Продажа квартиры всегда хлопотное дело, даже если у недвижимости всего один собственник. Однако если квартира находится в долевой собственности, то проблемы увеличиваются на порядок.
А если речь идет о продаже микродоли, то все усугубляется еще больше, ведь стоимость микродоли невелика, а документы необходимо оформлять как на полноценную долю.
Правила продажи микродоли
📏 Имеет ли значение размер доли при продаже
С одной стороны на данный момент (июнь 2022 года) никаких особенностей, а тем более ограничений, при продаже микродоли законодательством не установлено.
Другими словами, хотя и есть законопроект, который должен ограничить возможность регистрации и вселения в жилое помещение на основании приобретенной микродоли, однако этот законопроект никак не мешает покупке или продаже микродоли. Причем порядок продажи микродоли ничем не отличается от порядка для значительной доли недвижимости.
👤 Кто имеет преимущество при покупке
Самое главное при продаже микродоли — соблюсти права всех заинтересованных сторон. В качестве заинтересованных сторон в данном случае выступают следующие лица:
- продавец;
- покупатель;
- все другие участники общей долевой собственности, то есть её совладельцы.
Дело в том, что согласно статье 250 ГК другие совладельцы недвижимости имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене и условиям, по которым она продается.
Поэтому хотя общедолевая собственность и дает возможность распродажи жилья по частям, сначала продавец все же должен предложить продаваемую долю своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.
При нарушении данного порядка любой сособственник вправе в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (часть 3 статьи 250 ГК). То есть тот, кто посчитает, что его права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя.
Это значит не требовать признать сделку недействительной, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.
📬 Как грамотно уведомить других собственников
Именно для того, чтобы сделка впоследствии не была оспорена необходимо грамотно уведомить других собственников недвижимости о продаже микродоли.
Общий порядок уведомления прописан в той же статье 250 ГК. В частности, первое, что необходимо сделать — письменно уведомить сособственников о том, что предстоит продажа (часть 2 статьи 250 ГК). При этом в письме должны быть указаны цена и условия продажи микродоли.
Письмо правильнее всего направить таким образом, чтобы была возможность доказать, что оно вручено сособственнику. Это проще всего осуществить, если направить извещение о продаже доли заказным письмом с уведомлением о вручении.
Это особенно важно, если совладельцы других долей избегают от получения извещения или находятся, как говорится, «вне зоны доступа».
⏳ Сколько нужно ждать ответа и как расценивать молчание
На принятие решения о покупке микродоли или отказе от неё для других совладельцев дается ровно один месяц. Идеальный случай — когда совладельцы подтвердят свой отказ в письменном виде.
Кстати, если сособственники отказались от покупки доли в письменной форме, то тогда нет необходимости ожидать окончания месячного периода, и долю можно продавать любым другим покупателям ранее этого срока.
Однако может случиться так, что отношения у людей испорчены до такой степени, что сособственники не хотят делать ничего, чтобы как можно сильнее «насолить» друг другу. В этом случае они не хотят как приобретать долю, так и давать отказ в её приобретении.
В таких ситуациях лучше всего уведомлять о продаже доли через нотариуса. С одной стороны, конечно, можно отправить уведомление и по почте заказным письмом.
Однако для нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже, направленное «молчуну» нотариальное извещение о продаже доли будет неоспоримым доказательством отказа.
👥 Как можно поступить, если все собственники захотели приобрести долю
Интересная ситуация возникает тогда, когда все извещенные сособственники захотели купить микродолю. В этом случае закон никак не ограничивает продавца, и он может продать свою долю любому из них по своему усмотрению.
И последнее замечание — с 2016 года при продаже жилья, находящегося в долевой собственности, договор купли-продажи должен быть обязательно заверен у нотариуса.
