Наличие построек в охранных зонах различных коммуникаций — большая проблема для России. Дело в том, что в большинстве случаев такие постройки были сделаны много лет назад, когда на это не обращалось особого внимания.
Например, в окрестностях больших городов и сейчас можно встретить дачные домики, находящиеся почти прямо под линиями электропередачи (ЛЭП). Причем это линии высокого напряжения — 6, 10, 35 и даже 110 тысяч вольт.
Причины расположения таких построек всегда типичны — это либо самозахват земли, который впоследствии был каким-то образом узаконен. Либо выделение земли органами местной власти с нарушением существующих правил.
Иногда бывает и так, что вначале была выделена голая земля, и только потом построена инфраструктура, но, как обычно, с нарушениями охранных зон. Как бы то ни было, такое соседство построек с инфраструктурой может, при определенных условиях, стать фатальным, вплоть до требований сноса строений.
❌ Что включает в себя понятие охраняемая зона или зона с особыми условиями использования территорий
Само понятие охранной зоны зафиксировано в законодательстве отдельной нормой в статье 105 Земельного Кодекса. Например, в пунктах 1, 3-4, 6-7, 28 этой статьи закрепляются охранные зоны:
- объектов культурного наследия — различных памятников, зданий, сооружений и т. д.;
- железной дороги;
- различных трубопроводов, включая тепловые сети;
- электрических линий и линий связи.
Согласно Земельного Кодекса охранные зоны — это земельные участки с особыми условиями использования. Если говорить просто, то эти участки необходимы для нормального функционирования и обслуживания указанных выше объектов.
Например, для ремонта и содержания трубопроводов нужен свободный подъезд спецтехники к трассе для вскрытия труб, проложенных в земле. Если говорить о воздушных линиях электропередачи, то к ним нужен свободный подъезд автовышек и кранов для надлежащего обслуживания. А железная дорога, кроме того, что является объектом повышенной опасности, еще представляет и стратегический объект, попадающий в сферу влияния компетентных органов.
Охранные зоны устанавливаются на землях, непосредственно прилегающих к объектам, в отношении которых они установлены. При этом сам объект, например, электрическая линия, в состав охранной зоны не входит.
Границы охранных зон определяются в соответствии с действующими нормами. При этом нормы учитывают не только возможность обслуживания объекта (трубопровода, электрической линии и т. д.), но и учитывают право человека на исключение негативного воздействия на него.
В границах охранных зон запрещается производить любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов. То есть привести к повреждению объектов, к причинению вреда жизни и здоровью граждан, а также нанести ущерб имуществу и экологии.
Например, в охранных зонах не разрешается:
- возводить различные постройки, в том числе временные строения и заборы;
- загромождать подходы и подъезды к объектам;
- устраивать спортивные и детские игровые площадки;
- устраивать стоянки и гаражи для транспорта;
- складировать материалы;
- размещать загоны для скота;
- устраивать свалки;
- разжигать костры;
- сжигать бытовой мусор или промышленные отходы.
Также имеются ограничения на ведение сельскохозяйственных работ. Например, если речь идет об охранной зоне распределительных газопроводов, то запрещается обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 м (п. 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утв. Постановлением Правительства №878 РФ от 20.11.2000 г.)
Если речь идет об электрических линиях, то не разрешаются земляные работы на глубине более 0,3 м (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра).
А в случае воздушных линий не разрешаются сельхозработы, связанные с поливом, если высота струи воды может составить более 3 метров (подпункты «ж» и «з» пункта 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, утв. Постановлением Правительства №160 от 24.02.2009 г.)
Отдельно сказано, что в охранных зонах воздушных ЛЭП до 1 000 вольт запрещается размещать садовые, огородные земельные участки и иные объекты недвижимости в СНТ.
Также запрещается размещать жилые дома, в том числе индивидуальные (подпункт «а» пункта 11 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, утв. Постановлением Правительства №160 от 24.02.2009 г.)
Для электрических линий установлены следующие охранные зоны (Приложение к Правилам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, утв. Постановлением Правительства №160 от 24.02.2009 г.):
- для воздушных линий до 1 000 вольт охранная зона составляет 2 м в обе стороны от крайних неизолированных проводов линии;
- для воздушных линий от 1 000 до 20 000 вольт с неизолированными проводами охранная зона составляет 10 м в обе стороны от крайних проводов линии. Для линий с изолированными проводами — 5 м в обе стороны;
- для воздушных линий 35 000 вольт охранная зона составляет 15 м в обе стороны от крайних проводов линии;
- для воздушных линий 110 000 вольт охранная зона составляет 20 м в обе стороны от крайних проводов линии;
- для подземных кабельных линий электропередачи охранная зона составляет 1 м в обе стороны от линии.
🏠 Как получается, что у простых граждан оказываются жилые объекты в границах охранных зон
Как видим, Постановление №160 фактически ставит вне закона участки некоторых граждан, поскольку иногда линии проходят даже не вблизи, а прямо по частной земле.
Это происходит потому, что когда в девяностые-двухтысячные годы муниципалитетами выделялась земля под ИЖС, на ней отсутствовала какая бы то ни было инфраструктура. Впоследствии, после начала разработки участков начиналось строительство линий.
При этом чаще всего у энергетиков (а они всегда первыми начинают строительство) отсутствовала возможность точно установить границы участков — колышки, обозначающие границы, либо отсутствовали, либо были попросту не видны. А строить было нужно.
Поэтому строительство линий часто шло «на глазок». Отсюда и пошло нарушение охранных зон. Если же речь идет о садоводствах, то там вообще раньше строили без всяких планов и документов — лишь бы было построено.
Но с течением времени перед местными властями все чаще ставили задачи навести порядок на землях. А это стало приводить к тому, что уже построенные и поставленные на учет в ЕГРН дома граждан, оказались вне закона по причине нахождения в охранных зонах электрических, газовых или водопроводных сетей. И это становится головной болью для собственников построек.
⚖️ Когда постройки будут считаться законными
Также и суды не имеют права признавать дома (другие постройки) незаконным самовольным строением в случае, если владелец участка не мог знать, что в отношении его земельного участка действуют какие-то ограничения. Такой подход подтверждается судебной практикой.
Например, в конце 2021 года на официальном сайте Первого кассационного суда появилась информация о подобном деле.
Так, в 1999 году житель г. Липецка построил на своем участке жилой дом и гараж. Однако постройка попадала в охранную зону воздушной линии 35 кВ (35 000 вольт). Охранная зона для такой линии составляет 15 м. А от построек до линии было всего 6 м.
Поскольку дом был введен в эксплуатацию, то мужчина был крайне удивлен тем, что его вызвали в суд по иску Межрегиональной распределительной сетевой компании МРСК Центра. Суть иска МРСК состояла в том, чтобы устранить нарушение охранной зоны, что фактически выражалось в сносе построенного гражданином дома.
Суд первой инстанции встал на сторону гражданина. Однако последующая апелляция отменила принятое решение. И обязала мужчину вынести жилой дом и гараж за пределы охранной зоны. То есть фактически суд предложил человеку снести законные постройки. Гражданин совместно с администрацией г. Липецка обратился в кассационный суд. И, о чудо, кассация встала на сторону человека!
Дело в том, что сетевая компания направила в Росреестр сведения об охранных зонах этой линии в 2012 году. То есть с момента постройки дома и до момента установления охранной зоны прошло 13 лет. В течение этих лет ни администрацией г. Липецка, ни сетевой компанией не выдвигались какие-либо требования относительно расположения построенных на участке объектов.
Также никаких сведений об охранной зоне не было внесено и в ЕГРН. Другими словами, хозяин дома не мог знать об установленных ограничениях на его землю при строительстве дома. И в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 222 ГК его постройки нельзя признать самовольными и снести. Поэтому кассационный суд и отменил решение апелляции.