ВС запретил расторгать договор соцнайма из-за отсутствия семьи в квартире в 2026 году

Договор социального найма, заключаемый между жильцом и муниципальным образованием, предусматривает, что гражданин-наниматель должен постоянно проживать в предоставленной квартире. Однако в 2026 году действует правовая позиция Верховного Суда РФ: сам по себе факт отсутствия проживания не означает, что соглашение о найме должно быть расторгнуто автоматически, особенно если выезд произошёл по независящим от нанимателя причинам.

С чего всё началось

Гражданка Н. (имя изменено) обратилась в местную администрацию муниципального района и заключила с ней соглашение о социальном найме жилого помещения. После этого она вселилась в предоставленное ей жилое помещение вместе со всеми членами своей семьи.

Позднее жильё было обследовано муниципальной комиссией и признано аварийным в установленном порядке. После этого и сама нанимательница, и все члены её семьи покинули снимаемое жильё, выбрав себе новое место для проживания.

Местная администрация сочла, что нанимательнице квартира больше не нужна, и обратилась в суд, чтобы расторгнуть договор социального найма. В качестве обоснования своих претензий администрация указывала, что не вносилась оплата за пользование жилым помещением, коммунальными услугами (как минимум газоснабжением и водопроводом).

Ответчики иск не признали, и дело было рассмотрено судом по существу.

Позиции нижестоящих судов

Районный суд при рассмотрении дела в первой инстанции счёл исковые требования обоснованными. Он признал ответчиков утратившими право пользования помещением. Также суд расторг договор социального найма между нанимательницей и местной администрацией.

Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции в силе.

Четвёртый кассационный суд тоже оставил ранее вынесенные судебные акты без изменения.

В результате ответчица подала кассационную жалобу в Верховный Суд РФ, которая была принята к рассмотрению. Одновременно был восстановлен пропущенный процессуальный срок подачи кассационной жалобы.

В результате ВС РФ принял дело к рассмотрению.

Решение Верховного Суда РФ

При рассмотрении дела Верховным Судом РФ было обнаружено, что нижестоящие суды принимали решения с серьёзным нарушением законодательства РФ.

Нарушения выражались в следующем:

• Согласно постановлению местной администрации, жилой многоквартирный дом, в котором проживала семья ответчицы, был признан аварийным и подлежащим сносу.
• В связи с этим нанимательница и члены её семьи добровольно переехали в другое жилое помещение, принадлежащее им на праве собственности. При этом сам факт права собственности не является причиной для расторжения договора социального найма.
• Временное отсутствие по месту проживания не является причиной для расторжения договора социального найма (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, ст. 71 ЖК РФ). То же самое говорит и п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №14 от 2009 года.
• При рассмотрении дела судами нижестоящих инстанций не было подтверждено желание нанимательницы и членов её семьи отказаться от продолжения договора социального найма.
• Суды сослались только на факт добровольного выезда нанимательницы и членов её семьи из спорной квартиры.
• Суд не принял во внимание тот факт, что проживание в аварийном доме было недопустимо, и что после объявления решения комиссии о состоянии дома все жильцы, включая ответчицу с её семьёй, покинули дом и переселились в другие жилые помещения. Этому факту ни один из судов нижестоящих инстанций не уделил внимания.

Таким образом, Верховный Суд РФ признал, что проживание нанимательницы и членов её семьи по другому адресу не было связано с нарушением договора социального найма.

В связи с этим ВС РФ отменил решение суда первой инстанции и отправил дело рассматриваться заново с учётом позиции, занятой ВС РФ.

Что является основанием для расторжения договора социального найма

Согласно ст. 83 ЖК РФ, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в следующих случаях:

• По соглашению сторон — если и жилец, и владелец квартиры (то есть местная администрация) заключили соглашение о том, что договор подлежит расторжению на заранее согласованных ими условиях.
• С момента выезда нанимателя и его членов семьи в другое жилое помещение — если не указано в законе иное. Но в этом случае действует правило о том, что выезд должен быть добровольным. Если от проживания наниматели отказались по независящим от них причинам, договор не должен считаться расторгнутым.
• В судебном порядке.

Судебный порядок предусматривает следующие случаи:

• наниматели разрушают предоставленную им квартиру или иное жилое помещение;
• плата за проживание не вносится в течение более чем полгода;
• жильцы нарушают права и законные интересы соседей, делая невозможным совместное проживание с ними;
• жильё используется не по назначению.

В этих случаях собственник помещения, сдаваемого по договору социального найма, имеет право подать в суд, расторгнуть договор и принудительно выселить жильца и членов его семьи, допускающего нарушение законодательных норм об использовании жилых помещений.

Сравнительная таблица оснований для расторжения договора социального найма

Основание	Порядок расторжения	Правовая норма
Соглашение сторон	Добровольное расторжение по взаимному согласию нанимателя и наймодателя	Ч. 1 ст. 83 ЖК РФ
Добровольный выезд нанимателя и членов его семьи	Договор считается расторгнутым с момента выезда, если выезд добровольный и не связан с независящими обстоятельствами	Ч. 3 ст. 83 ЖК РФ
Неуплата за жильё более 6 месяцев	Судебный порядок по иску наймодателя	Ч. 4 ст. 83 ЖК РФ
Разрушение или порча жилого помещения	Судебный порядок по иску наймодателя	Ч. 4 ст. 83 ЖК РФ
Использование жилья не по назначению	Судебный порядок по иску наймодателя	Ч. 4 ст. 83 ЖК РФ
Нарушение прав и интересов соседей	Судебный порядок по иску наймодателя	Ч. 4 ст. 83 ЖК РФ

Часто задаваемые вопросы

Может ли администрация расторгнуть договор социального найма, если наниматель временно не проживает в квартире?

Нет, временное отсутствие нанимателя и членов его семьи по месту жительства не является основанием для расторжения договора социального найма. Это подтверждается ч. 3 ст. 83 ЖК РФ и позицией Верховного Суда РФ. Расторжение возможно только при добровольном выезде с намерением отказаться от жилья или по судебному решению при наличии оснований, предусмотренных ч. 4 ст. 83 ЖК РФ.

Что делать, если дом признан аварийным, а администрация требует расторгнуть договор социального найма?

Если вы вынужденно покинули жильё из-за признания дома аварийным, это не является основанием для автоматического расторжения договора. Вы имеете право на предоставление другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в соответствии со ст. 86 и 89 ЖК РФ. При попытке администрации расторгнуть договор обращайтесь в суд с возражениями и ссылайтесь на правовую позицию Верховного Суда РФ.

Является ли наличие жилья в собственности основанием для расторжения договора социального найма в 2026 году?

Нет, сам по себе факт наличия у нанимателя или членов его семьи жилого помещения в собственности не является основанием для расторжения договора социального найма. Верховный Суд РФ в своём определении чётко указал, что право собственности на другое жильё не прекращает действие договора социального найма автоматически.

Какой срок неуплаты за жильё является основанием для расторжения договора социального найма через суд?

Согласно ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, наймодатель вправе требовать расторжения договора социального найма в судебном порядке, если наниматель не вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев. При этом суд может предоставить нанимателю срок для погашения задолженности, если признает причины неуплаты уважительными.

Можно ли расторгнуть договор социального найма по соглашению сторон?

Да, договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК РФ). Для этого наниматель и наймодатель (муниципальное образование) должны заключить письменное соглашение о расторжении договора на согласованных условиях. Это наиболее простой и быстрый способ прекращения договорных отношений.

Что грозит нанимателю за использование жилья не по назначению?

Использование жилого помещения не по назначению является основанием для расторжения договора социального найма в судебном порядке (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). Например, если наниматель использует квартиру под офис, склад или производственное помещение. Кроме того, за нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрена административная ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ в виде предупреждения или штрафа.