Кадастровая стоимость недвижимости в 2026 году: что это, как узнать и оспорить

Кадастровая стоимость недвижимости — это показатель, который устанавливается государством и служит основой для расчета налогов на имущество. В 2026 году этот параметр остается ключевым для определения налоговой базы по земельным участкам, квартирам, домам, гаражам и коммерческим объектам. Расчет производится по совокупности различных характеристик: расположению, качеству постройки, типу недвижимости, транспортной доступности и развитости инфраструктуры.

Важно понимать, из чего складывается размер кадастровой стоимости, как ее узнать и можно ли оспорить сумму, установленную государством, если она не соответствует реальной рыночной цене объекта.

Что такое кадастровая стоимость и на что она влияет

Кадастровая стоимость представляет собой результат оценки недвижимого имущества, полученный в определенный период времени, который определяется исходя из факторов, влияющих на ценообразование. Нормативной базой для применения этого понятия является Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке».

Фактически, понятие кадастровой стоимости можно охарактеризовать как цену недвижимости по мнению государства.

Расчет показателя производится с учетом многих параметров, которые также влияют и на определение рыночной цены. В этот перечень входят:

• Транспортная доступность объекта.
• Наличие и степень развитости инфраструктуры.
• Расположение недвижимого имущества (регион, район, удаленность от центра).
• Площадь и назначение объекта.
• Год постройки и техническое состояние.
• Категория и вид разрешенного использования земельного участка.

Кадастровая стоимость объекта, в соответствии со статьей 390 НК РФ и главой 32 НК РФ, напрямую влияет на:

• Налог на имущество физических лиц — плату государству за владение недвижимостью. Сумма налога определяется как произведение кадастровой стоимости объекта на величину налоговой ставки (от 0,1% до 2% в зависимости от вида объекта и региона).
• Земельный налог. Рассчитывается по формуле, аналогичной той, что используется при расчете налога на имущество (ставка от 0,3% до 1,5%).
• НДФЛ при продаже недвижимости. Ставка составляет 13% от вырученной суммы. В том случае, если сумма сделки составила меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на 0,7 — расчет налога будет произведен от кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
• Налог при получении недвижимости в форме дарения (если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками).
• Госпошлина для сделок с недвижимостью, при которых необходимо нотариальное удостоверение (например, при продаже доли в праве собственности).

Каким объектам присваивается кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость, в соответствии с законодательством Российской Федерации, присваивается всем объектам недвижимого имущества. К ним относятся:

• Жилые помещения (квартиры, комнаты, жилые дома).
• Нежилые помещения, в том числе торговые и бизнес-центры, офисы, склады.
• Объекты недвижимого имущества иностранных организаций, которые не осуществляют деятельности в РФ через постоянные представительства.
• Гаражи и машиноместа.
• Земельные участки (всех категорий и видов разрешенного использования).
• Хозяйственные постройки и объекты незавершенного строительства.
• Здания и сооружения.

Как определяется кадастровая стоимость

Расчет кадастровой стоимости происходит на основе рыночной цены объекта недвижимости и прочей информации, связанной с экономическими параметрами пользования объектом. Исчерпывающая инструкция, в соответствии с которой происходит расчет кадастровой стоимости, описана в Федеральном законе № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года.

Основным отличием кадастровой стоимости от рыночной при этом является использование метода массовой оценки. Для ее определения создают выборку из большого числа объектов на определенную дату, а затем анализируют их, используя стандартные методики и статистический анализ. Оценку проводят государственные бюджетные учреждения субъектов РФ.

Периодичность проведения государственной кадастровой оценки:

• Для земельных участков — не реже одного раза в 4 года (в городах федерального значения — не реже одного раза в 2 года).
• Для зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машиномест — не реже одного раза в 4 года (в городах федерального значения — не реже одного раза в 2 года).

Изменения в законодательстве о кадастровой оценке

В Федеральный закон № 269-ФЗ от 31 июля 2020 года были внесены изменения, которые вступили в силу с 11 августа 2020 года и продолжают действовать в 2026 году.

Нововведениями стали:

• Применение сведений о кадастровой стоимости. В случае возникновения ошибки в кадастровой стоимости и ее последующего исправления, законом об оценочной деятельности предусмотрено применение наименьшей из получившихся сумм.
• Единая периодичность проведения государственной кадастровой оценки. Теперь оценочная деятельность проводится через 4 года после проведения последней оценки, а в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — через 2 года, если администрацией городов будет принято соответствующее решение.
• Обязательная переоценка. В 2022 году была проведена государственная кадастровая оценка земельных участков независимо от сроков проведения предыдущей оценки, а в 2023 году — государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машиномест.

Результаты кадастровой оценки 2022-2023 годов применяются для расчета налогов с 2023-2024 годов соответственно и остаются актуальными в 2026 году до проведения следующей переоценки.

Как узнать кадастровую стоимость объекта

Узнать кадастровую стоимость объекта можно следующими способами:

1. Заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Сделать это можно в любом из отделений МФЦ, а также онлайн на сайте Росреестра, портале Госуслуг или через специальный электронный сервис Федеральной кадастровой палаты.
2. В личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. Здесь отображается информация обо всех объектах недвижимости, зарегистрированных на ваше имя, и их кадастровая стоимость.
3. Онлайн на сайте Росреестра по адресу объекта или его кадастровому номеру через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
4. На публичной кадастровой карте (при условии, что известен адрес или кадастровый номер объекта). Доступна на сайте Росреестра.

Способ получения информации	Срок получения	Стоимость	Где получить
Выписка из ЕГРН (бумажная)	3-5 рабочих дней	400 руб. для физических лиц	МФЦ, Росреестр
Выписка из ЕГРН (электронная)	1-3 рабочих дня	250 руб. для физических лиц	Сайт Росреестра, Госуслуги
Справочная информация онлайн	Мгновенно	Бесплатно	Сайт Росреестра, публичная кадастровая карта
Личный кабинет налогоплательщика	Мгновенно	Бесплатно	Сайт ФНС

Можно ли оспорить кадастровую стоимость

Если владелец объекта недвижимости не согласен с кадастровой стоимостью объекта и считает ее неверной (завышенной по сравнению с рыночной ценой), он может начать процедуру оспаривания в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами:

• В досудебном порядке — путем подачи заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре.
• В судебном порядке — путем подачи искового заявления в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта недвижимости.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости:

1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (требуется независимая оценка).

Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо:

• Заказать независимую оценку рыночной стоимости объекта у лицензированного оценщика.
• Подготовить пакет документов (правоустанавливающие документы на объект, технический паспорт, отчет об оценке).
• Подать заявление в комиссию при Росреестре или исковое заявление в суд.

Срок подачи заявления — в течение 5 лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых сведений о кадастровой стоимости.

При положительном решении новая кадастровая стоимость будет применяться с даты внесения в ЕГРН оспариваемых сведений, что позволит пересчитать налоги за предыдущие периоды.

Часто задаваемые вопросы

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной?

Кадастровая стоимость определяется государством методом массовой оценки на основе статистических данных и стандартных методик. Рыночная стоимость — это цена, по которой объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. Кадастровая стоимость может быть как выше, так и ниже рыночной, но чаще всего она приближена к рыночной цене.

Как часто обновляется кадастровая стоимость в 2026 году?

Государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в 4 года для большинства регионов и не реже одного раза в 2 года для городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь). Последняя массовая переоценка земельных участков прошла в 2022 году, зданий и помещений — в 2023 году.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость без суда?

Да, можно подать заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре. Это досудебный порядок оспаривания. Для этого необходимо предоставить отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта или доказательства недостоверности сведений, использованных при оценке.

Влияет ли кадастровая стоимость на ипотеку?

Нет, при оформлении ипотеки банки ориентируются на рыночную стоимость объекта, которую определяет аккредитованный банком оценщик. Однако кадастровая стоимость может использоваться банком как ориентир для первичной оценки залогового имущества.

Что делать, если кадастровая стоимость выше рыночной?

Необходимо заказать независимую оценку рыночной стоимости объекта у лицензированного оценщика, затем подать заявление в комиссию при Росреестре или исковое заявление в суд. При положительном решении кадастровая стоимость будет снижена до рыночной, что приведет к уменьшению налогов.

Можно ли узнать кадастровую стоимость чужого объекта?

Да, информация о кадастровой стоимости является общедоступной. Ее можно узнать на публичной кадастровой карте Росреестра или заказав справку из ЕГРН, указав кадастровый номер или адрес объекта.