Весьма неординарный способ обойти норму закона о пятилетнем гарантийном сроке при строительстве долевого жилья нашел застройщик из Барнаула.
Согласно этой схемы гарантийный срок для подачи заявления об устранении выявленных недостатков в построенном жилье составляет всего 2 года. Причем законность такого подхода подтвердил Верховный Суд (ВС), рассматривая 30 августа 2022 года дело №51-КГ22-6-К8.
Начало истории
Все начиналось хорошо. В 2016 году семья из Барнаула купила в ипотеку квартиру у ООО «Строительная инициатива». Ранее квартира принадлежала ООО «Строительная инициатива» на основании договора инвестирования строительства с застройщиком ООО «Жилищная инициатива».
Другими словами, на средства ООО «Строительная инициатива» застройщиком было построено данное жилье. А после завершения работ и сдачи дома в эксплуатацию квартира перешла в собственность того, кто, собственно, дал деньги на стройку.
При продаже жилья семейной паре был произведен осмотр квартиры и заключен договор купли-продажи. В процессе передачи жилья у покупателей претензий к техническому состоянию квартиры не было. Общая стоимость квартиры составила почти 4 миллиона 300 тысяч рублей.
Однако спустя некоторое время в квартире обнаружились недостатки строительных и отделочных работ. Поэтому в 2019 году покупатели направили продавцу квартиры претензию с требованием провести независимую строительную экспертизу и устранить выявленные недостатки. В частности, демонтировать некачественную штукатурку, нанести новую и восстановить обои.
В результате был произведен осмотр квартиры и составлен соответствующий акт. На основании акта «Строительная инициатива» сообщила, что готова своими силами устранить недостатки.
После этого супруги обратились в независимый центр строительно-технической экспертизы, который подтвердил справедливость требований о ремонте. В заключении эксперта было указано, что для устранения недостатков нужно порядка 205 тысяч рублей.
На основании этой экспертизы супруги потребовали от ООО «Строительная инициатива» оплатить стоимость экспертизы, затраты на устранение всех недостатков, а также все расходы по проживанию семьи в гостинице на время проведения ремонта. Также было заявлено требование о компенсации морального вреда.
Однако на данное требование продавец квартиры ответил выплатой в 100 тысяч рублей на ремонт, и 5 тысяч в качестве компенсации морального вреда. На последующее обращение с требованием доплатить недостающую сумму ответа не последовало, и супруги обратились в суд.
Позиции нижестоящих судов
Все нижестоящие суды поддержали требования о взыскании всех расходов на ремонт, расходов на проведение экспертизы, а также компенсации морального вреда.
В процессе рассмотрения дела была произведена судебная строительно-техническая экспертиза, которая также подтвердила строительные недостатки квартиры. Поэтому суды, на основании пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей (ЗОЗПП) решили, что раз недостатки обнаружены в квартире, которая является объектом недвижимости, то к таким спорам следует применять 5-летний гарантийный срок для подачи претензии продавцу.
Ответчик же — ООО «Строительная инициатива» — настаивал на том, что в данном случае следует применять 2-летний гарантийный срок. Так как 5-летний гарантийный срок, применимый к строительным работам, используется в отношении застройщиков (об этом говорит пункт 5 статьи 7 закона №214-ФЗ о долевом строительстве).
То есть если бы квартира была куплена у застройщика ООО «Жилищная инициатива», то тогда действовал бы 5-летний гарантийный срок. Но поскольку квартира куплена не у застройщика (а ООО «Строительная инициатива» не является застройщиком), то в этом случае действует 2-летний гарантийный срок.
Фактически в данном случае вся проблема возникла потому, что договором купли-продажи квартиры не был установлен гарантийный срок. В результате дело попало в Верховный Суд.
Решение ВС РФ
Верховный Суд, рассматривая данное дело, обратил внимание на следующее. Договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не был установлен. Также и закон не оговаривает каких-либо специальных сроков, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретённой недвижимости. Поэтому на основании пункта 2 статьи 477 Гражданского Кодекса и абзаца 2 пункта 1 статьи 19 ЗОЗПП покупатели вправе предъявить требования к продавцу только в пределах двух лет со дня покупки квартиры.
Интересно, что по информации портала Право.RU, в судебном заседании Верховного Суда было заявлено, что согласно данным из ЕГРЮЛ, учредителем инвестирующей компании ООО «Строительная инициатива» и компании-застройщика ООО «Жилищная инициатива» выступает одно лицо. То есть организации аффилированы. И используя такую схему перевыкупа квартир эти компании обходят 5-летний гарантийный срок.
Однако по словам одного из судей, в протоколах заседания про аффилированность организаций информации не было. Поэтому Верховный Суд принял решение о применении в данном случае 2-летнего гарантийного срока. А значит, покупатели квартиры пропустили срок подачи претензии и потеряли право на бесплатное устранение строительных недостатков в своей квартире.
Таким образом, ВС встал на сторону продавца ООО «Строительная инициатива» и отменил ранее принятые судебные решения.
Удобная схема снижения гарантийного срока на новостройки
В данном деле весьма интересным моментом является именно вопрос аффилированности компании-инвестора и компании-застройщика.
Само понятие аффилированности означает способность физического или юридического лица оказывать влияние на деятельность других физических или юридических лиц в рамках предпринимательской деятельности. Также это может означать взаимозависимость между хозяйствующими субъектами. В самом себе это не несет ничего плохого, если при этом не нарушаются права и законные интересы государства или других лиц.
Хотя с другой стороны, как говорится, кто платит деньги, тот и заказывает «музыку». Ведь инвестирующая компания ООО «Строительная инициатива» должна была изыскать средства для вложения в долевое строительство квартир. И именно она имеет право на 5-летний гарантийный срок.
А все последующие законные владельцы также имеют такое право, но только в течение двух лет с момента покупки. Так что не все так однозначно. Однако сам факт того, что в материалах дела отсутствуют соответствующие выписки из ЕГРН об аффилированных компаниях (а эти выписки по словам истцов предоставлялись), наводит на неприятные мысли…
Поэтому в данном конкретном деле ВС принял решение отказать покупателям квартир. И тем самым подтвердил, что подобная схема обхода 5-летнего гарантийного срока имеет место быть.
Как учитываются гарантийные сроки на новостройки по закону
По общему правилу при передаче собственнику квартиры, построенной застройщиком по договору долевого участия, гарантийный срок составляет 5 лет (пункт 5 статьи 7 закона №214-ФЗ о долевом строительстве).
Если же новостройка передается не по договору долевого строительства, и если гарантийный срок не установлен договором купли-продажи, то гарантийный срок, согласно абзаца 2 пункта 1 статьи 19 ЗОЗПП составляет не более 2 лет.
