Можно ли подарить землю без дома в 2026 году — разбираем 3 разные ситуации

В 2026 году дарение земельного участка остается одним из распространенных способов передачи недвижимости. Чаще всего приобретение дома производится по договору купли-продажи, но бывает, что дом дарят. При этом возникает важный вопрос: если дом неразрывно связан с землей, то может ли даритель подарить земельный участок, а дом оставить себе? Вопрос на самом деле не праздный, поэтому попробуем в этом разобраться.

Можно ли подарить землю без дома — что говорит закон

Начнем с того, что дарение — это не односторонняя сделка. В ней всегда две стороны — даритель и одаряемый. Основной особенностью дарения является безвозмездная передача даримого имущества (статья 572 ГК РФ). Причем одаряемый имеет право отказаться от дарения до передачи ему этого имущества (статья 573 ГК РФ).

В определенных случаях дарение должно быть оформлено письменным договором (статья 574 ГК РФ). А в некоторых случаях дарение запрещается или на него накладываются ограничения (статьи 575 и 576 ГК РФ). Как видно, дарение не такое уж и простое действие, если речь идет о крупных и ценных подарках. А передача в дар недвижимости — это практически всегда дорогостоящий подарок.

Почему так важно мнение одаряемого? Ведь, казалось бы, он ничего не должен дарителю? Дело в том, что при передаче недвижимости у одаряемого возникают не только права на недвижимость, но и определенные обязанности, первой из которых является уплата налогов. Именно поэтому в договоре дарения учитывается мнение одаряемого, и ставится его подпись наряду с дарителем.

А теперь к главному вопросу: можно ли подарить землю отдельно от дома, который расположен на этой земле? Для ответа на этот вопрос необходимо рассмотреть три типичных ситуации.

У участка и дома один собственник

Если у земли и дома один собственник, то согласно статье 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий. Под словом «отчуждение» в нашем случае понимается дарение земельного участка.

То есть закон прямо запрещает дарителю дарить отдельно землю от стоящего на ней дома, если и то, и другое принадлежит дарителю на праве собственности.

Ситуация	Можно ли подарить землю без дома	Правовое основание
Один собственник земли и дома	Нет, запрещено законом	Статья 35 ЗК РФ
Разные собственники земли и дома	Да, при наличии сервитута или аренды	Подпункт 3 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ
На участке временные строения или незавершенное строительство	Да, если строения не зарегистрированы в ЕГРН	Общие нормы ГК РФ и ЗК РФ

У земли и жилища разные собственники

Другим случаем является вариант, когда у земли и дома разные собственники. Например, земельный участок принадлежит одному брату, а дом построен за счет средств другого брата. Тот, за чей счет построен дом, в судебном порядке признал право собственности на построенный дом. И получилось, что участок принадлежит одному, а дом — другому.

В такой ситуации собственник дома фактически пользуется чужим земельным участком. Это пользование может производиться в соответствии с оформленным между братьями сервитутом, договором аренды или договором по какому-либо другому основанию.

Пункт 1 статьи 35 ЗК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на дом от одного владельца к другому, новый владелец вправе пользоваться чужим земельным участком на тех же основаниях, что и прежний собственник дома.

Другими словами, если брат, владеющий домом, продал дом постороннему человеку, то этот посторонний теперь будет пользоваться чужим участком, на котором построен дом, как и прежний домохозяин. А поступить так (продать свой дом и передать право собственности новому владельцу отдельно от земли), бывшему хозяину позволяет подпункт 3 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ. Этот подпункт разрешает отчуждение дома (продажу, мену, дарение и т. д.) отдельно от земли, если дом расположен на земельном участке на условиях сервитута или на основании публичного сервитута.

На земле расположены временные или не введенные в эксплуатацию строения

Третий вариант продажи земли отдельно от дома — когда на участке находятся либо некапитальные (временные) строения, либо дом, который еще официально не сдан, и на который не зарегистрировано право собственности.

Если на участке нет капитальных строений, то их регистрировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет необходимости. И в этом случае по договору дарения одаряемому переходит фактически один земельный участок. Так что особых проблем здесь нет.

В случае с незавершенным строительством капитального дома собственнику земли придется сначала оформить дом, поставив его на учет в ЕГРН. При этом придется либо пойти по пути регистрации на себя, но в этом случае подарить землю отдельно от дома не получится. Или придется оформить дом на третье лицо, которое станет владельцем дома, независимым от собственника земли. И только потом дарить отдельно землю.

И второй, и третий из рассмотренных вариантов — это юридически очень сложные варианты подарить землю отдельно от капитальных домов на участке. И, честно говоря, сложно представить, для чего это вообще может понадобиться.

Как подарить земельный участок — пошаговая инструкция

Куда необходимо обращаться

Нужно ли куда-то обращаться при составлении договора дарения земельного участка? Да, нужно.

Первое, что необходимо — получить выписку из ЕГРН с актуальной информацией о земельном участке. В данном случае предполагаем, что участок уже оформлен по всем правилам, и у дарителя зарегистрировано право собственности на землю. Выписка требуется для того, чтобы внести в договор дарения данные о земельном участке. Также в выписке могут быть указаны ограничения на осуществление регистрационных действий. При наличии ограничений подарить участок будет нельзя.

Получить выписку можно тремя основными путями:

• через МФЦ;
• через портал Госуслуг;
• через специальный информационный сервис Росреестра.

Второй инстанцией будет являться нотариус. Однако не всегда. Дело в том, что нотариус понадобится при оформлении дарственной на землю, которая находится в долевой собственности, например, у супругов. В этом случае необходимо получить нотариальное согласие на дарение земли от супруга/супруги.

Также участие нотариуса необходимо, если в сделке участвуют несовершеннолетние граждане или граждане, признанные ограниченно дееспособными.

Кроме этих случаев стороны по своему желанию могут добровольно заверить договор дарения у нотариуса.

И, наконец, после того, как будет собран весь пакет документов (включая сам договор дарения), необходимо снова обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Список необходимых документов

Для заключения договора дарения нужны следующие документы:

• паспорта дарителя и одаряемого (для несовершеннолетних — свидетельства о рождении);
• правоустанавливающие документы на землю (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т. д.);
• выписка из ЕГРН, подтверждающая государственную регистрацию права собственности на землю;
• нотариальное согласие супруга/супруги, если земля была приобретена в период брака;
• доверенности, подтверждающие полномочия представителей, подписывающих договор вместо дарителя и/или одаряемого;
• письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если даритель — несовершеннолетнее лицо в возрасте от 14 до 18 лет. В этом случае может также потребоваться согласие органов опеки и попечительства;
• документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей, если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный.

Правила составления договора

В общем случае в договор дарения должны быть внесены следующие существенные условия, без которых сделка будет недействительной. Это, в частности:

1. дата и место заключения договора;
2. данные дарителя и одаряемого (ФИО, место проживания, данные паспорта, свидетельства о рождении, доверенности и т. д.);
3. предмет договора и его кадастровые сведения (местоположение земельного участка, размер, технические данные о постройках на участке и т. д.);
4. реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов (дата и номер регистрации права собственности дарителя на земельный участок);
5. права и обязанности сторон договора;
6. дополнительные условия, в том числе, условия отмены дарения;
7. реквизиты и подписи сторон договора.

К договору следует приложить выписку из ЕГРН на земельный участок и акт приема-передачи имущества.

Правильней всего доверить составление договора юристу, чтобы избежать «приостановки» в Росреестре по причине неверного составления договора.

Государственная регистрация

Государственная регистрация договора дарения производится в Росреестре. Для этого в Росреестр можно обратиться:

• через МФЦ;
• через портал Госуслуг;
• лично в отделение Росреестра.

При этом придется оплатить госпошлину: для физлиц регистрация перехода права собственности по договору дарения земель сельхозназначения составляет 350 рублей, земель других видов — 2 тысячи рублей.

Росреестр не требует обязательного предоставления квитанции об уплате госпошлины, поскольку должен получить эти сведения в автоматическом режиме из соответствующей информационной системы. Однако при отсутствии этой информации в системе по истечении 5 дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения. Поэтому к подаваемым документам квитанцию лучше приложить.

Для регистрации требуются следующие документы:

• заявление о государственной регистрации перехода права (представляет даритель) и о государственной регистрации права собственности (представляет одаряемый);
• документы, удостоверяющие личность участников договора;
• нотариально удостоверенная доверенность, если третье лицо действует от имени участника договора;
• договор дарения;
• иные документы, необходимые для государственной регистрации.

После передачи документов на госрегистрацию заявителю предоставляется расписка (уведомление) о получении документов.

С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Для этого сотрудник МФЦ сканирует все предоставленные заявителями документы и направляет их в электронном виде в Росреестр. Бумажные экземпляры возвращаются заявителям после регистрации.

Сколько может занять процедура

Сроки процедуры государственной регистрации зависят от того, каким образом заявитель обратился в Росреестр. Общий срок регистрации перехода права собственности по договору дарения составляет 7 рабочих дней. Сама государственная регистрация подтверждается выпиской из ЕГРН.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли подарить земельный участок без дома, если они принадлежат одному собственнику?

Нет, это запрещено законом. Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, если и земля, и дом принадлежат одному лицу. Дарить можно только вместе.

В каких случаях можно подарить землю отдельно от дома?

Это возможно, если дом принадлежит другому лицу и оформлен сервитут или договор аренды земли. Также можно подарить участок, если на нем расположены только временные (некапитальные) строения, не зарегистрированные в ЕГРН.

Нужно ли заверять договор дарения земельного участка у нотариуса в 2026 году?

Обязательное нотариальное удостоверение требуется, если земля находится в долевой собственности, либо если в сделке участвуют несовершеннолетние или ограниченно дееспособные граждане. В остальных случаях нотариальное заверение — по желанию сторон.

Какой размер госпошлины за регистрацию дарения земельного участка?

Для физических лиц госпошлина составляет 350 рублей за регистрацию перехода права собственности на земли сельхозназначения и 2000 рублей — на земли других категорий.

Сколько времени занимает регистрация договора дарения земли?

Общий срок государственной регистрации перехода права собственности по договору дарения составляет 7 рабочих дней с момента подачи документов в Росреестр.

Нужно ли платить налог при дарении земельного участка?

Если дарение происходит между близкими родственниками (супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры), налог не уплачивается. В остальных случаях одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости участка.

Можно ли отменить договор дарения земельного участка?

Да, договор дарения может быть отменен по основаниям, предусмотренным статьей 578 ГК РФ: если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его близких, умышленно причинил телесные повреждения, либо если одаряемый обращается с подаренным имуществом так, что создается угроза его безвозвратной утраты.