Схема застройщиков для снижения гарантийного срока на новостройки в 2026 году

В 2026 году продолжает действовать схема, позволяющая застройщикам обходить норму закона о пятилетнем гарантийном сроке при строительстве долевого жилья. Весьма неординарный способ нашел застройщик из Барнаула: гарантийный срок для подачи заявления об устранении выявленных недостатков в построенном жилье составляет всего 2 года. Законность такого подхода подтвердил Верховный Суд, рассматривая 30 августа 2022 года дело №51-КГ22-6-К8.

Начало истории

Всё начиналось хорошо. В 2016 году семья из Барнаула купила в ипотеку квартиру у ООО «Строительная инициатива». Ранее квартира принадлежала ООО «Строительная инициатива» на основании договора инвестирования строительства с застройщиком ООО «Жилищная инициатива».

Другими словами, на средства ООО «Строительная инициатива» застройщиком было построено данное жильё. А после завершения работ и сдачи дома в эксплуатацию квартира перешла в собственность того, кто, собственно, дал деньги на стройку.

При продаже жилья семейной паре был произведён осмотр квартиры и заключён договор купли-продажи. В процессе передачи жилья у покупателей претензий к техническому состоянию квартиры не было. Общая стоимость квартиры составила почти 4 миллиона 300 тысяч рублей.

Однако спустя некоторое время в квартире обнаружились недостатки строительных и отделочных работ. Поэтому в 2019 году покупатели направили продавцу квартиры претензию с требованием провести независимую строительную экспертизу и устранить выявленные недостатки. В частности, демонтировать некачественную штукатурку, нанести новую и восстановить обои.

В результате был произведён осмотр квартиры и составлен соответствующий акт. На основании акта «Строительная инициатива» сообщила, что готова своими силами устранить недостатки.

После этого супруги обратились в независимый центр строительно-технической экспертизы, который подтвердил справедливость требований о ремонте. В заключении эксперта было указано, что для устранения недостатков нужно порядка 205 тысяч рублей.

На основании этой экспертизы супруги потребовали от ООО «Строительная инициатива» оплатить стоимость экспертизы, затраты на устранение всех недостатков, а также все расходы по проживанию семьи в гостинице на время проведения ремонта. Также было заявлено требование о компенсации морального вреда.

Однако на данное требование продавец квартиры ответил выплатой в 100 тысяч рублей на ремонт и 5 тысяч в качестве компенсации морального вреда. На последующее обращение с требованием доплатить недостающую сумму ответа не последовало, и супруги обратились в суд.

Позиции нижестоящих судов

Все нижестоящие суды поддержали требования о взыскании всех расходов на ремонт, расходов на проведение экспертизы, а также компенсации морального вреда.

В процессе рассмотрения дела была произведена судебная строительно-техническая экспертиза, которая также подтвердила строительные недостатки квартиры. Поэтому суды, на основании пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей (ЗОЗПП) решили, что раз недостатки обнаружены в квартире, которая является объектом недвижимости, то к таким спорам следует применять 5-летний гарантийный срок для подачи претензии продавцу.

Ответчик же — ООО «Строительная инициатива» — настаивал на том, что в данном случае следует применять 2-летний гарантийный срок. Так как 5-летний гарантийный срок, применимый к строительным работам, используется в отношении застройщиков (об этом говорит пункт 5 статьи 7 закона №214-ФЗ о долевом строительстве).

То есть если бы квартира была куплена у застройщика ООО «Жилищная инициатива», то тогда действовал бы 5-летний гарантийный срок. Но поскольку квартира куплена не у застройщика (а ООО «Строительная инициатива» не является застройщиком), то в этом случае действует 2-летний гарантийный срок.

Фактически в данном случае вся проблема возникла потому, что договором купли-продажи квартиры не был установлен гарантийный срок. В результате дело попало в Верховный Суд.

Решение Верховного Суда РФ

Верховный Суд, рассматривая данное дело, обратил внимание на следующее. Договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не был установлен. Также и закон не оговаривает каких-либо специальных сроков, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретённой недвижимости. Поэтому на основании пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса и абзаца 2 пункта 1 статьи 19 ЗОЗПП покупатели вправе предъявить требования к продавцу только в пределах двух лет со дня покупки квартиры.

Интересно, что по информации портала Право.RU, в судебном заседании Верховного Суда было заявлено, что согласно данным из ЕГРЮЛ, учредителем инвестирующей компании ООО «Строительная инициатива» и компании-застройщика ООО «Жилищная инициатива» выступает одно лицо. То есть организации аффилированы. И используя такую схему перевыкупа квартир эти компании обходят 5-летний гарантийный срок.

Однако по словам одного из судей, в протоколах заседания про аффилированность организаций информации не было. Поэтому Верховный Суд принял решение о применении в данном случае 2-летнего гарантийного срока. А значит, покупатели квартиры пропустили срок подачи претензии и потеряли право на бесплатное устранение строительных недостатков в своей квартире.

Таким образом, ВС встал на сторону продавца ООО «Строительная инициатива» и отменил ранее принятые судебные решения.

Удобная схема снижения гарантийного срока на новостройки

В данном деле весьма интересным моментом является именно вопрос аффилированности компании-инвестора и компании-застройщика.

Само понятие аффилированности означает способность физического или юридического лица оказывать влияние на деятельность других физических или юридических лиц в рамках предпринимательской деятельности. Также это может означать взаимозависимость между хозяйствующими субъектами. В самом себе это не несёт ничего плохого, если при этом не нарушаются права и законные интересы государства или других лиц.

Хотя с другой стороны, как говорится, кто платит деньги, тот и заказывает «музыку». Ведь инвестирующая компания ООО «Строительная инициатива» должна была изыскать средства для вложения в долевое строительство квартир. И именно она имеет право на 5-летний гарантийный срок.

А все последующие законные владельцы также имеют такое право, но только в течение двух лет с момента покупки. Так что не всё так однозначно. Однако сам факт того, что в материалах дела отсутствуют соответствующие выписки из ЕГРН об аффилированных компаниях (а эти выписки по словам истцов предоставлялись), наводит на неприятные мысли…

Поэтому в данном конкретном деле ВС принял решение отказать покупателям квартир. И тем самым подтвердил, что подобная схема обхода 5-летнего гарантийного срока имеет место быть.

Как учитываются гарантийные сроки на новостройки по закону

По общему правилу при передаче собственнику квартиры, построенной застройщиком по договору долевого участия, гарантийный срок составляет 5 лет (пункт 5 статьи 7 закона №214-ФЗ о долевом строительстве).

Если же новостройка передаётся не по договору долевого строительства, и если гарантийный срок не установлен договором купли-продажи, то гарантийный срок, согласно абзаца 2 пункта 1 статьи 19 ЗОЗПП составляет не более 2 лет.

Сравнительная таблица гарантийных сроков

Ситуация	Гарантийный срок	Основание
Покупка квартиры у застройщика по договору долевого участия	5 лет	Пункт 5 статьи 7 закона №214-ФЗ
Покупка квартиры у инвестора (не застройщика) с указанием гарантийного срока в договоре	Согласно договору	Пункт 1 статьи 477 ГК РФ
Покупка квартиры у инвестора (не застройщика) без указания гарантийного срока в договоре	2 года	Абзац 2 пункта 1 статьи 19 ЗОЗПП
Покупка квартиры на вторичном рынке	Определяется договором или 2 года	Пункт 2 статьи 477 ГК РФ

Часто задаваемые вопросы

Какой гарантийный срок действует при покупке квартиры у застройщика по договору долевого участия?

При покупке квартиры непосредственно у застройщика по договору долевого участия гарантийный срок составляет 5 лет с момента передачи квартиры. Это установлено пунктом 5 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ.

Что делать, если я купил квартиру не у застройщика, а у инвестора?

Если вы приобрели квартиру у инвестора (компании, которая вложила средства в строительство, но не является застройщиком), внимательно изучите договор купли-продажи. Если в нём не указан гарантийный срок, по закону он составит только 2 года. Рекомендуется при заключении договора настаивать на включении условия о 5-летнем гарантийном сроке.

Как проверить, является ли продавец квартиры застройщиком?

Проверить статус продавца можно через выписку из ЕГРЮЛ на сайте ФНС России. Застройщик — это организация, которая имеет разрешение на строительство и заключает договоры долевого участия. Если продавец — инвестор, он приобрёл квартиру у застройщика по договору инвестирования, а затем перепродаёт её вам.

Можно ли оспорить 2-летний гарантийный срок, если продавец и застройщик — аффилированные лица?

Теоретически можно, но на практике это сложно. В рассмотренном Верховным Судом деле информация об аффилированности не была учтена, так как отсутствовала в материалах дела. Для успешного оспаривания необходимо предоставить суду доказательства аффилированности (выписки из ЕГРЮЛ, данные об учредителях, финансовые связи) и доказать, что схема использовалась для обхода закона.

Что делать, если обнаружил недостатки в квартире после истечения 2-летнего срока?

Если гарантийный срок истёк, вы теряете право требовать от продавца бесплатного устранения недостатков. Однако если недостатки являются существенными и скрытыми (например, нарушение несущих конструкций), можно попытаться доказать, что продавец знал о них, но скрыл при продаже. В этом случае возможно взыскание убытков через суд.

Как правильно зафиксировать недостатки в новостройке?

При обнаружении недостатков необходимо: провести независимую строительно-техническую экспертизу, составить акт с фотофиксацией, направить продавцу письменную претензию с описанием недостатков и требованием их устранения (заказным письмом с уведомлением). Сохраняйте все документы и переписку — они понадобятся в случае судебного разбирательства.

Распространяется ли 5-летний гарантийный срок на общедомовое имущество?

Да, 5-летний гарантийный срок распространяется не только на квартиру, но и на общедомовое имущество (фасад, кровлю, инженерные системы, подъезды). Претензии по недостаткам общедомового имущества может предъявить как отдельный собственник, так и управляющая организация от имени всех жильцов.

Можно ли продлить гарантийный срок на новостройку?

Гарантийный срок может быть продлён только по соглашению сторон, если это прямо указано в договоре купли-продажи. Застройщик или продавец может добровольно установить более длительный гарантийный срок (например, 7 или 10 лет), но это встречается редко. Закон устанавливает минимальные сроки, которые не могут быть уменьшены.