Регистрация квартиры по доверенности после смерти продавца — Верховный суд встал на сторону добросовестного приобретателя

В 2026 году актуальным остается вопрос защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости, когда регистрация права собственности происходит после смерти продавца. Верховный Суд РФ в определении №78-КГ21-59-К3 от 22.03.2022 г. разрешил спор о судьбе квартиры, проданной при жизни владельца, но поставленной на учет в Росреестр уже после его смерти. Рассмотрим подробности этого дела и выводы высшей судебной инстанции.

Фактические обстоятельства дела

14.03.2016 г. владелец квартиры Козлов продал её гражданину Макарову. Расчет по договору купли-продажи (ДКП) был произведен полностью в размере 4 млн рублей. Однако через две недели продавец умер и не успел собственноручно подать соответствующие документы на регистрацию в Росреестр. 12.05.2016 г. документы за умершего продавца подал Александров, действующий по ранее выданной доверенности. Росреестр зарегистрировал право собственности на покупателя Макарова. Далее ситуация развивалась следующим образом: Макаров под залог квартиры взял займ в 1,5 млн рублей, но не смог его погасить. Квартира была взыскана в пользу кредитора и продана на торгах, где её купил Хубаев почти за 3 млн рублей. Однако попытка зарегистрировать право собственности за Хубаевым оказалась неуспешной. Причина заключалась в том, что после смерти Козлова к нотариусу с заявлением о принятии наследства обратилась городская администрация. Администрация посчитала, что поскольку никто не обратился за наследством умершего, квартира является выморочным имуществом и должна перейти в городскую собственность. Нотариус выдал городской администрации свидетельство о праве на наследство по закону на квартиру как на выморочное имущество. В такой ситуации Хубаев считал себя добросовестным приобретателем квартиры и требовал регистрации права собственности на себя. Администрация же утверждала, что после смерти Козлова выданная им доверенность перестала быть действительной, а значит, регистрация перехода права собственности на Макарова была недействительной.

Позиции сторон и судебные разбирательства

Администрация обратилась с иском о признании недействительной регистрации права собственности на спорную квартиру, а также о её признании выморочным имуществом и признании за городом права собственности на неё. Хубаев также обратился с иском о признании за ним права собственности на спорную квартиру, ссылаясь на то, что он является добросовестным приобретателем на торгах. Факт смерти продавца Козлова до регистрации права собственности в Росреестре, по его мнению, не является основанием для признания первичного ДКП незаключенным или недействительным.

Решения нижестоящих судов

Нижестоящие суды пришли к единому выводу: самый первый ДКП является ничтожным. Их логика заключалась в следующем: поскольку доверенность действительна только при жизни доверителя Козлова, а он умер, то и его доверенность утратила силу. Это означает, что поданное в Росреестр заявление на основании недействительной доверенности делает недействительной и саму регистрацию перехода права собственности от Козлова к Макарову. Также суды пришли к выводу, что квартира выбыла из собственности Козлова помимо его воли, а значит, её можно истребовать в пользу города как выморочное имущество независимо от добросовестности последующих приобретателей.

Решение Верховного Суда РФ

Верховный Суд обратил внимание на то, что согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям и соблюдена требуемая форма договора. А в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по ДКП продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а тот обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. По рассмотренному первичному ДКП никто не оспаривал, что Козлов собственноручно подписал договор и получил за квартиру от Макарова 4 млн рублей. Макаров после передачи денег принял квартиру от Козлова. Таким образом, Верховный Суд подтвердил, что стороны договора согласовали все существенные условия сделки и исполнили её. Верховный Суд обратил внимание на то, что администрация может истребовать имущество у добросовестного приобретателя только в том случае, если квартира выбыла из её владения помимо её воли или воли лица, которому она его доверила (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Нижестоящие суды сослались лишь на то, что при жизни Козлов не обращался за регистрацией перехода права собственности к Макарову в Росреестр. Но суды по-настоящему не исследовали, была ли у Козлова воля на отчуждение квартиры. Поэтому отказ Хубаеву в его требовании о признании за ним права собственности необоснован, так как он законно приобрел квартиру на торгах и полностью её оплатил. Причем законность всех действий по приобретению спорной квартиры (в том числе заключенный по итогам торгов договор) никем не оспаривалась. В результате Верховный Суд отменил ранее принятые решения и встал на сторону добросовестного приобретателя.

Основания для признания сделки недействительной

По закону сделку с недвижимостью можно признать недействительной по следующим основаниям:

Основание	Описание	Пример
Нарушение требований закона	Сделка заключена с нарушением формы или императивных норм	Устная форма договора купли-продажи недвижимости
Мнимая сделка	Стороны не намеревались создать правовые последствия	Фиктивное «переписывание» активов на другое лицо без реальной передачи имущества
Притворная сделка	Договор заключен для прикрытия другой сделки	Договор дарения вместо купли-продажи для ухода от налогов или лишения супруга прав на имущество
Отсутствие полномочий представителя	Сделка заключена лицом, не обладающим полномочиями	Продажа квартиры по поддельной доверенности
Порок воли	Сделка заключена под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы	Покупатель угрозами вынуждает продать квартиру по заниженной цене
Кабальная сделка	Договор заключен на крайне невыгодных условиях из-за тяжелого положения одной стороны	Покупатель пользуется безвыходным положением продавца и специально занижает цену

Часто задаваемые вопросы

Можно ли зарегистрировать право собственности на квартиру после смерти продавца в 2026 году?

Да, если договор купли-продажи был заключен при жизни продавца, все существенные условия согласованы, расчет произведен и квартира передана покупателю. Смерть продавца до регистрации не делает сделку недействительной. Однако регистрация по доверенности, выданной умершим, может быть оспорена, поэтому рекомендуется обращаться в суд для признания права собственности.

Действительна ли доверенность после смерти доверителя?

Нет. Согласно п. 1 ст. 188 ГК РФ доверенность прекращается вследствие смерти доверителя. Однако это не влияет на действительность договора, заключенного при жизни доверителя.

Что такое выморочное имущество и когда квартира переходит государству?

Выморочное имущество — это наследство, на которое не заявили права наследники в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Согласно ст. 1151 ГК РФ такое имущество переходит в собственность муниципального образования или субъекта РФ. Однако если наследодатель при жизни продал квартиру, она не может считаться выморочным имуществом.

Кто такой добросовестный приобретатель и какие у него права?

Добросовестный приобретатель — это лицо, которое приобрело имущество возмездно, не знало и не могло знать о том, что продавец не имел права его отчуждать. Согласно ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель защищен от истребования имущества, если оно не выбыло из владения собственника помимо его воли.

Можно ли оспорить сделку купли-продажи недвижимости, если она не зарегистрирована в Росреестре?

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности само по себе не является основанием для признания договора недействительным. Это подтверждается п. 60 Постановления Пленума ВС РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. Для признания сделки недействительной необходимы иные основания, предусмотренные законом.

Что делать, если продавец умер до регистрации права собственности?

Необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на основании заключенного договора купли-продажи. В качестве доказательств следует представить договор, документы об оплате, акт приема-передачи квартиры и другие доказательства исполнения сделки.

Можно ли истребовать квартиру у добросовестного приобретателя?

Только в исключительных случаях, предусмотренных п. 1 ст. 302 ГК РФ: если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (похищено, утеряно) или выбыло из владения лица, которому было передано во владение. Если собственник добровольно продал квартиру, истребовать её у добросовестного приобретателя нельзя.

Какие документы подтверждают добросовестность приобретателя?

Договор купли-продажи, документы об оплате (расписка, банковские выписки), акт приема-передачи, выписка из ЕГРН о праве собственности продавца на момент сделки, отсутствие обременений и запретов на отчуждение.