочки, и время действия разрешения истекло. В этом случае рассматривать документы будут дольше, но зато, если есть желание, можно внести любые изменения в первоначальный план строительства (например, вместо одноэтажного сруба из брёвен возвести на своём участке трёхэтажный коттедж, пусть даже и на прежнем фундаменте).

Вопросы и ответы