Застройщик обязан компенсировать аренду жилья при затягивании сроков сдачи квартиры по ДДУ — решение ВС РФ 2026

В 2026 году продолжает действовать важная судебная практика: Верховный Суд РФ подтвердил право дольщика взыскать с застройщика расходы на аренду жилья за период просрочки передачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Это право закреплено определением ВС РФ №4-КГ22-4-К1 от 31.05.2022 года и остается актуальным для защиты интересов участников долевого строительства. Рассмотрим подробности дела и возможности взыскания убытков с недобросовестного застройщика.

Обстоятельства дела

По договору долевого участия застройщик обязался передать гражданке Зиньковой Е.С. однокомнатную квартиру в установленный срок. Позднее стороны заключили дополнительное соглашение, которое предусматривало новый срок передачи квартиры — не позднее 30 июля 2019 года.

Однако и этот срок не был соблюден — квартира была передана дольщице только 19 февраля 2020 года, то есть с опозданием почти на 7 месяцев.

Поскольку Зинькова рассчитывала на получение квартиры в установленные сроки и планировала переехать ближе к месту работы, ей пришлось на период затянувшегося строительства арендовать жилье в Москве. Расходы на аренду составили 150 тысяч рублей за период с августа 2019 года по январь 2020 года.

Женщина обратилась с иском в Дмитровский городской суд Московской области, требуя взыскать с застройщика убытки в виде расходов на найм жилья, неустойку за просрочку передачи квартиры, компенсацию морального вреда, штраф и судебные расходы.

Позиции судов первой и апелляционной инстанций

Дмитровский городской суд удовлетворил исковые требования в полном объеме и взыскал с застройщика:

• неустойку за период с 31.07.2019 по 19.02.2020 — 110 тысяч рублей;
• убытки в виде расходов на найм жилья за период с 01.08.2019 по 31.01.2020 — 150 тысяч рублей;
• компенсацию морального вреда — 10 тысяч рублей;
• штраф — 20 тысяч рублей;
• судебные расходы.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что нарушение застройщиком сроков передачи жилья повлекло для дольщицы необходимость нести дополнительные расходы на аренду.

Однако апелляционная инстанция изменила решение суда и отказала истице во взыскании расходов на найм жилья (150 тысяч рублей). Апелляционный суд посчитал, что отсутствует причинно-следственная связь между просрочкой передачи квартиры и затратами на съемное жилье.

Кассационная инстанция поддержала позицию апелляции. После этого дело было передано на рассмотрение в Верховный Суд РФ.

Решение Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ отменил решения апелляционной и кассационной инстанций, восстановив справедливость. В своем определении ВС РФ указал на следующие важные обстоятельства:

• на момент нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры истица была зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы;
• у Зиньковой отсутствовала другая недвижимость на территории Москвы и Московской области;
• договор ДДУ предусматривал, что построенная квартира располагалась вблизи места работы истицы и была готова для заселения и проживания;
• из-за несвоевременной передачи жилья дольщица в период с 30.07.2019 по 19.02.2020 вынужденно продолжала нести затраты по найму другого жилого помещения.

Таким образом, Верховный Суд установил прямую причинно-следственную связь между нарушением застройщиком обязательств и убытками дольщицы. ВС РФ взыскал с застройщика полную сумму расходов на аренду жилья — 150 тысяч рублей, а также неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

Полный текст определения доступен на сайте КонсультантПлюс.

Что можно взыскать с застройщика при нарушении сроков сдачи жилья по ДДУ

Согласно статье 10 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», при нарушении застройщиком срока передачи объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе требовать:

Вид компенсации	Основание	Размер / условия
Неустойка (пеня)	Статья 6 Закона №214-ФЗ	1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки
Убытки сверх неустойки	Статья 10 Закона №214-ФЗ	Расходы на аренду жилья, хранение вещей, гостиницу и другие документально подтвержденные затраты
Компенсация морального вреда	Статья 15 Закона о защите прав потребителей	Определяется судом с учетом обстоятельств дела
Штраф	Статья 13 Закона о защите прав потребителей	50% от присужденной судом суммы в пользу потребителя
Судебные расходы	Статья 98 ГПК РФ	Расходы на юриста, госпошлину, экспертизы

Важно понимать, что формулировка статьи 10 Закона №214-ФЗ позволяет взыскать любые убытки, понесенные дольщиком в связи с нарушением застройщиком обязательств. Это могут быть:

• расходы на аренду жилья;
• расходы на хранение мебели и вещей;
• расходы на проживание в гостинице;
• расходы на переезд;
• упущенная выгода (например, если дольщик планировал сдавать квартиру в аренду);
• другие документально подтвержденные затраты.

Однако все убытки необходимо доказать в суде, предоставив документальное подтверждение: договоры аренды, платежные документы, расписки, чеки и т.д.

Как взыскать убытки с застройщика: пошаговая инструкция

Если застройщик нарушил сроки передачи квартиры по ДДУ, следуйте следующему алгоритму:

1. Соберите доказательства убытков. Сохраняйте все документы, подтверждающие расходы: договоры аренды, платежные поручения, расписки, чеки, квитанции. Чем больше документов, тем выше шансы на успех в суде.
2. Направьте претензию застройщику. Составьте письменную претензию с требованием выплатить неустойку и компенсировать убытки. Направьте претензию заказным письмом с уведомлением о вручении. Срок ответа на претензию — 10 дней.
3. Обратитесь в суд. Если застройщик не ответил на претензию или отказался выплачивать компенсацию, подавайте исковое заявление в суд по месту нахождения застройщика. Иски о защите прав потребителей освобождены от уплаты госпошлины.
4. Участвуйте в судебных заседаниях. Предоставьте суду все доказательства: договор ДДУ, дополнительные соглашения, акт приема-передачи квартиры, документы о расходах на аренду, справку с места работы, выписку из ЕГРН об отсутствии другой недвижимости.
5. Получите исполнительный лист. После вынесения решения в вашу пользу получите исполнительный лист и передайте его в службу судебных приставов для принудительного взыскания.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли взыскать расходы на аренду жилья, если застройщик задерживает сдачу квартиры по ДДУ?

Да, можно. Верховный Суд РФ в определении №4-КГ22-4-К1 от 31.05.2022 подтвердил право дольщика взыскать с застройщика убытки в виде расходов на аренду жилья за период просрочки передачи квартиры. Главное условие — наличие документального подтверждения расходов и доказательств того, что аренда была вынужденной мерой из-за действий застройщика.

Какие документы нужны для взыскания расходов на аренду с застройщика?

Для взыскания расходов на аренду необходимы: договор ДДУ с указанием срока передачи квартиры, дополнительные соглашения (если были), акт приема-передачи квартиры с фактической датой передачи, договор аренды жилья, платежные документы (расписки, чеки, платежные поручения), справка с места работы, выписка из ЕГРН об отсутствии другой недвижимости в регионе строительства.

Нужно ли направлять претензию застройщику перед обращением в суд?

Да, направление досудебной претензии обязательно. Это требование установлено статьей 10 Закона №214-ФЗ и статьей 16.1 Закона о защите прав потребителей. Без соблюдения претензионного порядка суд может оставить исковое заявление без рассмотрения. Кроме того, только при наличии претензии можно взыскать штраф в размере 50% от присужденной суммы за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя.

Какой размер неустойки можно взыскать с застройщика за просрочку передачи квартиры?

Согласно статье 6 Закона №214-ФЗ, размер неустойки составляет 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки. Например, если цена договора 3 миллиона рублей, ставка ЦБ 16%, а просрочка 200 дней, неустойка составит: 3 000 000 × 16% / 150 × 200 = 640 000 рублей. Застройщик может заявить о применении статьи 333 ГК РФ и попросить суд снизить неустойку, если она несоразмерна последствиям нарушения.

Можно ли взыскать убытки, если квартира уже передана?

Да, можно. Право на взыскание неустойки и убытков сохраняется даже после передачи квартиры. Главное — соблюсти срок исковой давности, который составляет 3 года с момента, когда дольщик узнал или должен был узнать о нарушении своих прав (то есть с момента истечения срока передачи квартиры по договору).

Освобождаются ли дольщики от уплаты госпошлины при обращении в суд?

Да, дольщики освобождены от уплaty госпошлины при подаче исков о защите прав потребителей, если цена иска не превышает 1 миллион рублей (статья 333.36 Налогового кодекса РФ). Если цена иска превышает 1 миллион рублей, госпошлина уплачивается с суммы превышения. При этом в случае удовлетворения иска госпошлина взыскивается с застройщика.

Какие еще убытки можно взыскать с застройщика помимо расходов на аренду?

Помимо расходов на аренду жилья, дольщик может взыскать: расходы на хранение мебели и вещей, расходы на проживание в гостинице, расходы на переезд, упущенную выгоду (если планировалось сдавать квартиру в аренду или использовать для коммерческих целей), расходы на юридические услуги. Все убытки должны быть документально подтверждены и находиться в причинно-следственной связи с нарушением застройщиком обязательств по ДДУ.

Что делать, если застройщик обанкротился?

Если застройщик признан банкротом, дольщик может включить свои требования в реестр требований кредиторов. Требования дольщиков по неустойке и убытками относятся к третьей очереди. Также дольщик может обратиться в Фонд защиты прав дольщиков для получения компенсации. Подробнее о процедуре банкротства застройщика можно узнать на сайте pravovoi.center.