Что нужно учитывать при проведении перепланировки или переустройства, если оно затрагивает ОДИ в многоквартирном доме

Время на чтение: 7 минут
Дата публикации:
Последнее обновление:

Довольно часто жители многоэтажек сталкиваются с ситуациями, когда собственники-юридические лица — магазины, кафе, офисы и другие подобные организации, расположенные на первых этажах — проводят перепланировку, переустройство или реконструкцию занимаемых ими помещений.

И очень часто для их нормального функционирования требуется монтаж новых систем электроснабжения, вентиляции и систем связи. А единственным местом установки этих систем являются наружные стены многоквартирного дома (МКД), которые являются общедомовым имуществом (ОДИ).

Оказываем юридическую помощь. Звоните 📞 .

📝 У кого нужно спрашивать разрешение, если перепланировка затрагивает ОДИ

Согласно пункта 1 статье 290 ГК собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности:

  • общие помещения дома;
  • несущие конструкции дома;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичные положения содержатся в пункте 3 части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса.

Также согласно пункту 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением № 491 от 13.08.2006 г.) в состав ОДИ включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Михаил Суворов
Ведущий юрист портала Правовой.Центр. Стаж – 26 лет
Задать вопрос
Таким образом, при переустройстве или перепланировке, если затрагивается ОДИ нужно спрашивать разрешение у собственников МКД. Это установлено статьей 36 Жилищного Кодекса. В частности, там говорится, что по решению, принятому на общем собрании собственников МКД, объекты ОДИ могут быть переданы в пользование другим лицам, если при этом ничьи права не нарушаются (пункт 4 статьи 36 ЖК).

Но только этого не достаточно. Тот же Жилищный Кодекс устанавливает обязанность получить также разрешение органа местного самоуправления (статья 26 ЖК). Только после получения разрешения от соответствующих государственных органов можно начинать выполнение работ.

Если же не будет выполнено согласование с сособственниками и с государственными органами, то, согласно статьи 29 ЖК, собственник, осуществивший перепланировку, обязан вернуть помещение в прежнее состояние.

Эти 5 формул будут очень полезны покупателям
Безопасные способы передачи денег при купле-продаже недвижимости

⚖️ Судебная практика

То же самое подтвердил и Верховный Суд в своем определении № 305-ЭС20-17471. Суть дела состояла в следующем: в доме располагалось кафе, которое смонтировало приточно-вытяжную вентиляцию в виде вентиляционного канала, проходящего вертикально снизу вверх от второго до восьмого этажа многоквартирного дома.

Вентиляция проходила по наружной стене дома на крышу вдоль окон квартир. Также на наружной капитальной стене дома были установлены блоки кондиционирования.

Юридическая консультация. Гарантия результата. Звоните 👇 .

Монтаж этого оборудования был произведен в соответствии с разработанным проектом, который был согласован с городскими властями. Однако установка оборудования не была согласована с другими собственниками жилого дома. Согласие других собственников должно было быть оформлено решением общего собрания дома. Но такого собрания не проводилось.

В связи с этим, часть собственников квартир обратилась в Арбитражный суд Москвы с иском о демонтаже установленного оборудования. Но суд первой инстанции в иске отказал.

Собственники обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд, который отменил решение суда первой инстанции. И обязал иск удовлетворить — демонтировать вентиляцию.

Однако уже Арбитражный суд Московского округа отменил решение о демонтаже вентиляции и поддержал решение суда первой инстанции. Таким образом, итоговое решение было следующим — вентиляционную установку демонтировать не нужно.

И только Верховный Суд встал на сторону собственников квартир. В частности он подтвердил, что единоличное использование общедомового имущества (в том числе фундаментов, несущих стен, перекрытий, балконных плит, несущих колонн и конструкций) при отсутствии решения общего собрания не допускается. Поскольку нарушаются законные права пользования этим имуществом других собственников.

Вот если по решению общего собрания было бы дано разрешение на использование стен под монтаж вентиляции, то только в этом случае можно было начинать работы по установке оборудования. Даже разрешение городских властей не является фактором, который отменяет необходимость получения разрешения от общего собрания.

Поэтому Верховный Суд обязал удовлетворить иск и демонтировать все установленное оборудование.

Вопросы читателей

Может ли совет дома принимать решения за всех собственников МКД?

Для решения вашего вопроса – обратитесь за помощью к юристу. Мы подберем для вас специалиста. Звоните 👇
Автор статьи
Емельяненко Наталья
Помощник юриста. Закончила ВЗФЭИ - финансово-экономический институт.
Написано статей
225
Плохо
0
Полезно!
0
Правовой Центр
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Может ли совет дома принимать решения за всех собственников МКД?
Это не правомерно, такое решение можно оспорить в суде. Должна быть соблюдена процедура по проведению общедомового собрания собственников.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: