Договор аренды квартиры между физическими лицами в 2026 году: образец и важные пункты

Аренда квартиры у физического лица — популярный способ решения жилищных проблем граждан. В 2026 году правовое регулирование найма жилья осуществляется на основании Главы 35 Гражданского кодекса РФ. Чтобы защитить себя от финансовых рисков и необоснованных претензий, участникам сделки необходимо заключить письменный договор найма согласно статье 671 ГК РФ. Правильно составленный договор — гарантия соблюдения прав обеих сторон.

Общие требования к договору аренды квартиры

Договор аренды квартиры составляется в письменной форме — от руки печатными буквами или в печатном виде на компьютере. Документ должен быть подписан обеими сторонами и составлен минимум в двух экземплярах.

Если в числе собственников недвижимости есть несовершеннолетний, для заключения сделки требуется письменное разрешение органов опеки и попечительства.

Договор начинается с преамбулы, которая содержит сведения о сторонах соглашения:

• полные ФИО арендодателя и арендатора;
• паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан);
• ИНН (при наличии);
• адрес регистрации по месту жительства;
• контактные данные (телефон, электронная почта);
• дата и место заключения договора.

Предмет договора

Раздел «Предмет договора» является существенным условием соглашения. Без его четкого описания договор может быть признан незаключенным.

В этом разделе необходимо указать:

• полный адрес объекта недвижимости (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом, корпус, квартира);
• почтовый индекс;
• количество комнат, передаваемых в наем;
• общую и жилую площадь квартиры;
• реквизиты правоустанавливающего документа (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности);
• кадастровый номер объекта;
• сведения о лицах, зарегистрированных (прописанных) в квартире на момент заключения договора.

Рекомендуется включить в договор перечень движимого имущества, передаваемого вместе с квартирой: мебель, бытовая техника, посуда, текстиль. Желательно указать состояние каждого предмета и его примерную стоимость.

По желанию сторон можно составить акт приема-передачи квартиры с подробным описанием состояния помещения и приложить его к договору.

Права и обязанности сторон

Этот раздел регулирует взаимоотношения арендодателя и арендатора. В него следует включить все достигнутые договоренности:

• использование квартиры исключительно для проживания арендатора и членов его семьи (с указанием количества проживающих);
• обязанность арендатора поддерживать квартиру в чистоте и исправном состоянии;
• порядок проведения текущего ремонта (мелкие неисправности, замена расходных материалов) и возмещение затрат;
• условия проведения капитального ремонта (замена коммуникаций, перепланировка) — обычно за счет арендодателя и с его письменного согласия;
• обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату и оплачивать коммунальные услуги;
• право арендодателя на периодический осмотр квартиры (с предварительным уведомлением арендатора);
• запрет или разрешение на содержание домашних животных;
• запрет или разрешение на сдачу квартиры в субаренду;
• обязанность арендатора не нарушать права соседей и соблюдать правила пользования жилыми помещениями.

Срок действия договора

Согласно статье 683 ГК РФ, договор найма жилого помещения может заключаться на срок до 5 лет. Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на 5 лет.

Если срок аренды превышает 11 месяцев (1 год), договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. В этом случае на квартиру накладывается обременение, и собственник не может свободно распоряжаться недвижимостью до окончания срока действия договора или его досрочного расторжения.

Договор может предусматривать автоматическую пролонгацию (продление) на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении за определенный срок до окончания (обычно за 1–3 месяца).

Порядок расчетов и арендная плата

Размер арендной платы определяется по соглашению сторон и фиксируется в договоре. Изменение суммы в одностороннем порядке не допускается.

В договоре необходимо указать:

• размер ежемесячной арендной платы (в рублях);
• периодичность внесения платы (ежемесячно, ежеквартально, авансом за несколько месяцев);
• способ оплаты (наличными с распиской, банковским переводом на счет арендодателя);
• срок внесения платы (например, до 10 числа текущего месяца);
• порядок оплаты коммунальных услуг (включены в арендную плату фиксированной суммой или оплачиваются отдельно по счетчикам);
• условия индексации арендной платы (например, не чаще одного раза в год, не более чем на уровень официальной инфляции).

Обеспечительный платеж (залог): арендодатель вправе потребовать внесения обеспечительного платежа в размере 1–2 месячных арендных плат. Этот платеж не является арендной платой и возвращается арендатору при расторжении договора, если квартира и имущество не повреждены. Условия удержания залога должны быть четко прописаны в договоре.

Ситуация	Что делать	Срок / Куда обращаться
Арендодатель требует повышения платы в одностороннем порядке	Отказать, сослаться на условия договора. При угрозах — обратиться в полицию или суд	Немедленно / Полиция, суд
Арендатор не вносит арендную плату более 2 месяцев	Направить письменное требование об оплате. При отказе — расторгнуть договор через суд	10 дней на требование, затем суд
Квартира требует капитального ремонта	Уведомить арендодателя письменно. Ремонт за счет собственника	В течение 3–5 дней
Арендатор хочет досрочно расторгнуть договор	Уведомить арендодателя письменно за срок, указанный в договоре (обычно 1–3 месяца)	Согласно договору

Дополнительные условия договора

Стороны вправе включить в договор любые дополнительные условия, не противоречащие закону:

• возможность регистрации (прописки) арендатора в квартире на срок действия договора;
• запрет на проведение шумных мероприятий в ночное время;
• запрет на курение в помещении;
• ответственность за утрату ключей или пропуска;
• порядок разрешения споров (переговоры, медиация, суд);
• штрафные санкции за нарушение условий договора.

Регистрация договора аренды

Если договор заключен на срок более 11 месяцев, он подлежит государственной регистрации в Росреестре согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ.

Для регистрации необходимы:

• заявление от обеих сторон;
• договор аренды (3 экземпляра);
• паспорта сторон;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• квитанция об уплате госпошлины (2000 рублей для физических лиц).

Срок регистрации — 7–9 рабочих дней. Подать документы можно через МФЦ или онлайн на портале Росреестра.

Расторжение договора аренды

Договор может быть расторгнут:

• по соглашению сторон в любое время;
• по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной (через суд);
• по истечении срока действия договора.

Основания для досрочного расторжения со стороны арендодателя (согласно статье 687 ГК РФ):

• арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд;
• арендатор использует квартиру не по назначению;
• арендатор существенно ухудшил состояние квартиры;
• арендатор не проводит текущий ремонт.

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения, если:

• квартира непригодна для проживания;
• арендодатель не проводит капитальный ремонт;
• квартира имеет недостатки, препятствующие ее использованию.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры на 11 месяцев в 2026 году?

Нет, договор аренды на срок до 11 месяцев включительно не требует государственной регистрации в Росреестре. Регистрация обязательна только для договоров сроком от 1 года и более согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ.

Может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

Нет, арендодатель не вправе изменять размер арендной платы без согласия арендатора. Условия изменения платы должны быть прописаны в договоре (например, индексация раз в год). Одностороннее повышение является нарушением договора.

Что делать, если арендодатель не возвращает залог после окончания аренды?

Сначала направьте письменную претензию с требованием вернуть обеспечительный платеж и указанием срока (обычно 10 дней). Если арендодатель не реагирует, обращайтесь в суд с иском о взыскании суммы залога, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда. Сохраняйте все документы: договор, расписки, акт приема-передачи.

Можно ли сдать квартиру в субаренду без согласия собственника?

Нет, согласно статье 685 ГК РФ арендатор вправе сдавать квартиру в субаренду только с письменного согласия арендодателя (собственника). Нарушение этого правила является основанием для досрочного расторжения договора.

Обязан ли арендатор делать ремонт в съемной квартире?

Арендатор обязан проводить текущий ремонт (мелкие неисправности: замена лампочек, прокладок в кранах, мелкий косметический ремонт). Капитальный ремонт (замена труб, электропроводки, окон) — обязанность арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Нужно ли платить налог с дохода от сдачи квартиры в аренду?

Да, доход от сдачи квартиры в аренду облагается налогом. Арендодатель — физическое лицо обязан уплачивать НДФЛ 13% (для резидентов РФ) или зарегистрироваться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход 4% (при сдаче физлицам) или 6% (при сдаче юрлицам). Подробнее о налогообложении можно узнать на сайте ФНС России.

Можно ли прописаться в съемной квартире?

Да, арендатор вправе зарегистрироваться (прописаться) в съемной квартире на срок действия договора аренды, если это не запрещено договором и собственник дал письменное согласие. Для регистрации необходимо обратиться в МВД или МФЦ с договором аренды, паспортом и заявлением собственника.

Что делать, если собственник продает квартиру во время действия договора аренды?

Если договор аренды зарегистрирован в Росреестре, он сохраняет силу для нового собственника (статья 675 ГК РФ). Новый владелец обязан соблюдать условия договора до окончания его срока. Если договор не зарегистрирован, новый собственник вправе расторгнуть его с уведомлением арендатора за 3 месяца.

Реквизиты сторон и подписи

В заключительной части договора указываются полные реквизиты сторон:

• ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, контактный телефон арендодателя;
• ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, контактный телефон арендатора.

Договор подписывается обеими сторонами с расшифровкой подписи. Каждая сторона получает по одному экземпляру договора. Если договор подлежит регистрации, изготавливается третий экземпляр для Росреестра.

Рекомендуется приложить к договору акт приема-передачи квартиры, в котором фиксируется состояние помещения и имущества на момент заселения и выезда арендатора.