22.03.2022 г. Верховный Суд (ВС) решил судьбу квартиры проданной при жизни, но поставленной на учет в Росреестр уже после смерти ее продавца (определение ВС №78-КГ21-59-К3). Какие проблемы возникли в этом случае — рассмотрим далее.
Начало истории
14.03.2016 г. владелец квартиры некий Козлов продал её гражданину Макарову. При этом расчет по договору купли-продажи (ДКП) был произведен полностью в размере 4 млн рублей. Однако через две недели продавец умер и не успел собственноручно подать соответствующие документы на регистрацию в Росреестр.
Поэтому 12.05.2016 г. такие документы за него подал Александров, действующий по ранее выданной доверенности. И Росреестр благополучно зарегистрировал право собственности на покупателя Макарова.
А вот дальше ситуация начинает развиваться в двух параллельных направлениях. Купивший квартиру Макаров под её залог взял займ в 1,5 млн рублей. Но не смог погасить займ, и данная квартира была взыскана у него в пользу кредитора. Впоследствии жилье было продано на торгах, где его купил некий Хубаев почти за 3 млн рублей. Однако попытка зарегистрировать право собственности в Росреестре за Хубаевым была неуспешной.
Дело в том, что после смерти Козлова — первоначального собственника и продавца квартиры — к нотариусу с заявлением о принятии наследства обратилась городская администрация.
Администрация посчитала, что поскольку никто не обратился за наследством умершего, то квартира считается выморочным имуществом и должна перейти в городскую собственность. Соответственно, нотариус выдал городской администрации свидетельство о праве на наследство по закону на квартиру, как на выморочное имущество.
В такой ситуации Хубаев считал себя добросовестным приобретателем квартиры и требовал регистрации права собственности на себя. Администрация же считала, что после смерти самого первого собственника Козлова, выданная им доверенность перестала быть действительной.
А значит, регистрация перехода права собственности на Макарова была недействительной. Поэтому квартира является выморочным имуществом, а значит — собственностью города.
Данная нетривиальная ситуация потребовала разрешения в суде. Поэтому администрация обратилась с иском о признании недействительной регистрации права собственности на спорную квартиру, а также о её признании выморочным имуществом и признании за городом права собственности на неё.
Хубаев также обратился с иском о признании за ним права собственности на спорную квартиру, так как он является её добросовестным приобретателем на торгах. А факт смерти продавца Козлова до регистрации права собственности в Росреестре не является основанием для признания первичного ДКП незаключенным или недействительным.
Позиции нижестоящих судов
Нижестоящие суды, рассмотрев данное дело, пришли к единому выводу: они решили, что самый первый ДКП является ничтожным. Их логика заключалась в следующем: поскольку доверенность действительна только при жизни доверителя Козлова, а он умер, то и его доверенность утратила силу.
А это значит, что поданное в Росреестр заявление на основании недействительной доверенности делает недействительной и саму регистрацию перехода права собственности от Козлова к Макарову. То есть Макаров не является законным собственником спорной квартиры.
Также суды пришли к выводу, что квартира выбыла из собственности Козлова помимо его воли, а значит, ее можно истребовать в пользу города как выморочное имущество независимо от добросовестности последующих приобретателей.
В связи с этим добросовестный приобретатель Хубаев обратился за разрешением дела в Верховный Суд.
⚖️ Решение ВС РФ
Верховный Суд обратил внимание на то, что согласно п. 1 ст. 432 ГК договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям и соблюли при этом требования по форме договора. А в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК по ДКП продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а тот, в свою очередь, обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.
По рассмотренному первичному ДКП никто не оспаривал, что Козлов собственноручно подписал договор и получил за квартиру от Макарова 4 млн рублей. В то же время Макаров после передачи денег принял квартиру от Козлова. Таким образом, Верховный Суд подтвердил, что стороны договора согласовали все существенные условия сделки и исполнили ее.
Более того, согласно п. 60 Постановления ВС №10 и Пленума ВАС №22 от 29.04.2010 г. отсутствие регистрации перехода права не позволяет признать ДКП недвижимости недействительным. А это значит, что нарушение порядка регистрации сделки между Козловым и Макаровым в Росреестре не может являться поводом аннулировать ДКП. Также нет и других же оснований недействительности данной сделки.
ВС обратил внимание и на то, что администрация может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, только если квартира выбыла из её владения помимо её воли или воли лица, которому он его доверил (п. 1 ст. 302 ГК). Нижестоящие суды сослались лишь на то, что при жизни Козлов не обращался за регистрацией перехода права собственности к Макарову в Росреестре.
Но суды по-настоящему не исследовали, была ли у Козлова воля на отчуждение квартиры. Поэтому отказ Хубаеву в его требовании о признании за ним права собственности необоснован, так как он законно приобрел квартиру на торгах и полностью её оплатил. Причем законность всех действий по приобретению спорной квартиры (в том числе заключенный по итогам торгов договор) никем не оспаривалась.
В результате ВС отменил ранее принятые решения.
На каких основаниях сделку могут признать недействительной
По закону сделку с недвижимостью можно признать недействительной по следующим основаниям:
- Сделка заключена с нарушением требований закона. Например, нельзя заключать ДКП в устной форме — в этом случае сделка будет недействительной.
- Стороны не намеревались создать правовые последствия (мнимые сделки). Например, человек «переписывает» часть своих активов на другое лицо. При этом имущество на самом деле не переходит из рук в руки, и у человека сохраняется контроль над «переданным» имуществом.
- Стороны заключили договор для прикрытия другой сделки (притворные сделки). Например, притворной сделкой может быть заключение договора дарения вместо ДКП. Это используется для того, чтобы лишить другого супруга права претендовать на такую недвижимость. Или продавец и покупатель определяют реальную цену, равную 1,5 млн рублей, а в ДКП указывается цена в 1 млн рублей, чтобы снизить налог на доходы физических лиц.
- Сделка заключена с представителем, который не обладает такими полномочиями. Например, квартира продается по поддельной доверенности.
- Сделка заключена под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы. Например, покупатель угрозами вынуждает продать квартиру по низкой цене.
- Кабальная сделка — договор, который заключается на условиях, невыгодных одной из сторон. Например, покупатель заранее знает о трудной жизненной ситуации и, пользуясь этим безвыходным положением, специально сбивает цену при заключении ДКП.
