Кадастровая стоимость недвижимости — это показатель, который устанавливается государством. Расчет производится по совокупности различных характеристик: расположению, качеству постройки, типа недвижимости и др.
Данный параметр является ключевым для расчета налоговой базы, поэтому очень важно знать, из чего складывается размер кадастровой стоимости и можно ли оспорить сумму, установленную государством.
? Что такое кадастровая стоимость и на что она влияет
Кадастровая стоимость представляет собой результат оценки недвижимого имущества, полученный в определенный период времени, который определяется исходя из факторов, влияющих на ценообразование. Нормативной базой для применения этого понятия является ФЗ № 237 от 3 июля 2016 года.
Фактически, понятие кадастровой стоимости можно охарактеризовать как цену недвижимости по мнению государства.
Расчет показателя производится с учетом многих параметров, которые также влияют и на определение рыночной цены. В этот перечень входят:
- Транспортная доступность объекта.
- Наличие и степень развитости инфраструктуры.
- Расположение недвижимого имущества и др.
Кадастровая стоимость объекта, в соответствии со статьями 390 и гл 32 НК РФ, напрямую влияет:
- На расчет налога на имущества, т. е. платы государству за владение этим имуществом. Сумма налога определяется как произведение кадастровой стоимости объекта на величину налоговой ставки.
- Земельный налог. Рассчитывается по формуле, аналогичной той, что используется при расчете налога на имущество.
- Налог на доходы физических лиц, который они обязаны уплатить при продаже недвижимости. Ставка составляет 13% от вырученной суммы. В том случае, если сумма сделки составила меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на 0,7 — расчет налога будет произведен от кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
- Налог при получении недвижимости в форме дарения.
- Госпошлина для сделок с недвижимостью, при которых необходимо нотариальное удостоверение.
? Каким объектам присваивается
Кадастровая стоимость, в соответствии с законодательством Российской Федерации, присваивается всем объектам недвижимого имущества. К ним относятся:
- Нежилые помещения, в том числе торговые и бизнес-центры.
- Объекты недвижимого имущества иностранных организаций, которые не осуществляют деятельности в РФ через постоянные представительства.
- Жилые помещения.
- Гаражи.
- Машиноместа.
- Земельные участки.
- Хозяйственные постройки и др.
? Как определяется
Расчет кадастровой стоимости происходит на основе рыночной цены объекта недвижимости и прочей информации, связанной с экономическими параметрами пользования объектом.
Исчерпывающая инструкция, в соответствии с которой происходит расчет кадастровой стоимости описана в ФЗ № 237 от 3 июля 2016 года.
Основным отличием кадастровой стоимости от рыночной при этом является использование метода массовой оценки. Для ее определения создают выборку из большого числа объектов на определенную дату, а затем анализируют их, используя стандартные методики и статистический анализ.
☝️ Изменения, вступающие в силу с 2022/23 годах
В ФЗ № 269 от 31 июля 2020 года в 2019 году были внесены изменения, часть из которых уже вступила в юридическую силу (с 11 августа 2020 года).
Нововведениями стали:
- Применение сведений о кадастровой стоимости. В случае возникновения ошибки в кадастровой стоимости и ее последующего исправления, законом об оценочной деятельности теперь предусмотрено применение наименьшей из получившихся сумм.
- Поправками предусмотрена единая периодичность проведения государственной кадастровой оценки. Теперь оценочная деятельность будет проводиться через 4 года после проведения последней оценки, а в городах федерального значения — через 2 года, если администрацией городов будет принято соответствующее решение.
Поправки вступят в силу:
- В отношении проведения оценки земельных участков — с 1 января 2022 года.
- В отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машиномест — с 1 января 2023 года.
При этом, в 2022 году в обязательном порядке независимо от сроков проведения предыдущей кадастровой оценки, будет проведена государственная кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 году — государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машиномест.
? Как узнать кадастровую стоимость объекта
Узнать кадастровую стоимость объекта можно следующими способами:
- Заказав выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Сделать это можно в любом из отделений МФЦ, а также онлайн на сайте Росреестра, портале Госуслуг или через специальный электронный сервис Федеральной кадастровой палаты.
- В личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС.
- Онлайн на сайте Росреестра по адресу объекта или его номеру.
- Посмотрев кадастровую стоимость объекта на публичной кадастровой карте (при условии, что известен адрес или номер объекта).
⚖️ Можно ли оспорить кадастровую стоимость
Если владелец объекта недвижимости не согласен с кадастровой стоимостью объекта и считает ее неверной, он может начать процедуру оспаривания (в соответствии со статьей 24.18 ФЗ № 135 от 29 июля 1998 года).
Оспорить кадастровую стоимость можно как в суде, так и в досудебном порядке.
