Установка забора на придомовой территории МКД в 2026 году — судебная практика

В 2026 году вопрос установки заборов на придомовой территории многоквартирных домов остается актуальным. Жители МКД стремятся оградить свои дворы от чужих автомобилей, особенно в условиях платных парковок в центре городов. Однако такие решения могут привести к конфликтам с соседями и контролирующими органами. Рассмотрим судебную практику, которая показывает, при каких условиях установка забора законна, а когда может быть оспорена.

Обстоятельства дела: как жильцы решили оградить двор

В конце 2018 года жители многоквартирного дома в Ижевске на общем собрании собственников приняли решение установить забор с южной и западной стороны здания. Цель — ограничить доступ посторонних автомобилей на придомовую территорию. Управляющая компания получила все необходимые согласования в муниципалитете и выполнила решение собственников. Однако жители соседнего МКД выразили недовольство: забор перекрыл им привычный проход по тротуару от подъезда к остановкам общественного транспорта. Они подали жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖН).

Позиция жилищной инспекции

ГЖН провела проверку и пришла к выводу, что установка забора нарушает права жителей соседних домов. По мнению инспекции, придомовая территория, по которой проходит пешеходная дорожка, имеет статус публичного сервитута — то есть ею могут пользоваться не только собственники огороженного дома, но и другие граждане. Жилинспекция сослалась на часть 5 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и выдала управляющей компании предписание обеспечить свободный проход по территории.

Позиция управляющей компании

УК не согласилась с требованиями ГЖН и обратилась в суд. Аргументы были следующими:

• Собственники квартир вправе принимать решения об ограждении придомовой территории на общих собраниях (в соответствии с Жилищным кодексом РФ).
• Решение принято с соблюдением всех процедур.
• Получены все необходимые разрешения от муниципалитета.
• Согласовывать установку забора с жителями соседних домов УК не обязана.
• В заборе организованы ворота и калитка для прохода жителей соседнего дома.

Решения судов первой и апелляционной инстанций

Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону жилинспекции. Судьи указали, что хотя общее собрание МКД вправе устанавливать пределы использования придомового участка, собственники не могут закрыть доступ к объектам, существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса (до 1 марта 2005 года). К таким объектам суды отнесли пешеходную дорожку, которой пользовались жители других домов. Наличие ворот и калитки в заборе суды не сочли достаточным основанием для отмены предписания ГЖН. По мнению судов, на придомовой территории действует публичный сервитут, а значит, предписание законно.

Решение кассационной инстанции: победа жильцов

Арбитражный суд Уральского округа пересмотрел дело и отменил решения нижестоящих судов. Кассация указала на ключевые правовые моменты: 1. Сервитут требует государственной регистрации Согласно части 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ, сервитут подлежит обязательной государственной регистрации. Если регистрации нет — нет и сервитута. 2. Публичный сервитут устанавливается законом или актом органа власти Часть 2 статьи 23 Земельного кодекса РФ предусматривает, что публичный сервитут устанавливается законом или нормативным правовым актом местного органа власти. Жилищная инспекция не имеет таких полномочий. 3. Споры по сервитутам разрешаются в судебном порядке Часть 5 статьи 36 ЖК РФ указывает, что споры по сервитутам разрешаются в суде. ГЖН не может самостоятельно устанавливать наличие сервитута. Верховный Суд РФ отказался пересматривать дело (определение ВС от 27.09.2021 № 309-ЭС21-17181 по делу № А71-4094/2020), подтвердив законность решения кассации. Забор остался стоять, а жители соседних домов вынуждены обходить двор.

Таблица: основные этапы судебного спора

Этап	Решение	Основание
Общее собрание собственников МКД	Принято решение об установке забора	Часть 1 статьи 44, часть 2 статьи 46 ЖК РФ
Проверка ГЖН	Выдано предписание снести забор	Ссылка на публичный сервитут (часть 5 статьи 36 ЖК РФ)
Суд первой инстанции	Отказ в удовлетворении требований УК	Поддержка позиции ГЖН
Апелляционная инстанция	Отказ в удовлетворении требований УК	Поддержка позиции ГЖН
Кассационная инстанция (Арбитражный суд Уральского округа)	Отмена решений нижестоящих судов, предписание ГЖН признано незаконным	Отсутствие зарегистрированного сервитута, превышение полномочий ГЖН
Верховный Суд РФ	Отказ в пересмотре дела	Определение от 27.09.2021 № 309-ЭС21-17181

Выводы: что важно знать собственникам МКД

1. Сервитут устанавливается между двумя сторонами Сервитут — это обременение земельного участка, которое устанавливается либо по соглашению сторон, либо по решению суда, либо нормативным актом органа власти. Жители соседнего дома не могут в одностороннем порядке объявить о наличии сервитута. Не может этого сделать и жилищная инспекция. 2. Сервитут требует государственной регистрации Если сервитут не зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), его юридически не существует. Это подтверждается частью 3 статьи 274 ГК РФ. 3. Решение общего собрания собственников имеет силу Если общее собрание МКД приняло решение об установке забора с соблюдением процедуры (кворум, большинство голосов, протокол), получены согласования муниципалитета, то отменить такое решение крайне сложно. Недовольство жителей соседних домов само по себе не является основанием для признания решения недействительным. 4. За пользование чужой землей можно взимать плату Часть 5 статьи 274 ГК РФ предусматривает, что собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату. Если жители соседнего дома настаивают на праве прохода через чужую придомовую территорию, они должны быть готовы платить за это. 5. Публичный сервитут устанавливается муниципалитетом Жители соседних домов могут обратиться в орган местного самоуправления с просьбой установить публичный сервитут. Однако это сложная процедура, требующая обоснования необходимости сервитута для обеспечения нужд местного населения. Кроме того, муниципалитет должен будет выплачивать собственникам компенсацию за обременение их земли.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли установить забор на придомовой территории МКД в 2026 году?

Да, можно. Для этого необходимо провести общее собрание собственников, принять решение большинством голосов (не менее 2/3 от общего числа голосов), оформить протокол и получить согласование в муниципалитете. Решение должно соответствовать требованиям статей 44, 46 Жилищного кодекса РФ.

Что делать, если жилищная инспекция выдала предписание снести забор?

Необходимо проверить, на каком основании выдано предписание. Если ГЖН ссылается на наличие сервитута, запросите документы, подтверждающие его государственную регистрацию. Если регистрации нет, предписание можно оспорить в суде. Обратитесь к юристу для подготовки заявления.

Могут ли жители соседнего дома требовать снести забор?

Жители соседнего дома могут обратиться в суд с иском о признании решения общего собрания недействительным или об установлении сервитута. Однако для удовлетворения таких требований им необходимо доказать, что забор нарушает их законные права и интересы, а также что на участке существует зарегистрированный сервитут или есть основания для его установления.

Нужно ли согласовывать установку забора с жителями соседних домов?

Нет, не нужно. Решение об установке забора на придомовой территории принимается только собственниками квартир данного МКД на общем собрании. Согласие жителей соседних домов не требуется. Однако необходимо получить согласование в органах местного самоуправления.

Что такое публичный сервитут и кто его устанавливает?

Публичный сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливаемое в интересах местного населения. Он устанавливается законом или нормативным правовым актом органа местного самоуправления (часть 2 статьи 23 Земельного кодекса РФ). Жилищная инспекция не имеет полномочий устанавливать публичный сервитут.

Можно ли требовать плату за проход через придомовую территорию?

Да, если установлен сервитут. Согласно части 5 статьи 274 ГК РФ, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Размер платы определяется соглашением сторон или судом.

Какие документы нужны для установки забора на придомовой территории?

Необходимы: протокол общего собрания собственников с решением об установке забора, согласование проекта ограждения с органом местного самоуправления (архитектурный отдел), разрешение на производство работ (если требуется), договор с подрядчиком. Рекомендуется также получить заключение о том, что забор не нарушает требования пожарной безопасности и не препятствует проезду спецтранспорта.

Что делать, если муниципалитет отказывает в согласовании установки забора?

Отказ должен быть мотивированным и оформлен письменно. Если вы считаете отказ незаконным, его можно обжаловать в вышестоящий орган или в суд. Основания для отказа могут быть связаны с нарушением градостроительных норм, требований пожарной безопасности, наличием зарегистрированного сервитута или иных обременений.