Управляющая компанию не может самостоятельно предъявлять счета за обслуживание без сопутствующего решения общего собрания всех собственников жилого многоквартирного дома.
Начало истории
В суд обратился гражданин с требованиями в отношении управляющей компании, обслуживающей многоквартирный дом, в котором у истца в собственности имелось помещение. Истец требовал сделать перерасчёт по оплате услуг, предоставляемых УК, а именно:
- оплата, содержание и ремонт нежилых помещений с 12.05.2016 по 07.09.2016;
- оплата, содержание и ремонт жилых помещений на сумму 31 885,01 рублей с 13.05.2016 по 10.08.2016;
- содержание участка земли и облагораживания территории на сумму 31 580,73 рублей с 13.05.2016 по 01.08.2018.
Также истец требовал наложить на УК штраф за отказ урегулировать ситуацию мирно, без судебного разбирательства.
По материалам дела, с 01.01.2015 УК выполняла работы по обслуживанию дома. По убеждению истца, плата на отопление, ремонт и содержание дома должна начисляться с 10.08.2016 — именно в этот день состоялась регистрация прав собственности на недвижимость в ЕГРН.
На основании этого суммы, указанные в требованиях истца, должны быть признаны незаконными для оплаты. Кроме того, оплата за содержание участка земли и благоустройство территории по тарифу 7,14 руб./кв. м., по мнению истца, незаконна, ведь общее собрание собственников до 03.08.2018 для принятия подобного порядка не проводилось.
Управляющая компания в ответ на претензии истца ссылалась на то, что тариф в размере 7,14 руб./кв. м. был принят на собрании владельцев многоквартирного дома 03.07.2018, хотя в протоколе собрания это не было указано, что является прямым нарушением прав истца как получателя услуг.
Судебные решения
Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении своих претензий. Решение было основано на п. 6 ст. 153 ЖК РФ, в соответствии с которым отсутствие регистрации прав собственника нежилых помещений не освобождает его от затрат на содержание этих помещений в надлежащем виде.
Кроме того, истец предоставил протокол общего собрания жильцов от 03.07.2018, но суд не мог принять его во внимание, так как данный документ являлся копией, не заверенной законным образом, а оригинал предоставлен не был.
Апелляционный и кассационный суд поддержал решение суда первой инстанции. Это стало поводом для обращения истца в Верховный Суд РФ.
⚖️ Решение Верховного Суда РФ
Рассматривая дело № 5-КГ21-42-К2 от 25.05.2021, Верховный Суд РФ руководствовался ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой УК обязуется предоставлять услуги заказчикам, в данном случае — собственникам помещений многоквартирного дома. Данные услуги подразумевают содержание и ремонт помещений и коммунальные расходы.
По ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник должен нести расходы на поддержание помещений в надлежащем виде, а также принимать участие в расходах на капитальный ремонт.
Решения, принимаемые на общем собрании всех владельцев, обязательны для исполнения для всех собственников, даже для тех, кто не явился на собрание (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Исходя из вышесказанного, определение и изменение размеров оплаты содержания и ремонта помещений определяется волеизъявлением владельцев — это гарантирует соблюдение их законных прав и пресекает возможное изменение условий предоставления услуг со стороны управляющей компании.
В данном деле юридически важным моментом являются следующие вопросы:
- было ли принято на собрании всех владельцев решение об определении тарифов на содержание участка земли и облагораживании территории;
- какие тарифы были установлены УК на обслуживание помещений и участка;
- на каком основании производился расчёт тарифов и можно ли однозначно идентифицировать их как правильные.
Эти обстоятельства судами предыдущих инстанций выяснены не были — и это является прямым нарушением ч. 2 ст. 56 ГПК РФ. Также тарифы на услуги не были утверждены на общем собрании собственников. Данный документ доступен для ознакомления на сайте ответчика, и УК не оспаривала при рассмотрении дела содержании копии документа, представленной истцом.
Согласно подпункту «а» п. 28 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, собственники помещений обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в соответствии со своими долями в праве общей собственности.
В п. 16, 17 данных Правил указано, что привлечение к обслуживанию многоквартирного дома управляющей компании происходит на основании договора между УК и собственниками дома. В договоре фиксируется порядок предоставления услуг, условия их оказания и оплаты.
Верховный Суд РФ принял решение отменить постановления судов предыдущих инстанций и направить дело на повторный пересмотр в суд первой инстанции.
? Обязанности УК по управлению и содержанию МКД и где это должно быть прописано
В основные обязанности по управлению и содержанию МКД входит:
- подготовка здания к сезонным изменениям — к летнему и зимнему периоду;
- уборка дворовой территории от листвы, снега и т. п.;
- очищение крыш, сливных стоков от сосулек и загрязнений;
- работа по поддержанию внешнего вида здания: штукатурка, покраска и т. д.;
- устранение аварийных ситуаций внутри помещений: протечки, пробоины и т. д.;
- противопожарные мероприятия;
- проверка общедомовых приборов;
- осмотр и содержание в надлежащем состоянии отопительной системы;
- другие работы.
Полный перечень обязанностей управляющей компании прописан в договоре управления. В случае, если компания не справляется со своими обязанностями либо не исполняет их должным образом, получатели услуг (собственники МКД) вправе поменять управляющую компанию либо обратиться с жалобой в инспекцию Государственного жилищного надзора.
