Земли сельскохозяйственного назначения в 2026 году: что можно делать, ВРИ, строительство дома

В 2026 году земли сельскохозяйственного назначения остаются одной из самых регулируемых категорий земель в России. Разобраться в том, что можно делать на таких участках, какие виды разрешенного использования существуют и допустимо ли строительство жилого дома, поможет наш материал.

Что такое земли сельскохозяйственного назначения

Сельхозземлям в Земельном Кодексе (ЗК) отведена целая глава XIV, которая так и называется «Земли сельскохозяйственного назначения». Именно в этой главе дается определение таких земель и приведены особенности их использования.

Если говорить просто, то земли сельскохозяйственного назначения — это земли за границами населенных пунктов, предназначенные для сельского хозяйства (ст. 77 ЗК РФ).

При этом в состав таких земель входят не только непосредственно сами поля для возделывания сельхозкультур, но и земли, на которых расположена вся инфраструктура, связанная с сельским хозяйством: участки под дорогами, различными коммуникациями, водными объектами, различными строениями, обеспечивающими производство, хранение и первичную переработку сельхозпродукции.

Также в некоторых случаях к сельхозземлям относятся участки, на которых можно строить жилые дома. Но только те участки, которые либо используются крестьянскими (фермерскими) хозяйствами (КФХ), либо выделены гражданам для ведения садоводства для личных нужд.

Виды разрешенного использования (ВРИ) земель сельхозназначения

Весьма важным понятием является вид разрешенного использования (ВРИ) земли.

ВРИ – это установленное допустимое использование участка и возводимых на нем объектов. Другими словами, ВРИ определяет то, для чего можно использовать участок.

Существует утвержденный Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, определяющий виды разрешенного использования для разных категорий земель, в том числе и для сельскохозяйственных. На его основе местные власти устанавливают для земель муниципалитетов соответствующие ВРИ. Каждый ВРИ имеет свой код.

Например, типичным ВРИ для сельхозземель является «Овощеводство» с кодом 1.3. Данный ВРИ участка подразумевает, что земля используется для деятельности на сельхозугодьях, связанной с выращиванием картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур (в том числе в теплицах).

Еще один типичный ВРИ — «Животноводство» с кодом 1.7. На таких участках должна осуществляться деятельность, связанная с производством продукции животноводства. В том числе:

• сенокошение;
• выпас животных;
• разведение племенных животных;
• производство и использование племенной продукции;
• размещение зданий, сооружений для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

А вообще классификатор предусматривает 20 различных видов разрешенного использования земельных участков сельхозназначения, которые можно посмотреть ниже в таблице.

Таблица: Виды разрешенного использования земель сельхозназначения

Наименование ВРИ	Описание	Код
Сельскохозяйственное использование	Ведение сельского хозяйства. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.	1.0
Растениеводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.2-1.6.	1.1
Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур	Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных сельскохозяйственных культур.	1.2
Овощеводство	Осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с использованием теплиц.	1.3
Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур	Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством чая, лекарственных и цветочных культур.	1.4
Садоводство	Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.	1.5
Выращивание льна и конопли	Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием льна, конопли.	1.6
Животноводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства, в том числе сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала), размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.8-1.11, 1.15, 1.19, 1.20.	1.7
Скотоводство	Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей); сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, производство кормов, размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных; разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала).	1.8
Звероводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением в неволе ценных пушных зверей; размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции; разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала).	1.9
Птицеводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением домашних пород птиц, в том числе водоплавающих; размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции птицеводства; разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала).	1.10
Свиноводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением свиней; размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции; разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала).	1.11
Пчеловодство	Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, по разведению, содержанию и использованию пчел и иных полезных насекомых; размещение ульев, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведения иных полезных насекомых; размещение сооружений, используемых для хранения и первичной переработки продукции пчеловодства.	1.12
Рыбоводство	Осуществление хозяйственной деятельности, связанной с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов рыбоводства (аквакультуры); размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры).	1.13
Научное обеспечение сельского хозяйства	Осуществление научной и селекционной работы, ведения сельского хозяйства для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира; размещение коллекций генетических ресурсов растений.	1.14
Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции	Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции.	1.15
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках	Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.	1.16
Питомники	Выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян; размещение сооружений, необходимых для указанных видов сельскохозяйственного производства.	1.17
Обеспечение сельскохозяйственного производства	Размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства.	1.18
Сенокошение	Кошение трав, сбор и заготовка сена.	1.19
Выпас сельскохозяйственных животных	Выпас сельскохозяйственных животных.	1.20

Когда допустимо строить дом на землях сельхозназначения

В соответствии со ст. 77 ЗК РФ на сельхозземлях допустимо строительство жилых домов. Однако эти участки должны использовать КФХ для своей деятельности. Или это должны быть участки для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.

Однако это возможно не везде, так как закон №299-ФЗ от 02.07.2021 г., внесший эту норму, оставил окончательное решение этого вопроса за регионами (ст. 3 закона №299-ФЗ).

В частности, в регионах принимаются законы, препятствующие строительству «фермерских» домов на сельхозземлях.

Например, в Тверской области такой запрет включает практически все муниципалитеты. То же самое было принято и в Белгородской области — там возможность строительства фермерских домов запрещена везде, кроме столицы региона. Подобное решение было принято и в Костромской области.

А в Ленинградской области и Краснодарском крае такой запрет приняли еще в 2021 году. Эти запреты направлены в первую очередь на то, чтобы сохранить плодородные земли, а во-вторых, чтобы исключить ситуации, когда земельные дельцы, у которых много участков, не смогли переводить их в другой статус и продавать.

Кстати, в связи с этим не вполне понятен сам механизм реализации разрешения на строительство жилого дома фермерам. Согласно утвержденному Классификатору ВРИ участка, на котором можно строить частные дома, должен быть либо с кодом 2.1 («Для ИЖС»), либо с кодом 2.2 («Для ведения ЛПХ»), либо с кодом 13.2 («Ведение садоводства»).

А у земли, принадлежащей КФХ, может быть любой ВРИ из классификатора. Например, «Пчеловодство» с кодом 1.12. Видимо, в этом случае будут устанавливаться дополнительно условно-разрешенные и вспомогательные ВРИ.

Условно разрешенные и вспомогательные ВРИ для сельхозземель

Градостроительный Кодекс (ГрК) подразделяет ВРИ (статья 37 ГрК РФ) на основные, условно разрешенные и вспомогательные.

С основным ВРИ все более-менее понятно — это то, что точно можно делать на участке.

Условно разрешенный вид использования расширяет и дополняет основной ВРИ участка. Дело в том, что классификатор не может охватить все возможные случаи. Поэтому иногда и требуется установить дополнительную норму для земельного участка. Однако для этого необходимо пройти процедуру согласований и публичных слушаний в местном органе, занимающемся землепользованием и застройкой.

Например, помимо основного ВРИ под ЛПХ с кодом 1.16 условными ВРИ могут быть пчеловодство или птицеводство.

Вспомогательные ВРИ дополняют основные и условно разрешенные виды использования и служат для уточнения.

Например, вспомогательный ВРИ может уточнять, что на земле возможно размещение таких объектов, как гараж, трансформаторная подстанция, ограждения и т. п.

Изменение ВРИ земель сельхозназначения

К сожалению, изменить ВРИ для сельхозземель очень сложно. А фактически невозможно. Дело в том, что государственные органы руководствуются недопущением выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота либо возведения каких-либо строений даже в целях их использования в сельскохозяйственной деятельности.

Такой вывод они делают из ст. 1 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г. об обороте сельскохозяйственных земель.

И то, если в населенном пункте приняты Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Если эти правила имеются, то владелец участка вправе самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований выбрать ВРИ из числа видов, предусмотренных данным документом.

Для изменения ВРИ необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ с заявлением о выбранном виде разрешенного использования участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ.

Если же Правила не предусматривают запрошенный вид использования, то без смены категории земли поменять его не получится. Но в любом случае, если имеется необходимость сменить ВРИ для сельхозземель, самое правильное — обратиться к грамотному специалисту по земельному законодательству.

В каких случаях могут изъять земли сельхозназначения

Изъятие сельхозземель может осуществляться только в строго определенных случаях. Эти случаи указаны в статьях 284 и 285 Гражданского Кодекса РФ. В частности, статья 284 ГК устанавливает, что земли сельхозназначения могут быть изъяты, если они не используются по целевому назначению в течение 3 лет.

Например, если в течение 3 лет правообладатель земли не начал выращивать на ней сельскохозяйственные культуры или заниматься животноводством (в зависимости от ВРИ) и земля стоит заброшенная, то это — неиспользование земли по назначению и повод к изъятию.

Но нужно понимать, что в этот трехлетний период не входит время, необходимое для освоения земель, и время, когда участок нельзя было использовать по целевому назначению из-за стихийных бедствий или других обстоятельств.

Также изъятие сельхозземель может производиться в случаях использования земли с нарушением законодательства (статья 285 ГК). К ним относятся:

• нецелевое использование земли;
• использование участка, приводящее к существенному снижению плодородия земли;
• использование земли таким образом, что это причиняет вред окружающей среде;
• возведение или создание самовольной постройки на земельном участке.

Кстати, изъятию земель сельхозназначения также посвящена ст. 6 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г. При этом нормы изъятия аналогичны нормам Гражданского Кодекса, но данный закон, кроме самих причин изъятия, рассматривает еще и другие вопросы.

Таблица: Основания для изъятия земель сельхозназначения

Основание	Описание	Срок/Условие
Неиспользование по назначению	Земля не используется для сельхозпроизводства, стоит заброшенной	3 года подряд (не считая времени освоения и форс-мажора)
Нецелевое использование	Использование земли не в соответствии с установленным ВРИ	По факту выявления нарушения
Снижение плодородия	Деятельность, приводящая к существенному ухудшению качества почвы	По результатам экспертизы
Вред окружающей среде	Использование земли причиняет экологический ущерб	По факту выявления нарушения
Самовольная постройка	Возведение объектов без разрешения или с нарушением норм	По решению суда

Часто задаваемые вопросы

Можно ли построить жилой дом на земле сельхозназначения в 2026 году?

Да, но только в определенных случаях. Строительство жилого дома разрешено на участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, или на участках для ведения садоводства. При этом окончательное решение остается за регионами — многие субъекты РФ ввели запреты на строительство фермерских домов на сельхозземлях.

Что такое ВРИ земельного участка и где его посмотреть?

ВРИ (вид разрешенного использования) — это установленное законом допустимое использование земельного участка. Узнать ВРИ можно в выписке из ЕГРН, которую можно заказать через МФЦ, Росреестр или портал Госуслуг. В выписке указан код и наименование ВРИ.

Можно ли изменить ВРИ земли сельхозназначения?

Изменить ВРИ для сельхозземель крайне сложно. Если в муниципалитете приняты Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), владелец может выбрать другой ВРИ из числа предусмотренных ПЗЗ, обратившись в Росреестр или МФЦ. Если нужного ВРИ нет в ПЗЗ, потребуется смена категории земли, что практически невозможно для сельхозземель.

За что могут изъять земельный участок сельхозназначения?

Изъятие возможно, если участок не используется по назначению более 3 лет подряд, используется нецелевым образом, эксплуатируется с нарушением законодательства (снижение плодородия, вред экологии) или на нем возведена самовольная постройка. Основания для изъятия указаны в статьях 284 и 285 Гражданского кодекса РФ.

Что входит в понятие «земли сельхозназначения»?

Земли сельхозназначения — это земли за пределами населенных пунктов, предназначенные для сельского хозяйства. В их состав входят не только поля для возделывания культур, но и участки под дорогами, коммуникациями, водными объектами, строениями для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции.

Какие виды деятельности разрешены на землях сельхозназначения?

На сельхозземлях разрешены виды деятельности, соответствующие установленному ВРИ: растениеводство, животноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство, хранение и переработка сельхозпродукции, ведение личного подсобного хозяйства и другие виды с кодами 1.0-1.20 согласно Классификатору ВРИ.

Можно ли вести личное подсобное хозяйство на землях сельхозназначения?

Да, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках разрешено и имеет код ВРИ 1.16. Однако на таких участках запрещено возведение объектов капитального строительства — разрешено только производство сельхозпродукции.

Что делать, если хочу использовать участок не по установленному ВРИ?

Необходимо изменить ВРИ. Если новый вид использования предусмотрен Правилами землепользования и застройки вашего муниципалитета, подайте заявление в Росреестр или МФЦ. Если нет — потребуется процедура установления условно разрешенного вида использования через публичные слушания или смена категории земли (что крайне сложно для сельхозземель).