Исследование земельного законодательства — довольно интересное занятие. При этом для обычного человека — это, как правило, «темный» лес.
Поэтому сегодня попытаемся разобраться, что входит в понятие «земли сельскохозяйственного назначения», и как эти земли можно использовать.
Что такое земля под сельское хозяйство
Сельхозземлям в Земельном Кодексе (ЗК) отведена целая глава XIV, которая так и называется «Земли сельскохозяйственного назначения». Именно в этой главе дается определение таких земель, и приведены особенности их использования.
Если говорить просто, то земли сельскохозяйственного назначения — это земли за границами населенных пунктов предназначенные для сельского хозяйства (ст. 77 ЗК).
При этом в состав таких земель входят не только непосредственно сами поля для возделывания сельхозкультур, но и земли, на которых расположена вся инфраструктура, связанная с сельским хозяйством: участки под дорогами, различными коммуникациями, водными объектами, различными строениями, обеспечивающими производство, хранение и первичную переработку сельхозпродукции.
Также в некоторых случая к сельхозземлям относятся участки, на которых можно строить жилые дома. Но только те участки, которые либо используются крестьянскими (фермерскими) хозяйствами (КФХ), либо выделены гражданам для ведения садоводства для личных нужд.
Какие существуют основные ВРИ и виды деятельности
Весьма важным понятием является вид разрешенного использования (ВРИ) земли.
ВРИ – это установленное допустимое использование участка и возводимых на нем объектов. Другими словами, ВРИ определяет то, для чего можно использовать участок.
Существует утвержденный Классификатор, определяющий виды разрешенного использования для разных категорий земель, в том числе и для сельскохозяйственных. На его основе местные власти устанавливают для земель муниципалитетов соответствующие ВРИ. Каждый ВРИ имеет свой код.
Например, типичным ВРИ для сельхозземель является «Овощеводство» с кодом 1.3. Данный ВРИ участка подразумевает, что земля используется для деятельности на сельхозугодьях, связанной с выращиванием картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых с/х культур (в том числе в теплицах).
Еще один типичный ВРИ — «Животноводство» с кодом 1.7. На таких участках должна осуществляться деятельность, связанная с производством продукции животноводства. В том числе:
- сенокошение;
- выпас животных;
- разведение племенных животных;
- производство и использование племенной продукции;
- размещение зданий, сооружений для содержания и разведения с/х животных, производства, хранения и первичной переработки с/х продукции.
А вообще классификатор предусматривает 20 различных видов разрешенного использования земельных участков сельхозназначения, которые можно посмотреть ниже в таблице.
| Сельскохозяйственное использование |
| 1.0 |
| Растениеводство |
| 1.1 |
| Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур | Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных, и иных сельскохозяйственных культур. | 1.2 |
| Овощеводство | Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с использованием теплиц. | 1.3 |
| Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур | Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством чая, лекарственных и цветочных культур. | 1.4 |
| Садоводство | Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда, и иных многолетних культур. | 1.5 |
| Выращивание льна и конопли | Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием льна, конопли. | 1.6 |
| Животноводство |
| 1.7 |
| Скотоводство |
| 1.8 |
| Звероводство |
| 1.9 |
| Птицеводство |
| 1.10 |
| Свиноводство |
| 1.11 |
| Пчеловодство |
| 1.12 |
| Рыбоводство | Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов рыбоводства (аквакультуры); размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры). | 1.13 |
| Научное обеспечение сельского хозяйства | Осуществление научной и селекционной работы, ведения сельского хозяйства для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира; размещение коллекций генетических ресурсов растений. | 1.14 |
| Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции | Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции. | 1.15 |
| Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках | Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. | 1.16 |
| Питомники |
| 1.17 |
| Обеспечение сельскохозяйственного производства | Размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства. | 1.18 |
| Сенокошение | Кошение трав, сбор и заготовка сена | 1.19 |
| Выпас сельскохозяйственных животных | Выпас сельскохозяйственных животных | 1.20 |
Когда допустимо строить дом
В соответствии со ст. 77 ЗК на сельхозземлях допустимо строительство жилых домов. Однако эти участки должны использовать КФХ для своей деятельности. Или это должны быть участки для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.
Однако это возможно не везде, так как закон №299-ФЗ от 02.07.2021 г., внесший эту норму, оставил окончательное решение этого вопроса за регионами (ст. 3 закона №299-ФЗ).
В частности, Российская газета сообщила о том, что в регионах принимаются законы, препятствующие строительству «фермерских» домов на сельхозземлях.
Например, в Тверской области такой запрет включает практически все муниципалитеты. То же самое было принято и в Белгородской области — там возможность строительства фермерских домов запрещена везде, кроме столицы региона. Подобное решение было принято и в Костромской области.
А в Ленинградской области и Краснодарском крае такой запрет приняли еще в прошлом 2021 году. Эти запреты направлены в первую очередь на то, чтобы сохранить плодородные земли, а, во-вторых, чтобы исключить ситуации, когда земельные дельцы, у которых много участков, не смогли переводить их в другой статус и продавать.
Кстати, в связи с этим не вполне понятен сам механизм реализации разрешения на строительство жилого дома фермерам. Согласно утвержденному Классификатору ВРИ участка, на котором можно строить частные дома должен быть либо с кодом 2.1 («Для ИЖС»), либо с кодом 2.2 («Для ведения ЛПХ»), либо с кодом 13.2 («Ведение садоводства»).
А у земли, принадлежащей КФХ, может быть любой ВРИ из классификатора. Например, «Пчеловодство» с кодом 1.12. Видимо в этом случае будут устанавливаться дополнительно условно-разрешенные и вспомогательные ВРИ.
Условно разрешенные и вспомогательные ВРИ для с/х наделов
Градостроительный Кодекс (ГрК) подразделяет ВРИ (статья 37 ГрК) на основные, условно разрешенные и вспомогательные.
С основным ВРИ все более-менее понятно — это то, что точно можно делать на участке.
Условно разрешенный вид использования расширяет и дополняет основной ВРИ участка. Дело в том, что классификатор не может охватить все возможные случаи. Поэтому иногда и требуется установить дополнительную норму для земельного участка. Однако для этого необходимо пройти процедуру согласований и публичных слушаний в местном органе, занимающемся землепользованием и застройкой.
Например, помимо основного ВРИ под ЛПХ с кодом 1.16 условными ВРИ могут быть пчеловодство или птицеводство.
Вспомогательные ВРИ дополняют основные и условно разрешенные виды использования, и служат для уточнения.
Например, вспомогательный ВРИ может уточнять, что на земле возможно размещение таких объектов, как гараж, трансформаторная подстанция, ограждения и т. п.
Изменение ВРИ
К сожалению изменить ВРИ для сельхозземель очень сложно. А фактически невозможно. Дело в том, что государственные органы руководствуются недопущением выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота либо возведения каких-либо строений даже в целях их использования в сельскохозяйственной деятельности.
Такой вывод они делают из ст. 1 закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г. об обороте с/х земель. Например, подобная точка зрения приводится прокуратурой Ульяновской области и Россельхознадзором Томской области.
И то, если в населенном пункте приняты Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Если эти правила имеются, то владелец участка вправе самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований выбрать ВРИ из числа видов, предусмотренных данным документом.
Для изменения ВРИ необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ с заявлением о выбранном виде разрешенного использования участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ.
Если же Правила не предусматривают запрошенный вид использования, то без смены категории земли поменять его не получится. Но в любом случае если имеется необходимость сменить ВРИ для сельхозземель, самое правильное — обратиться к грамотному специалисту по земельному законодательству.
В каких случаях могут изъять
Изъятие сельхозземель может осуществляться только в строго определенных случаях. Эти случаи указаны в статьях 284–285 Гражданского Кодекса. В частности, статья 284 ГК устанавливает, что земли сельхозназначения могут быть изъяты, если они не используются по целевому назначению в течение 3 лет.
Например, если в течение 3 лет правообладатель земли не начал выращивать на ней сельскохозяйственные культуры или заниматься животноводством (в зависимости от ВРИ) и земля стоит заброшенная, то это — неиспользование земли по назначению и повод к изъятию.
Но нужно понимать, что в этот трехлетний период не входит время, необходимое для освоения земель и время, когда участок нельзя было использовать по целевому назначению из-за стихийных бедствий или других обстоятельств.
Также изъятие с/х земель может производиться в случаях использования земли с нарушением законодательства (статья 285 ГК). К ним относятся:
- нецелевое использование земли;
- использование участка, приводящее к существенному снижению плодородия земли;
- использование земли таким образом, что это причиняет вред окружающей среде;
- возведение или создание самовольной постройки на земельном участке.
Кстати, изъятию земель сельхозназначения также посвящена ст. 6 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г. При этом нормы изъятия аналогичны нормам Гражданского Кодекса, но данный закон, кроме самих причин изъятия, рассматривает еще и другие вопросы.
