Налоги при сдаче квартиры в аренду в 2026 году: кто и сколько должен платить

Сдача недвижимости в аренду подразумевает получение собственником дохода, который облагается налогами. В 2026 году в России действует несколько режимов налогообложения для арендодателей: НДФЛ для физических лиц, упрощённая система для ИП и налог на профессиональный доход для самозанятых. Выбор оптимального варианта зависит от размера дохода, региона и статуса собственника.

Необходимость выплачивать НДФЛ с аренды жилья указана в пп.4 п.3 ст.208 НК РФ. Ставка бюджетных отчислений регулируется статьями НК РФ, а её размер зависит от статуса плательщика.

Какие налоги платятся при сдаче квартиры

Законодательством РФ предусмотрена обязательная выплата налоговых отчислений с сумм, полученных при сдаче жилья в аренду. Выплаты уплачиваются независимо от того, сдаётся квартира физическим или юридическим лицам.

Собственник жилья обязан заключать договор найма с жильцами. В соглашении прописывается сумма, которую ежемесячно уплачивают квартиросъёмщики. Именно с неё и будет рассчитываться налоговая ставка.

Государство предлагает несколько вариантов исчисления налогов на доход. Владелец может исчислять их как физическое лицо или зарегистрировать ИП для ведения предпринимательской деятельности. С 2019 года появился и третий вариант расчёта — налог на профессиональный доход (НПД) для самозанятых лиц. В каждом случае ставка отличается. Какой способ будет более выгодным и удобным в том или ином случае, зависит от многих факторов и высчитывается индивидуально.

Статус арендодателя	Ставка налога	Дополнительные платежи	Лимит дохода в год
Физическое лицо (резидент РФ)	13%	Нет	Без ограничений
Физическое лицо (нерезидент РФ)	30%	Нет	Без ограничений
Самозанятый (аренда физлицам)	4%	Нет	До 2,4 млн руб.
Самозанятый (аренда юрлицам)	6%	Нет	До 2,4 млн руб.
ИП на УСН «Доходы»	6%	Взносы в ПФР и ФОМС (фиксированные + 1% с дохода свыше 300 тыс. руб.)	До 200 млн руб.
ИП на УСН «Доходы минус расходы»	15%	Взносы в ПФР и ФОМС (фиксированные + 1% с дохода свыше 300 тыс. руб.)	До 200 млн руб.

Если собственник — индивидуальный предприниматель

Зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем может каждый. При работе на ИП можно выбирать разные варианты налоговых отчислений. Если речь идёт о доходах, получаемых от сдачи в аренду квартиры, то подойдёт упрощённая система налогообложения (УСН).

В соответствии со статьёй 346.20 НК РФ арендодатель на ИП с упрощённой системой налогообложения может выбрать два варианта расчётов налоговых выплат:

• Уплачивать со всей суммы получаемых доходов 6%.
• Высчитывать из полученных доходов все понесённые расходы, а из оставшейся суммы платить 15%.

При сдаче жилья в наём на длительный период выгоднее первая схема. Если речь идёт о посуточной сдаче с большими расходами (коммунальные услуги, уборка, ремонт), то может подойти второй вариант.

Кроме налога с полученного дохода предприниматель оплачивает ещё дополнительные взносы в Пенсионный фонд и на обязательное медицинское страхование. В 2026 году фиксированные страховые взносы для ИП составляют около 49 500 рублей в год плюс 1% с дохода, превышающего 300 000 рублей.

При регистрации ИП арендодатель получает возможность формировать страховой стаж за весь период ведения предпринимательской деятельности. Но стоит учитывать, что процедура оформления ИП требует времени, сил и бумажной волокиты. К тому же собственнику жилья придётся вести бухгалтерский учёт своей деятельности и отчитываться перед налоговой, а также оплачивать взносы в Пенсионный фонд и в ФОМС.

Если собственник — самозанятый гражданин

Налог на профессиональный доход (НПД) для самозанятых действует с 2019 года и с 2020 года распространён на всю территорию Российской Федерации. Этот способ налоговых отчислений один из самых удобных и выгодных для арендодателей.

Воспользоваться им могут только те собственники жилья, доход которых за год составляет менее 2,4 миллиона рублей. Зарегистрироваться как самозанятый можно не выходя из дома, воспользовавшись интернет-приложением «Мой налог». Доступ к нему предоставляется бесплатно. В приложении есть возможность проводить финансовые сделки и получать фискальные чеки. Информация по ним сразу же поступает в налоговую инспекцию.

Самозанятые выплачивают всего 4% с дохода, если сдают квартиру в аренду физлицу. В случае, когда договор найма подписывается с юридическими лицами, ставка повышается до 6%. Налоговые отчисления регулируются статьёй 10 ФЗ №422.

Отчисления производятся ежемесячно через мобильное приложение. При расчёте налога по ставке 4% самозанятый автоматически считается застрахованным в ФОМС, так как часть средств (из 4%) перечисляется туда. Однако страховой стаж для пенсии не формируется автоматически — для этого нужно делать добровольные взносы в Пенсионный фонд.

Если собственник — физическое лицо

Для легальной сдачи жилья в аренду можно не проходить никакую регистрацию, а платить налоги как физлицо. Налогоплательщик просто раз в год подаёт налоговую декларацию о полученных доходах в ФНС (форма 3-НДФЛ) и с указанной суммы уплачивает положенные по закону отчисления.

В соответствии со статьёй 224 НК РФ физлица обязаны выплатить НДФЛ в размере:

• 13%, если они являются резидентами РФ (находятся на территории России не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев);
• 30%, если речь идёт о нерезидентах.

Такой вариант расчёта удобен тем, что не требует ежемесячного учёта и оплаты. К тому же получатель имеет право подать заявку на возврат части уплаченного НДФЛ за последние три года. Налоговый вычет можно получить при наличии документального обоснования крупных трат, например, на лечение или на покупку жилья.

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за отчётным, а уплатить налог — до 15 июля. Например, за доходы 2025 года декларация подаётся до 30 апреля 2026 года, а налог уплачивается до 15 июля 2026 года.

Ответственность за неуплату налогов

Налоговое законодательство довольно жёстко относится к неплательщикам и предусматривает ряд административных и уголовных наказаний за данную провинность. Неуплата налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду, повлечёт:

• Штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога, если плательщик не вовремя уплатил отчисления или сделал это в неполном размере по незнанию или ошибке. При намеренном нарушении закона размер штрафа увеличивается вдвое. За каждый день просрочки в обоих случаях начисляется пеня. Статья 122 НК РФ.
• Штраф до 300 000 рублей/исправительные работы сроком до 480 часов/арест до полугода для предпринимателей, которые не соблюдают действующие законодательные нормы. Статья 171 УК РФ.
• Штраф от 100 000 до 300 000 рублей, или принудительные работы на срок до 1 года, или арест до 6 месяцев за уклонение от налоговых отчислений в бюджет. Статья 198 УК РФ.

Особо злостные неплательщики, которые получают большие доходы и уклоняются от уплаты, могут попасть в тюрьму на срок до 3-х лет в соответствии с п.2 ст. 198 УК РФ.

Своевременно оплаченные отчисления избавят собственника жилья от административного и/или уголовного преследования. Налоговая служба активно использует данные банков, объявлений на сайтах аренды и показания соседей для выявления нелегальных арендодателей.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог, если я сдаю квартиру родственнику?

Да, налог платить нужно. Законодательство не делает исключений для родственников. Если вы получаете доход от сдачи квартиры в аренду, он подлежит налогообложению независимо от того, кто является арендатором. Однако если вы предоставляете жильё родственнику безвозмездно (без оплаты), то налоговая база отсутствует и платить налог не нужно.

Какой режим налогообложения выгоднее для сдачи одной квартиры в 2026 году?

Для сдачи одной квартиры в долгосрочную аренду физическим лицам наиболее выгоден режим самозанятости (НПД) со ставкой 4%. Это в три раза меньше, чем НДФЛ 13% для физлиц, и не требует уплаты страховых взносов, как при ИП на УСН. Главное условие — годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей.

Может ли налоговая узнать, что я сдаю квартиру без уплаты налогов?

Да, может. ФНС получает информацию из банков о регулярных поступлениях на счёт, мониторит объявления на сайтах аренды (Авито, Циан и др.), использует данные управляющих компаний о количестве проживающих, а также принимает сообщения от соседей и бывших арендаторов. За неуплату налогов предусмотрены штрафы, пени и даже уголовная ответственность.

Нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре?

Регистрация договора аренды в Росреестре обязательна только в том случае, если срок аренды составляет более одного года (ст. 651 ГК РФ). Для краткосрочной аренды (до года) регистрация не требуется, но договор в письменной форме заключить необходимо — он подтверждает законность получения дохода и служит основанием для уплаты налогов.

Можно ли получить налоговый вычет, если я плачу НДФЛ с аренды квартиры?

Да, можно. Если вы платите НДФЛ 13% как физическое лицо с дохода от аренды, вы имеете право на стандартные налоговые вычеты: имущественный (при покупке жилья), социальный (на лечение, обучение), инвестиционный. Для этого нужно подать декларацию 3-НДФЛ и документы, подтверждающие право на вычет. Самозанятые и ИП на УСН права на такие вычеты не имеют.

Что будет, если я не подам декларацию 3-НДФЛ вовремя?

За непредставление декларации 3-НДФЛ в срок (до 30 апреля года, следующего за отчётным) предусмотрен штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 рублей (ст. 119 НК РФ). Кроме того, за неуплату самого налога в срок (до 15 июля) начисляются пени за каждый день просрочки.

Можно ли перейти с режима физлица на самозанятость в середине года?

Да, можно. Регистрация в качестве самозанятого возможна в любой момент через приложение «Мой налог». С момента регистрации вы начинаете платить налог по ставке 4% (или 6% при работе с юрлицами). Однако за период до регистрации, если вы получали доход от аренды, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить НДФЛ 13% как физическое лицо.

Нужно ли самозанятому заключать письменный договор аренды?

Законодательство не обязывает самозанятых заключать письменный договор аренды для целей налогообложения — достаточно формировать чеки в приложении «Мой налог» при получении оплаты. Однако письменный договор аренды настоятельно рекомендуется: он защищает права обеих сторон, фиксирует условия найма и служит доказательством в случае споров.